Héritages méconnus et déficiences cachées : comment s'en protéger

Un objet issu d'une vente aux enchères forcée peut briller financièrement tant qu'il n'y a pas de « squelettes dans le placard ». Des polluants dans le sol, de l'amiante sous le toit ou de l'humidité invisible peuvent réduire à néant tout rendement. Comme la responsabilité du débiteur disparaît, tu dois gérer le risque. Heureusement, en Suisse, il existe des bases de données claires, des techniques de mesure intelligentes et des experts compétents, qui permettent une analyse de risque fiable même lors de visites limitées. Le guide suivant te montre étape par étape comment détecter les anciens polluants, évaluer les défauts et te protéger contractuellement, techniquement et financièrement.

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1 Anciens polluants, poison dans le sol, problèmes dans le budget

1.1 Vérification du cadastre « Sites contaminés »

• Consultable publiquement sur geo.admin.ch → Filtre « Anciens polluants »
• Inscription « examiné, nécessitant une assainissement » = Signal d'alarme
• Inscription « pas de besoin d'action » = feu vert, mais vérifier la classe de sol

1.2 Rapport de sol, quand est-ce rentable ?

Indice	Mesure	Coût (Ø)
Ancienne station-service / serrurerie	Rapport complet + carottes de forage	CHF 6 000-10 000
Aucune inscription au cadastre, mais année de construction < 1960	Screening pour PAK / Métaux lourds	CHF 2 500
Zonage résidentiel, année de construction > 1990	Contrôle visuel & olfactif uniquement	CHF 0*

*Réalisation durant la visite possible.

1.3 Comprendre les conséquences financières

• Obligation d'assainissement selon l'art. 32 LPE toujours à la charge du propriétaire
• Subventions des cantons couvrent 40-70%, le reste est ton risque
• Solution d'assurance: « Police de fondation » avec franchise de ≈ CHF 50 000

2 Dommages cachés, le rapport rapide pour l'enchère

2.1 Kit rapide pour la visite

• Appareil de mesure d'humidité (< CHF 80)
• Thermomètre infrarouge
• Caméra endoscopique
• Mini-checklist (toit, cave, technique)

2.2 Défaillances courantes & règles empiriques

• Mur de cave humide > 85 % relH → Étanchéité ≈ CHF 600/m²
• Technique de bâtiment > 25 ans → Remplacement dans les 5 ans impératif
• Condensation des fenêtres → Valeur U > 2,0: calculer le remplacement
• Tuiles de toit avec mousse + tuiles de faîtage lâches → Rénovation complète risquée, CHF 130-160/m²

3 Amiante, PCB & Co., silencieux mais (pré)occupants

Indicateur d'année de construction:

• Avant 1990 → Suspicion d'amiante (revêtements de sol, plâtre, isolation des tuyaux)
• 1975-1990 → PCB dans les joints / peintures

Prévention: Paquet de dépistage (CHF 1 800-2 500) à commander. Coûts d'élimination: Amiante ≈ CHF 200-300/m², joints contenant des PCB CHF 60/mètre linéaire.

4 Boucliers financiers

4.1 Tampons & calcul

Tampon de renovation  =  Technique  +  Enveloppe du bâtiment  +  Inconnues 10 %
                      =  (40 % HP) + (25 % HP) + (10 % HP)

4.2 Assurances

• Assurance titre: couvre les erreurs juridiques (servitudes, erreurs dans le cadastre)
• Garantie de construction Plus: jusqu'à 10 ans d'assurance contre les défauts cachés (après assainissement)

5 Protection juridique, ce qui est possible (et ce qui ne l'est pas)

• Après l'allocution, aucune garantie → aucun retour en raison de défauts
• Contestation uniquement en cas d'erreurs de procédure (art. 134 ss LP)
• Donc: Vérifier avant, assurer après

6 Plan de vérification en 10 points pour l'enchère

1. Vérifier le cadastre « Sites contaminés »
2. Extrai du registre foncier, marquer les servitudes
3. Année de construction → dépistage de polluants oui/non
4. Test d'humidité cave / rez-de-chaussée
5. Toit, inspection visuelle des tuiles & des pannes
6. Technique de bâtiment: photographier les années de construction
7. Électricité: interrupteur différentiel disponible ?
8. Comparer la valeur estimée vs. le budget de rénovation
9. Fixer la garantie de sécurité + financement intermédiaire
10. Obtenir une offre d'assurance « Fondation/Titre »

7 Conclusion: Savoir + tampon = adjudication sans souci

Des polluants inconnus et des défauts cachés peuvent être maîtrisés avec le bon mélange de bases de données, de tests rapides, d'un regard d'expert et de tampons financiers. Si tu fais tes devoirs, la vente aux enchères forcée ne deviendra pas un jeu de risque mais une opportunité calculable avec un rendement durable.