Pourquoi les saisies immobilières sont souvent la meilleure offre immobilière

Qui souhaite investir dans l’or gris suisse aujourd’hui constate rapidement: les offres du marché classique sont rares, coûteuses et très concurrentielles. Tout le contraire du segment des enchères: les saisies offrent une combinaison unique de réduction de prix, de transparence et de rapidité. Les rapports de marché actuels de 2021 à 2024 montrent de manière impressionnante pourquoi ce sous-segment est particulièrement intéressant en ce moment pour les occupants, les investisseurs et les développeurs de projets.

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1 | Avantage de prix: Grande sélection sous 1 million CHF

• Déjà 83 % de tous les appartements en propriété et 75 % de toutes les maisons d'habitation ont été envoyés en salle des enchères en 2022 avec une valeur de marché inférieure à 1 million CHF.
• En 2024, l'offre est également restée abordable: la valeur de marché moyenne d'une maison d'habitation était de 1,11 million CHF, et celle des appartements en propriété même seulement de 740 000 CHF.

Type d'objet 2024	Ø Valeur de marché (CHF)
Villa	3,92 millions
Maison d'habitation/commerciale	1,82 million
Immeuble à appartements	1,59 million
Maison d'habitation	1,11 million
Appartement en propriété	0,74 million

Source: Marché des saisies en Suisse 2024.

Étant donné que le premier prix de départ en cantonal est généralement fixé à deux tiers de la valeur de marché officielle, des prix d'entrée réalistes de 500 à 750 000 CHF pour la maison individuelle moyenne se dégagent, un niveau qui est devenu obsolète dans le marché libre à bien des endroits.

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2 | Volume du marché & Saison: Plus d'objets, moins de concurrence

Après le pic pandémique de 2021 (904 millions CHF de volume), le volume annuel des enchères s’est stabilisé autour de 560,7 millions CHF (2023) et 670,9 millions CHF (2024), soit une augmentation de près de 20 % en l’espace d’un an.

• Saison principale: Mars, juin et octobre apportent les plus grandes vagues d’objets (chaque mois > 60 dates).
• Creux estival: En juillet 2024, il n'y a eu que 19 enchères, des conditions idéales pour les chasseurs de bonnes affaires.

« Le volume total a augmenté de presque 20 % en 2024, bien que le nombre d’objets ait légèrement diminué, ce qui indique clairement des biens immobiliers de plus grande valeur sous le marteau. »

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3 | Points chauds régionaux: Où il vaut particulièrement la peine de miser

Les enchères ne sont pas un phénomène de grande ville, au contraire. Lorsqu'on regarde les ventes aux enchères par 100 000 habitants, le sud se distingue:

Canton 2024	Cas / 100 000 habitants
Tessin (TI)	32,6
Jura (JU)	17,8
Valais (VS)	15,9
Soleure (SO)	15,6
Vaud (VD)	9,3
Zurich (ZH)	1,9

Source: Rapport de marché 2024

Particulièrement frappant: Jura et Soleure sont certes petits, mais offrent de forts taux et des valeurs de marché clairement inférieures à la moyenne (p. ex. maison d’habitation Jura Ø 135 000 CHF 2023).

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4 | Mix d'objets & Stratégies de sortie

4.1 Dominance des usages résidentiels

Les maisons d'habitation et les appartements en propriété représentaient encore en 2024 75 % de toutes les enchères. Cela signifie: une calculabilité avec des loyers du marché et des valeurs de sortie est facilement possible, car il existe suffisamment de transactions comparatives.

4.2 Quatre modèles de transactions typiques

1. Buy-to-Let: Des appartements abordables à Neuchâtel (NE) ou Thurgovie (TG) offrent des rendements bruts de 4 à 5 %.
2. Fix & Flip: Acheter une maison individuelle dans le Jura pour < 320 000 CHF, rénover et vendre sur le marché libre après douze mois, marge réaliste 15-20 %.
3. Conversion à valeur ajoutée: Transformer des espaces commerciaux à Berne (BE) en micro-appartements.
4. Construction de portefeuille: Regrouper plusieurs chalets dans le Valais et les exploiter sous forme de concept d'appartements avec services.

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5 | Transparence & Rapidité comme booster de rendement

• Dossiers publics: Les offices des poursuites publient le rapport d'expertise, le registre foncier et éventuellement les baux gratuitement en ligne, une diligence raisonnable prend des jours au lieu de semaines.
• Dates fixes: Entre l'adjudication et la mutation de propriété, il ne s'écoule souvent que six à huit semaines, un rythme record par rapport à la vente privée.
• Contrôle des coûts: Pas de commission d'agent, faibles frais de notaire et grâce à la majoration forfaitaire, transparence absolue des coûts.

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6 | Questions fréquentes

Dois-je déposer immédiatement la somme en liquide ?

En règle générale, un acompte de 10 % est exigé en espèces ou par garantie bancaire immédiatement après l'adjudication, le solde dans les 20 à 30 jours.

Que se passe-t-il si personne ne fait d'enchères ?

Si le prix de réserve (généralement ⅔ de la valeur du marché) n'est pas atteint, l'office peut fixer une nouvelle date ou une vente à main levée, souvent à de meilleures conditions pour les investisseurs persévérants.

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Conclusion: L'enchère l'emporte sur l'annonce

Avec des prix d'entrée principalement abordables, des volumes en hausse et des points chauds régionaux forts, le marché des saisies en Suisse prouve qu'il a depuis longtemps dépassé la « niche ». Qui vérifie les dates à temps, obtient un financement et comprend la demande locale, peut s'assurer en 2025 des primes d'attractivité dont les annonces classiques ne peuvent que rêver.