La mise aux enchères d'immeubles d'habitation à un prix inférieur à la valeur de marché : potentiel pour les investisseurs

Pourquoi les immeubles à appartements aux enchères sont intéressants pour les investisseurs

Les immeubles à appartements (IA) figurent parmi les biens les plus rentables, mais aussi les plus rares lors des enchères forcées en Suisse. Ils combinent des flux de trésorerie prévisibles, une protection contre l'inflation grâce à des contrats de location indexés et la possibilité d'acheter en dessous de la valeur du marché. Pour les acheteurs professionnels, l'effet de levier est doublement attractif : un point d'entrée avantageux réduit la capitalisation d'entrée (taux de capitalisation) tout en augmentant le rendement sur fonds propres après des mesures de rénovation ou d'optimisation.

Dynamique du marché 2021–2024 : petite, mais à forte valeur

Le segment des enchères est limité, néanmoins, les IA représentent des volumes considérables. Les années passées montrent trois tendances :

Occasions rares : Chaque année, seules quelques dizaines d'IA sont mises aux enchères – la grande majorité des objets d’enchères sont des maisons d'habitation et des appartements en copropriété.
Taille de ticket supérieure à la moyenne : Les valeurs de circulation moyennes des IA sont bien au-dessus des unités résidentielles individuelles ou en copropriété habituelles.
Volatilité par an : Des objets uniques hautement évalués influencent notablement les statistiques annuelles (dispersion due à l'emplacement, à l'état, au mix d'utilisation).

Données clés sur les immeubles à appartements en enchères (2021–2024)

Année	Nombre d'IA	Ø Valeur de circulation (CHF)	Volume (CHF)	Contexte du marché
2021	33	≈ 2.42 Mio.	≈ 77.6 Mio.	Réouverture après pandémie ; forte activité globale dans l'année des enchères.
2022	21	≈ 8.96 Mio.	≈ 188.2 Mio.	Peu d'IA très grandes font grimper le volume ; objets de pointe sélectifs.
2023	22	≈ 1.63 Mio.	≈ 35.9 Mio.	Normalisation ; propriétés de taille petite à moyenne dominent.
2024	16	≈ 1.59 Mio.	≈ 25.4 Mio.	Offre limitée, plage de prix stable.

Remarque : Les valeurs de circulation sont des estimations des offices des poursuites et ne reflètent pas nécessairement le prix d'adjudication. Le véritable "rabais par rapport au marché" résulte de la concurrence, de l'état de l'objet et de la sécurité du financement.

Où l'entrée est intéressante : points chauds régionaux

L'activité des enchères se concentre traditionnellement dans le sud et le sud-ouest. Pour les investisseurs en IA, ces tendances sont particulièrement pertinentes :

Forte activité & choix : Tessin (TI), Vaud (VD), Valais (VS) et Berne (BE) affichent régulièrement le plus grand nombre de procédures. Plus de procédures signifient plus d'options de comparaison et une meilleure tactique de négociation.
Taux de mise aux enchères élevé par habitant : TI, Jura (JU), Soleure (SO), Glaris (GL), VS – opportunités intéressantes pour des sites "outsider" avec des flux de trésorerie solides.
Niveau des prix & prime : À Zurich (ZH), Genève (GE), Zoug (ZG), les IA sont plus rares et plus chères ; le rabais par rapport au marché est possible, mais concurrentiel. Dans Argovie (AG), Thurgovie (TG), Saint-Gall (SG), Fribourg (FR) et Neuchâtel (NE), les cas "Value-Add" sont plus fréquents.

Approche pragmatique : Dans les cantons premium, vérifier si une offre rare mais de haute qualité est l'objectif (préservation de la valeur, faible vacance). Dans les cantons avec une activité d'enchères supérieure à la moyenne, se concentrer davantage sur les moteurs de rendement (loyer, vacance, effet de levier Capex).

Exploiter la saisonnalité : quand observer, quand frapper

Les modèles saisonniers se répètent : juin et octobre sont régulièrement des mois à fort volume, tandis que juillet/août sont plus faibles. Pour la pipeline, cela signifie : avoir la diligence raisonnable et le financement prêts au printemps/début de l'été pour utiliser efficacement les fenêtres d'enchères denses.

Effets économiques : de l'estimation au rendement

Les trois principaux moteurs de rendement

Prix d'entrée vs. valeur de circulation : L'adjudication en dessous de la valeur d'estimation est possible, mais pas garantie. Des rabais réels se produisent surtout dans des cas complexes (arriérés de rénovation, particularités juridiques, faible compétition entre enchérisseurs).
Revenu locatif & vacance : La stabilité compte. Les cantons avec une demande solide (ZH, VD, BE) offrent une vacance plus faible ; dans les régions périphériques (GL, JU, SO), la qualité de l'objet et la micro-localisation sont déterminantes.
Capex & énergie : Les investissements dans l'enveloppe/techniques du bâtiment (chauffage, isolation, fenêtres, photovoltaïque) augmentent l'efficacité nette des loyers et le cercle d'acheteurs lors de la sortie – en particulier dans des marchés axés sur l'ESG tels que ZH, GE, Bâle-Ville (BS).

Exemple : vérification rapide de la rentabilité (modèle simplifié)

Paramètre	Achat marché	Enchère (sous MW)
Prix d'achat	1’850’000 CHF	1’550’000 CHF
Loyer annuel (réel)	96’000 CHF	96’000 CHF
Vacance/Mauvaise créance	2 %	2 %
Coûts d'exploitation (non récupérables)	8’000 CHF	8’000 CHF
NOI (simplifié)	86’080 CHF	86’080 CHF
Taux de capitalisation brut	4.65 %	5.55 %
Budget annuel Capex (Ø)	15’000 CHF	15’000 CHF
Taux de capitalisation net (après Capex)	3.84 %	4.58 %

Même avec des résultats d'exploitation identiques, un point d'entrée moins cher augmente considérablement le rendement courant. Si on augmente encore le revenu locatif (par exemple, grâce à des renovations ou à un meilleur marketing), le taux de capitalisation évolue encore plus en faveur du scénario d'enchère.

Profils d'affaires et régions appropriées

Core/Core+ Cashflow : Marchés du travail denses, faible vacance, haute sécurité de la demande – Concentration sur ZH, BS, GE, ZG. Le rabais est plus petit, mais la stabilité et la liquidité à la sortie sont élevées.
Value-Add : Centres moyens solides avec potentiel d'optimisation – AG, TG, SG, FR, NE, LU, BE.
Opportuniste : Taux de mise aux enchères plus élevé par habitant, micro-localisations sélectives – TI, VS, SO, JU, GL, Grisons (GR).

Diligence raisonnable technique, juridique et financière – axée sur les enchères

Technique & ESG

Enveloppe du bâtiment & technique du bâtiment : Système de chauffage (huile/gaz vs. WP/chauffage à distance), norme d'isolation, fenêtres, zones électriques/verticales, eau/assainissement.
Énergie & toit : Potentiel PV, statique du toit, cycles de rénovation (façade, toit, canalisations).
Mix d'appartements : Tailles d'unités, qualité des plans, efforts de turnaround lors des changements de locataires.

Droit & Utilisation

Locations existantes & baux : Indexation, logique des coûts accessoires, échelonnement, ajustements de loyer éventuels après investissements.
Droit de construction & réserve d'utilisation : Planification de zone, possibilités de densification, reconversions (par exemple, aménagement des combles).
Document d'hypothèque : Relations de rang, servitudes, procédures en cours (consultation des conditions d'enchères).

Financement

Portabilité & Stratégie de fixation des taux : Test de résistance du DSCR (taux +200–300 bp, 10–15 % de pertes locatives, +20 % de Capex).
Re-faisabilité : Après stabilisation (location/rénovation), transition vers un financement à long terme à des marges plus faibles.

Étape par étape vers une enchère réussie

Construire une pipeline : Surveiller les cantons pertinents (TI, VD, VS, BE), sécuriser tôt les rendez-vous et les dossiers.
Vérification de 30 minutes : Quantifier grossièrement le loyer, la vacance, les Capex ; critères d'exclusion (emplacement, statique, limites juridiques).
Termsheet avec la banque : Préclartion du montant hypothécaire/taux ; organiser la sécurité d'enchère (acompte).
Stratégie d'enchère : Dériver le prix maximal de NOI/Taux de capitalisation – Capex – Surcharge de risque ; discipline stricte le jour de l'enchère.
Plan B : En cas de surenchère, vérifier immédiatement l’alternative suivante dans le même canton (redondance de pipeline).

FAQ : Questions fréquentes des investisseurs en IA

À quel point est-il réaliste d'acheter "en dessous de la valeur du marché"? Dans les cantons compétitifs (ZH, GE), les rabais sont plus faibles. Dans les régions avec un taux d'enchères élevé (TI, JU, SO), les opportunités sont meilleures – à condition que le financement et la diligence raisonnable soient en place.
Comment gérer un arriéré de rénovation ? Intégrer les Capex dans le calcul, avec le développement locatif (après investissement) et le taux de capitalisation à la sortie.
Quelles tailles d'objets sont typiques ? Des petits IA (4–6 unités) à des installations plus grandes. De grosses affaires individuelles peuvent fausser les volumes annuels.

« Le succès aux enchères est rarement une question de chance. Qui structure sa pipeline de manière inter-cantonale, prépare le financement et enchérit strictement selon des critères de flux de trésorerie/Capex obtient de meilleures affaires - surtout dans le cas des immeubles à appartements. »