L'évolution du marché des saisies en Suisse

Les ventes aux enchères forcées, officiellement valorisations de gage immobilier, ont longtemps constitué un segment de niche du marché immobilier suisse. Entre-temps, elles gagnent en importance stratégique: pour les investisseurs comme entrée à prix réduit, pour les communes comme instrument de réactivation de propriétés problématiques et pour les banques pour une rapide mise en valeur des créances. Cet article analyse les tendances récentes (2015-2024*), identifie les moteurs et propose une perspective jusqu'en 2030.

*2024: valeurs provisoires (état de juin 2025)

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1 Développement à long terme: 2015-2024*

Année	Nombre de ventes aux enchères	Δ par rapport à l'année précédente
2015	5 321	-
2018	5 657	Ø +1,7 % par an (2016-18)
2020	5 926	Délai COVID, +1,2 %
2022	6 123	+3,3 %
2024*	6 420	+4,8 % (prov.)

Source: Statistiques de la faillite et des saisies, rapports des bureaux cantonaux. *2024: chiffre total provisoire.

Interprétation: Depuis 2015, le volume augmente modérément (Ø +2,1 % par an). La dynamique s'est accélérée de manière significative après le changement de tendance des taux d'intérêt (à partir du T3 2022) et les charges budgétaires liées à l'inflation.

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2 Où se trouve la croissance ?

1. Centres urbains (Zürich, Berne, Lausanne)
   • Augmentation 2021-24: environ +11 %
   • Principal moteur: augmentation des taux d'intérêt → valorisations plus rapides des banques.
2. Régions touristiques (Valais, Grisons, Tessin)
   • environ +8 %
   • Moteur: la loi sur les logements secondaires (Lex Weber) freine les nouvelles constructions → les projets de rénovation plus anciens finissent aux enchères.
3. Cantons industriels (Jura, Schaffhouse)
   • environ +6 %
   • Moteur: changement de structure des secteurs, faillites de PME.

Estimations selon les rapports annuels cantonaux 2021-2024.

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3 Changement dans la structure des acheteurs

• Family Offices & Private Equity
  investissent de manière ciblée dans des immeubles multifamiliaux (transactions de portefeuille > 20 millions CHF).
• Coopératives
  utilisent les enchères pour sécuriser un logement abordable.
• Rénovateurs DIY
  de la génération millénaire se concentrent sur la transformation de chalets et de maisons écologiques dans les vallées montagneuses.

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4 Remises de prix: 2015 vs. 2024*

2015: Remise moyenne de 9,5 % (appartements), 13 % (maisons individuelles).
2024*: Remise moyenne de 11,0 % (appartements), 14 % (maisons individuelles).

*2024: moyenne des procès-verbaux judiciaires Q1-Q4/2024, ensemble de données n = 412.

Causes:
1. Augmentation des coûts de financement → moins d'enchérisseurs.
2. Accumulation de rénovations sur les biens anciens.
3. La professionnalisation des grands acteurs écarte les entrants moins expérimentés.

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5 Changeurs de jeu: Digitalisation & Pression ESG

5.1 Enchères en ligne

La révision partielle de la loi sur les poursuites (en cours de discussion parlementaire, projet 2022) permet pour la première fois des enchères électroniques. Depuis 2024, des plateformes pilotes cantonales sont en cours pour des biens mobiliers (par exemple, « eGant » à Bâle-Ville). Les pilotes immobiliers ne seront réalisables, selon la feuille de route du BJ, qu'à partir de 2026.

5.2 Conformité ESG

La révision prévue de la loi sur le CO₂ (avant-projet 2025) discute de l'introduction de nouvelles obligations de preuve pour les grands bâtiments (> 1 000 m² NGF). Un plan de rénovation contraignant n'a cependant pas encore été arrêté. Les acheteurs intègrent déjà dans leurs offres des investissements énergétiques futurs, ce qui augmente les remises sur les objets énergétiquement faibles.

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6 Prévisions: Trois scénarios

Scénario de base (conjoncture en forme de W)

Les ventes aux enchères devraient augmenter modérément jusqu'en 2030 pour atteindre environ 7 000 par an.
Les remises se stabilisent, les rendements restent attractifs pour les enchérisseurs ayant des compétences en rénovation et en énergie.

Scénario de stress (taux directeur de la BNS +2 % jusqu'en 2026)

Volume ≈ 8 500, remises ≥ 20 %, opportunité pour des acteurs riches en liquidités, mais risques de vacance accrus en dehors des métropoles.

Green-Boost (offensive d'encouragement)

D'importantes subventions réduisent de moitié les coûts de rénovation, la demande pour les constructions anciennes augmente, les remises descendent en dessous de 10 %.

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7 Qu'est-ce que cela signifie pour les investisseurs ?

1. La liquidité prime: le délai de paiement légal de 20 jours (§ 156 II de la loi sur les poursuites) reste, les outils en ligne raccourcissent plutôt la phase d'information que celle de paiement.
2. Focus sur le levier énergétique: l’enveloppe du bâtiment & la technique détermineront la future viabilité sur le marché.
3. diversification régionale: le cash-flow urbain et la valeur ajoutée de la région montagneuse lissent le risque.

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8 Conclusion: Un marché mûrit et récompense le savoir-faire

Le marché suisse des ventes aux enchères forcées croît lentement mais sûrement et se professionnalise visiblement. Ceux qui maîtrisent le financement, la rénovation et la réglementation pourront continuer à trouver des prix d'entrée attractifs, notamment dans les rénovations énergétiques et dans les régions en mutation structurelle. La clé reste une due diligence basée sur les données et une stratégie flexible qui relie capital, savoir-faire en construction et normes ESG.