Propriétés développées ou non développées : quelles sont les opportunités et les risques ?

Lorsqu'il s'agit d'acheter et de développer des terrains, les acheteurs sont souvent confrontés à la question de savoir s'il est plus judicieux de choisir un terrain complètement aménagé ou un terrain non-aménagé. Les deux options ont leurs propres avantages et inconvénients et peuvent avoir des effets différents selon l'idée de projet, les objectifs et le budget. Dans cet article, nous examinerons les aspects clés, les opportunités et les risques.

---

Que signifie « terrain aménagé » ?

Un terrain aménagé est généralement déjà raccordé aux réseaux de services nécessaires et à l'infrastructure publique. Cela comprend notamment :

• Réseau électrique et de gaz
• Approvisionnement en eau et évacuation des eaux usées
• Télécommunications, comme les lignes téléphoniques et Internet
• Routes et chemins d'accès

Un autre aspect de l'aménagement est souvent la régulation claire des droits d'accès, par exemple par le biais de charges foncières enregistrées ou de servitudes au registre foncier. Cela assure la sécurité juridique que la propriétaire ou le propriétaire du terrain a un accès libre à son bien.

Que signifie « terrain non-aménagé » ?

Un terrain non-aménagé ne dispose pas de tous les raccordements nécessaires ou se trouve dans une zone où l'infrastructure est encore insuffisamment développée. Cela peut signifier que :

• Il n'existe pas encore de route ou d'accès
• Les lignes pour l'électricité, l'eau ou les eaux usées sont absentes
• Il n'y a pas ou peu de connexion Internet et téléphonique

Souvent, un terrain non-aménagé est moins cher à l'achat, car les coûts d'aménagement sont encore à prévoir et le risque est plus élevé qu'un permis de construire soit retardé ou même non accordé pour diverses raisons.

---

Opportunités et avantages

Terrains aménagés

• Démarrage rapide du chantier : Étant donné que l'infrastructure nécessaire est présente, la construction peut généralement commencer rapidement.
• Risque réduit : Les procédures sont plus clairement établies et la structure des coûts pour les frais de raccordement est généralement transparente.
• Meilleure sécurité de planification : Les autorités de construction connaissent souvent mieux le site et les exigences locales, ce qui rend l'obtention des permis de construire généralement plus facile.

Terrains non-aménagés

• Prix d'achat avantageux : Les terrains non-aménagés sont souvent considérablement moins chers, ce qui peut faciliter l'entrée pour les investisseurs.
• Potentiel d'augmentation de valeur : Avec l'avancement de l'infrastructure et les futurs travaux de construction, la valeur du terrain peut augmenter fortement.
• Options de conception : Parfois, dans les zones peu aménagées, des concepts de construction plus flexibles ou des utilisations alternatives (par exemple, des types de construction respectueux de la nature) peuvent être mis en œuvre.

« Dans de nombreux cas, l'achat d'un terrain non-aménagé peut représenter une opportunité passionnante pour les investisseurs - mais cela n'est vrai que si l'on peut évaluer correctement les risques. »

---

Risques et défis

Terrains aménagés

• Coûts d'acquisition plus élevés : Les zones entièrement aménagées sont nettement plus chères et nécessitent souvent un investissement initial plus important.
• Flexibilité réduite : Lorsque de nombreuses prescriptions existent déjà (par exemple, par des plans d'aménagement), les solutions créatives peuvent parfois être difficiles à mettre en œuvre.

Terrains non-aménagés

• Coûts d'aménagement flous : Les coûts de raccordement ou de construction d'une route peuvent varier selon la région et devenir imprévisibles.
• Procédures d'approbation longues : Moins une région est connue et aménagée, plus le processus d'obtention d'un permis de construire peut être complexe.
• Incertitude quant à l'évolution de la valeur : Il est souvent difficile de prévoir si une zone gagnera en infrastructure ou si les projets prévus ne seront finalement pas réalisés.

---

Comparaison en un coup d'œil

Critère	Terrain aménagé	Terrain non-aménagé
Coûts d'acquisition	En général plus élevés	La plupart du temps plus bas
Aménagement	Déjà existant	Doit être réalisé
Profil de risque	Moins élevé	Plus élevé
Démarrage de chantier	Rapide possible	Souvent long
Potentiel d'augmentation de valeur	Stable à modéré	Élevé, mais incertain

---

Aspects juridiques

Le cadre juridique joue un rôle décisif lors de l'achat et du développement de terrains. Surtout pour les terrains non-aménagés, il est important de se renseigner à l'avance sur les points suivants :

• Plans d'aménagement et règlements de zone : Quelles utilisations sont autorisées, quelles hauteurs maximales ou nombres d'étages s'appliquent ?
• Servitudes foncières : Existe-t-il des droits de passage, de passage ou d'autres restrictions ?
• Éventuelles anciennes pollutions : Le terrain se trouve-t-il dans une zone où il existe un risque de pollution ancienne ?

En cas d'incertitudes, il est recommandé de faire appel à des professionnels tels que des architectes, des ingénieurs en bâtiment ou des conseils juridiques. Les bureaux de construction municipaux peuvent également fournir des informations précieuses.

FAQ : Questions importantes sur l'aménagement et les coûts

Qui prend en charge les coûts d'aménagement ?
Souvent, les propriétaires et/ou les investisseurs assument ces coûts. Dans certains cas, la municipalité peut participer si l'aménagement est public.

Combien de temps dure un aménagement ?
Cela dépend fortement de l'ampleur et des caractéristiques locales. De petits travaux d'aménagement peuvent durer quelques mois, tandis que des projets d'infrastructure plus vastes peuvent prendre des années.

---

Conseils pratiques

1. Recherche de marché : Examine les portails immobiliers, discute avec les agents immobiliers et informe-toi auprès des autorités locales sur les projets d'infrastructure prévus.
2. Calcul des coûts minutieux : Budgetise non seulement le prix d'achat, mais prévois également une marge suffisante pour l'aménagement, les frais accessoires et les éventuels retards.
3. Consulter des experts : Surtout pour les terrains non-aménagés, il est judicieux de faire appel à des experts le plus tôt possible pour une analyse de faisabilité.
4. Comprendre les exigences de construction : Vérifie les règlements de construction pertinents ainsi que les directives environnementales pour éviter de mauvaises surprises.

---

Conclusion

Le choix entre un terrain aménagé ou un terrain non-aménagé dépend fortement des plans et des possibilités individuels. Les terrains aménagés offrent des structures claires, un risque réduit et une planification des coûts gérable, mais ils sont souvent plus chers et moins flexibles. Les terrains non-aménagés se distinguent souvent par des prix d'achat avantageux et un potentiel d'augmentation de valeur élevé, mais ils comportent un risque nettement plus élevé qui peut se traduire par des procédures d'approbation complexes et des coûts d'aménagement élevés.

Ceux qui s'informent bien à l'avance, effectuent une analyse de site soigneuse et prêtent attention à une planification réaliste peuvent, dans les deux cas, exploiter des opportunités lucratives et réussir à long terme avec leur propriété.