Ferme de Lucerne achetée aux enchères : vente aux enchères réussie d'une ferme

Avec un adjudication de 5,07 millions de francs, un agriculteur argovien a acheté à la mi-mars 2025 une ferme lucernoise de 25 hectares dans le cadre d'une vente aux enchères judiciaires publiques. L'estimation du bureau des poursuites était de 3,9 millions de francs, le gagnant ayant donc payé environ 30 % au-dessus de la valeur officielle, obtenant ainsi une exploitation entièrement gérée dans un emplacement de choix.

« Ce fut une enchère animée d'environ 15 minutes, près d'une centaine d'intéressés ont vécu la tension dans le gymnase. »

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1 L'objet en un coup d'œil

• Localisation: Mittelland lucernois, en dehors de la zone de construction, avec des surfaces arrondies et une infrastructure moderne.
• Taille: 25 ha de LN (dont 18 ha de terre arable / prairies et 7 ha de forêt plus la cour).
• Type d'exploitation: Agriculture laitière avec propre élevage de veaux, capacité de 90 LU en stalle.
• Bâtiments: Maison d'habitation (année de construction 1988, rénovée en 2015) et bâtiment d'élevage (2018), installations de lisier et de silo conformes aux exigences de protection des eaux.

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2 Chronologie de la vente aux enchères judiciaires

Date	Événement
2022	Conflit intra-familial: le père surendette délibérément l'exploitation pour empêcher la reprise par son fils.
21. 12. 2024	Le journal lucernois fait état de la procédure judiciaire imminente « Trou dans le droit foncier agricole ».
14. 03. 2025	Augmentation publique offre maximum 5,07 millions CHF.
29. 04. 2025	Le service cantonal de l'agriculture et des forêts (Lawa) refuse provisoirement l'autorisation d'acquisition en raison de prix excessif.
Mai 2025 - en cours	Procédure de recours devant le tribunal cantonal et éventuellement le tribunal fédéral pour clarifier l'obligation d'autorisation.

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3 Bases juridiques en un coup d'œil

3.1 L'interaction entre SchKG et BGBB

La vente judiciaire est régie principalement par la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite (SchKG, art. 135 ss). Parallèlement, pour les biens immobiliers agricoles, s'applique obligatoirement la loi fédérale sur le droit foncier agricole (BGBB). Cette dernière exige qu'un achat soit soumis à une autorisation (art. 61 al. 1 BGBB), y compris lorsque l'achat se fait dans le cadre d'une vente aux enchères judiciaires.

Le BGBB poursuit trois objectifs principaux:

1. Sécuriser l'auto-exploitation (autorisations uniquement pour les acquéreurs qualifiés sur le plan agricole).
2. Limitation des prix des terres, prévention des achats spéculatifs.
3. Protection des héritiers familiaux par des droits de préemption et de succession.

3.2 Pourquoi le canton peut-il refuser l'autorisation ?

• Prix d'achat excessif: Si le prix est bien au-dessus de la valeur de rendement (ici: environ 1,7 million CHF), l'autorité peut ordonner une révision de prix (§ 12 BGBB-V).
• Soupçon de contournement: Si la procédure est présumée instrumentalisée pour exclure des descendants, l'autorisation peut être refusée (BGBB art. 64).

« En principe, il s'agit de mettre en doute la légitimité du déroulement de cette vente judiciaire, ce qui aurait pour conséquence un contournement des dispositions de la loi fédérale sur le droit foncier agricole. »

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4 Classement économique

La vente aux enchères illustre le champ de tension entre prix du marché et objectif de régulation. D'une part, l'adjudication de 5,07 millions CHF montre que les exploitations agricoles productives en position de cote centrale en Suisse ont une grande attractivité sur le marché. D'autre part, l'État intervient de manière régulatrice via le BGBB pour prévenir l'exode des prix des terres. Du point de vue des investisseurs, l'acquisition offre néanmoins un potentiel:

• Effets d'échelle: La combinaison avec des surfaces adjacentes peut réduire les coûts fixes des machines et du personnel.
• Diversification: Les revenus accessoires (commercialisation directe, agrotourisme) augmentent la base de revenus.
• Stabilité de valeur à long terme: Les terres agricoles suisses ont enregistré depuis 2000 une augmentation de valeur moyenne de 2,8 % par an, avec une volatilité nettement plus faible que les propriétés résidentielles.

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5 Opportunités et facteurs de succès pour les futurs enchérisseurs

1. Connaissance de marché soignée: Les valeurs de marché varient massivement selon les régions. Les pré-enchères offrent l'occasion de dériver des prix de comparaison.
2. Évaluation de la valeur de rendement: Qui prépare un propre calcul de contribution de couverture reconnaît tôt si un supplément reste économiquement viable.
3. Stratégie d'autorisation: Une coordination précoce avec le bureau cantonal réduit le risque de refus ultérieurs.
4. Accompagnement juridique: Une expertise combinée en procédures SchKG et BGBB fait gagner du temps, surtout en cas de configurations familiales contestées.

FAQ sur les ventes aux enchères judiciaires agricoles

Le droit de préemption des descendants s'applique-t-il également en cas de ventes judiciaires?
Oui, néanmoins au prix d'adjudication complet (§ 42 BGBB), ce qui est ici devenu l'obstacle décisif.

Chaque enchérisseur doit-il fournir un dépôt de garantie pour l'achat?
En règle générale, 10 % du prix offert ou un montant minimum fixe, à déposer sur place en espèces ou sous forme de garantie bancaire.

Le plus offrant peut-il intenter une action en justice pour obtenir l'autorisation?
Oui. Dans le canton de Lucerne, le tribunal cantonal décide, puis le tribunal fédéral à Lausanne (section de droit administratif).

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6 Leçons de bonnes pratiques tirées du cas lucernois

• La transparence crée la confiance: La vente aux enchères publique avec des conditions claires renforce l'acceptation du résultat par toutes les parties prenantes.
• Discipline des prix vs droits familiaux: Un surendettement pour contourner le droit foncier peut avoir un effet à court terme, mais sera corrigé à long terme par des mécanismes d'autorisation.
• Financement durable: Qui peut gérer économiquement la ferme convainc davantage les autorités du réel désir d'auto-exploitation.

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7 Conclusion

La vente réussie de la ferme lucernoise montre que les ventes judiciaires dans le secteur agricole, bien que rares, peuvent être tout à fait prometteuses. Elles allient dynamisme économique et cadre juridique strict qui limite la spéculative sur les prix fonciers et les stratégies de contournement. Qui se prépare de manière réfléchie, comprend les chiffres et respecte le droit foncier peut, comme dans le cas présent, tirer d'une situation apparemment difficile une success story, au bénéfice du développement des entreprises, de l'agriculture régionale et, enfin, des créanciers.