Acheter un appartement en copropriété à Zurich aux enchères ? Comment démarrer dans un endroit privilégié

Zürich et bonnes affaires, est-ce compatible ? Oui, si l'on choisit la voie des enchères judiciaires (ZVG). Malgré seulement 27 enchères enregistrées en 2023 (≈ 1,7 dates / 100 000 habitants), le canton atteint la première place en Suisse avec des valeurs de marché moyennes de 1,793 million CHF par appartement. Celui qui enchérira intelligemment ici commencera à entrer jusqu'à 30 % sous la valeur du marché dans les quartiers les plus prisés de la ville de la Limmat.

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1 | Données zurichoises en comparaison sur quatre ans

Année	Nombre de ZVG	Ø Appart. (Tsd. CHF)	Offre initiale 70 %*	Source
2021	24	1 199	839	Rapport 2021
2022	29	774	542	Rapport 2022
2023	27	1 793	1 255	Rapport 2023
2024 †	≈ 34	n. a.	n. a.	Aperçu 2024

*Premier appel conformément à l'art. 140 SchKG = 70 % de la valeur officielle de marché.
†Graphique à barres “Enchères judiciaires 2024 par canton”

Le tableau montre deux choses: Premièrement, l'offre est limitée, deuxièmement, le niveau de qualité et de prix augmente, un terreau parfait pour un levier de prix dans la salle des enchères.

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2 | Comprendre le levier de prix: De la valeur de marché à l'adjudication

• Offre initiale = 70 %: À 1,79 million CHF, les enchères commencent déjà à 1,25 million CHF - 550 000 CHF sous le marché affiché.
• Deuxième appel sans limite: Si la première date échoue, toute barrière de prix tombe, en 2022 cela s'est produit pour 7 % des objets zurichois.
• Peu de concurrence: En moyenne 8-10 enchérisseurs par date, en mois de vacances comme juillet (seulement 19 dates à l'échelle nationale) souvent encore moins.

« Les cantons urbains Berne et Zurich sont en retrait par rapport à leur population en comparaison par habitant, bien qu'ils affichent absolument de grands volumes. » - Rapport de marché 2023

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3 | Le plan en 5 étapes pour le premier appartement

1. Recherche de rendez-vous: Vérifiez chaque semaine le SHAB et les bureaux de poursuite. Conseil: Lors des semaines 11 / 23 / 43, plus de 25 % des enchères à Zurich ont lieu.
2. Analyse de l'objet: Extrait du registre foncier, évaluation de la valeur de marché, visite lors du « jour portes ouvertes ».
3. Engagement de financement: Acompte de 10 % immédiatement, paiement du reste dans les 20 jours, une garantie bancaire irrévocable sécurise l'adjudication.
4. Stratégie d'enchères: Fixez votre limite à 80 % - 85 % de la valeur de marché, de nombreux concurrents se retirent déjà à 75 %.
5. Suivi post-vente: Changement de nom dans le registre foncier, taxe de changement de propriété (1,0 %) à prendre en compte rapidement.

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4 | Exemple pratique Kreis 5

Appartement, 3 ½ pièces, 92 m², valeur de marché 1,65 million CHF. Première offre 1,16 million CHF, adjudication à 1,28 million CHF (78 %). Après 250 CHF/m² de rénovation, le loyer net sera de 4 200 CHF/mois → rendement brut de 3,7 % dès le premier jour, sans compromis sur l'emplacement.

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5 | Fenêtre saisonnière & Timing

• Mars & Juin: 79 nouvelles dates en 2023, le plus haut rythme, meilleure sélection.
• Juillet: Flou des vacances avec seulement 19 dates en 2024, une occasion parfaite pour les chasseurs de bonnes affaires.

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6 | Zurich vs. Autres cantons premium

	ZH	GE	SZ	ZG
ZVG 2023	27	20	9	3
Ø Appart. (Tsd. CHF)	1 793	1 189	135	660
ZVG/100 000 hab.	1,7	2,1	5,7	0,8

Zurich combine un énorme potentiel de valeur avec relativement peu de dates, un mélange idéal pour les investisseurs qui privilégient la qualité à la quantité.

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7 | FAQ, réponses rapides

Ai-je besoin de capital propre ?

Oui. Les banques demandent 20 % du prix d'adjudication comme preuve de fonds propres, 10 % doivent déjà être déposés dans la salle.

Puis-je visiter ?

À Zurich presque toujours oui, le bureau de poursuite organise un rendez-vous officiel. Les photos dans le SHAB sont rares.

Que se passe-t-il avec les locataires ?

Les contrats de location existants vous sont transférés (§ 261 CO sur l’acquisition d’activité). Un licenciement pour besoin personnel n'est possible qu'après trois mois.

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Conclusion, emplacements premium à rabais

Acheter un appartement au cœur de Zurich en dessous du prix du marché semble impossible, jusqu'à ce que l'on entende le marteau du bureau de poursuite. Des volumes limités, des procédures transparentes et des plafonds de prix planifiables font des enchères judiciaires le canal d'entrée le plus efficace dans les meilleures zones. Celui qui suit les plannings, prépare le financement et reste calme dans la salle, peut se réserver en 2025 une place au bord du lac de Zurich à des conditions que les annonces ne proposent plus depuis longtemps.