Les saisies à Saint-Gall : pour les investisseurs visionnaires
25 juillet 2025
Particularités régionales et opportunités à Saint-Gall
Les ventes aux enchères judiciaires ne sont pas un phénomène de masse en Suisse orientale - et c'est précisément pourquoi elles sont attrayantes pour les investisseurs. Saint-Gall (SG) allie une économie solide, principalement de taille moyenne, à des marchés immobiliers authentiques. La concurrence lors des enchères est gérable, des avantages informationnels peuvent être systématiquement développés, et les écarts de prix entre la valeur vénale et le prix d'adjudication ouvrent des opportunités sélectives.
Vue d'ensemble des données du marché (2021–2024)
La Suisse a enregistré en 2024 un total de 610 ventes aux enchères judiciaires pour un volume d'environ 670,9 millions CHF - une augmentation par rapport à 2023, bien que le nombre de procédures ait légèrement diminué.
Pour Saint-Gall (SG), la situation de départ est stable : en 2023, 27 ventes aux enchères ont été enregistrées, ce qui correspond à environ 4,5 procédures pour 100’000 habitants.
En termes de prix, il y a une nette disparité selon la catégorie d'objet : à Saint-Gall, en 2023, la valeur vénale moyenne des appartements mis aux enchères était d'environ 547’000 CHF et celle des maisons d'habitation était d'environ 1,073 million CHF.
À titre de comparaison : en 2022, la valeur moyenne à Saint-Gall pour les maisons d'habitation était d'environ 886’000 CHF ; en 2021, elle était d'environ 683’000 CHF - un indice de la tendance structurelle à la hausse dans le parc cantonal et de l'attractivité des emplacements de meilleure qualité.
| Année | Indicateur | Valeur | Commentaire |
|---|---|---|---|
| 2024 (CH) | Nombre / Volume | 610 / ~670,9 millions CHF | Moins de procédures, volume plus élevé - concentration sur des objets de plus grande valeur. |
| 2023 (SG) | Nombre | 27 | ~4,5 procédures pour 100’000 habitants - offre modérée et planifiable. |
| 2023 (SG) | Ø valeur vénale ETW | ~547’000 CHF | Intéressant pour les stratégies d'achat pour location avec loyer viable. |
| 2023 (SG) | Ø valeur vénale maisons d'habitation | ~1,073 million CHF | Sélection selon la micro-localisation décisive (infrastructure, transports, services de proximité). |
| 2022 (SG) | Ø valeur vénale maisons d'habitation | ~886’000 CHF | Valeur de référence durant une période de faibles chiffres de procédures. |
| 2021 (SG) | Ø valeur vénale maisons d'habitation | ~683’000 CHF | Souligne l'axe de prix à la hausse à moyen terme. |
Positionnement dans le contexte national
L'activité se concentre souvent dans les cantons du sud de la Suisse - comme dans le Tessin (TI), dans le Valais (VS) et dans le Vaud (VD). Les cantons à forte population comme Zurich (ZH) et Genève (GE) sont naturellement en retrait en termes de nombre par habitant, bien que le nombre absolu de ventes aux enchères puisse être élevé.
En termes d'objets, les maisons d'habitation et les appartements dominent à l'échelle nationale, représentant environ deux tiers à trois quarts de toutes les procédures (environ 68 % en 2023, environ 75 % en 2024). Pour les investisseurs, cela signifie : le plus grand ensemble d'opportunités se trouve dans les usages résidentiels classiques - c'est exactement ici que Saint-Gall (SG) propose des profils de flux de trésorerie solides et bien calculables.
Pourquoi Saint-Gall est convaincant dans la salle des offres
1) Offre planifiable et valeurs transparentes
- Stabilité plutôt que frénésie : Un nombre modéré de procédures - en 2023, il y en avait 27 - permet une diligence raisonnable approfondie et un processus d'enchères calme et basé sur les faits.
- Valeurs vénales comme repère : L'estimation judiciaire (valeur vénale) offre une orientation. À Saint-Gall, en 2023, les valeurs moyennes étaient d'environ 547’000 CHF (ETW) et d'environ 1,073 million CHF (maisons d'habitation).
2) Opportunités grâce aux micro-localisations
En Suisse orientale, les micro-localisations - accès aux transports, services de proximité, qualité du quartier - déterminent le rendement locatif et l'évolution de la valeur. L'écart de prix entre les segments ruraux et les emplacements proches du centre dans le canton est une source pour des stratégies de valeur ajoutée (réhabilitation, optimisation des plans, efficacité énergétique).
3) Gestion des risques par le choix des objets et le timing
- Prioriser les types d'objets : Étant donné que les maisons d'habitation et les appartements dominent le marché, les points de données, les valeurs de comparaison et les références de loyer sont les plus disponibles - cela réduit les risques d'évaluation.
- Exploiter la saisonnalité : De nouveaux créneaux se concentrent régulièrement au début de l'été et à l'automne (en 2024, environ un pic de volume en juin). Pour les investisseurs, cela signifie : prévoir les fenêtres d'acquisition et de financement.
Qui examine systématiquement à Saint-Gall, offre de manière sélective et intègre la micro-localisation dans le calcul locatif, augmente le taux de réussite - et réduit le risque à la baisse.
Guide pratique pour débuter
Données & sélection
- Suivre régulièrement les listes de rendez-vous et les conditions d'enchères ; documenter en continu les valeurs vénales et les indications du registre foncier.
- Rassembler des valeurs de comparaison selon chaque quartier et catégorie d'année de construction (année de construction, état, besoin énergétique, plan).
- Avoir une conversation bancaire tôt (cadre de financement, apport de garanties, modalités de paiement après adjudication).
Évaluation & stratégie d'enchère
- Calcul conservateur : Intégrer des remises de sécurité pour les réparations, les corrections de valeur temporelle et les coûts annexes.
- Définir le corridor d'enchères : Dériver l'enchère maximale à partir de la valeur locative attendue (loyer après rénovation).
- Penser à la sortie : Conserver (flux de trésorerie), conserver & réhabiliter (augmentation de valeur) ou vente sélective - selon l'emplacement et l'objet.
Se concentrer sur Saint-Gall
Pour des investissements initiaux à faible risque, les appartements avec des valeurs vénales moyennes solides (~547’000 CHF en 2023) sont une bonne option ; pour les maisons individuelles et les maisons multifamiliales (~1,073 million CHF Ø en 2023), la qualité de l'emplacement déterminera si les mesures de valeur ajoutée (réhabilitation énergétique, optimisation des plans) augmenteront la rentabilité.
Comparaison avec les cantons voisins
En Suisse orientale, il vaut la peine de regarder au-delà des frontières cantonales : Thurgovie (TG) présente des valeurs moyennes plus élevées pour les appartements, Glaris (GL) et Jura (JU) affichent des taux de vente aux enchères plus élevés par rapport à la population, tandis que Zurich (ZH) est fort en absolu, mais recule par habitant.
FAQ – Questions typiques des investisseurs
Comment évaluer le risque de défauts cachés ?
Prévoir une réserve pour les rénovations et un contrôle par un expert avant la date. En cas d'incertitude, plus de remise de sécurité - la discipline l'emporte sur l'achat impulsif.
Quels objets sont particulièrement adaptés à SG ?
Appartements dans de bonnes micro-localisations pour des stratégies de flux de trésorerie ; maisons individuelles avec une bonne qualité de construction pour de la valeur ajoutée (normes énergétiques, optimisation des plans).
Comment planifier le financement ?
S’assurer les limites tôt ; inclure fermement le paiement d'adjudication et les coûts annexes (changement de propriétaire, frais).
Conclusion : Saint-Gall récompense la vision à long terme
Le canton offre aux investisseurs un environnement planifiable, un flux d'affaires suffisant et des valeurs de référence claires. Qui sélectionne de manière axée sur les données, comprend les micro-localisations et enchérit de manière disciplinée, peut construire durablement une base solide à Saint-Gall (SG) - avec un risque calculable et des perspectives de rendement solides.
