12 giugno 2025
Le vendite forzate non sono più un fenomeno marginale, come spesso si pensa. I rapporti di mercato attuali dimostrano che ogni anno centinaia di immobili in Svizzera cambiano proprietario tramite aste, a prezzi e condizioni che offrono potenziali sopra la media a investitori intraprendenti, utilizzatori finali e sviluppatori di progetti. Nel seguito, esaminiamo le principali tendenze degli ultimi quattro anni, evidenziamo i punti caldi a livello cantonale e spieghiamo perché proprio ora vale la pena prestare attenzione a questo segmento di mercato.
Anno | Numero di aste | Volume (Mio. CHF) | Media mensile di aste |
---|---|---|---|
2021 | 854 | ≈ 904 | 71 |
2022 | 622 | ≈ 744 | 52 |
2023 | 644 | ≈ 561 | 54 |
2024 | 610 | ≈ 671 | 51 |
I numeri mostrano un breve picco legato alla pandemia nel 2021, seguito da una normalizzazione nel 2022 e 2023 e una consolidazione stabile nel 2024. Che il volume delle aste nel 2024 sia aumentato di quasi il 20% nonostante un numero inferiore di oggetti, sottolinea che più immobili di alta qualità (ad esempio ville e palazzi) sono stati messi all'asta.
«Gli appartamenti e le case residenziali costituivano circa due terzi di tutte le vendite forzate.»
La distribuzione cantonale chiarisce dove le opportunità sono maggiori:
Le differenze regionali si spiegano con diverse pressioni ipotecarie, stagionalità (regioni turistiche) e la struttura dei mercati del lavoro locali. Gli investitori possono utilizzare queste informazioni per fare offerte mirate in cantoni con alta pressione di offerta (ad esempio, Ticino) o ribassi di prezzo (ad esempio, Giura).
Tipo di oggetto | Ø valore di mercato (Mila CHF) |
---|---|
Villa | ≈ 3.920 |
Casa residenziale / commerciale | ≈ 1.820 |
Palazzo | ≈ 1.590 |
Oggetto commerciale | ≈ 1.400 |
Casa residenziale | ≈ 1.110 |
Appartamento di proprietà | ≈ 740 |
Proprietà | ≈ 150 |
I margini derivano meno dal prezzo assoluto, ma dallo sconto rispetto al valore di mercato. Per le ville, un numero ridotto di offerenti può consentire sconti di prezzo del 15-25%, mentre per gli appartamenti di proprietà la struttura delle comunità di proprietari è spesso più il collo di bottiglia rispetto al prezzo di acquisto.
Le principali ondate di aste si svolgono tradizionalmente in primavera (marzo-giugno) e autunno (ottobre / novembre) in tutto il paese. Durante l'estate, al contrario, l'offerta è drasticamente inferiore, nel 2024 ci sono stati solo 19 appuntamenti a luglio. Per i rilanciatori, questo significa:
Portali come LocalAuction oggi non offrono solo calendari delle aste, ma dossier completi sui valori di mercato, estratti catastali e visite virtuali. Questo riduce i costi delle transazioni e aumenta la certezza di pianificazione: Due Diligence in giorni invece che settimane.
Nonostante lievi fluttuazioni, il mercato delle vendite forzate in Svizzera rimane robusto. Le peculiarità regionali, prima di tutto l'alta dinamicità in Ticino, Vallese e Vaud, offrono strategie versatili, dal single-asset flip a un portafoglio best-in-class. Chi osserva attentamente le tendenze, sfrutta i modelli stagionali e si affida a piattaforme basate sui dati, può realizzare possibilità di prim'ordine nel 2025 e oltre.
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