Aste di pignoramento in Svizzera: come i mercati regionali offrono opportunità uniche

Le vendite forzate non sono più un fenomeno marginale, come spesso si pensa. I rapporti di mercato attuali dimostrano che ogni anno centinaia di immobili in Svizzera cambiano proprietario tramite aste, a prezzi e condizioni che offrono potenziali sopra la media a investitori intraprendenti, utilizzatori finali e sviluppatori di progetti. Nel seguito, esaminiamo le principali tendenze degli ultimi quattro anni, evidenziamo i punti caldi a livello cantonale e spieghiamo perché proprio ora vale la pena prestare attenzione a questo segmento di mercato.

---

1 | Dinamica di mercato pluriennale: da effetti di recupero a volumi stabili

Anno	Numero di aste	Volume (Mio. CHF)	Media mensile di aste
2021	854	≈ 904	71
2022	622	≈ 744	52
2023	644	≈ 561	54
2024	610	≈ 671	51

I numeri mostrano un breve picco legato alla pandemia nel 2021, seguito da una normalizzazione nel 2022 e 2023 e una consolidazione stabile nel 2024. Che il volume delle aste nel 2024 sia aumentato di quasi il 20% nonostante un numero inferiore di oggetti, sottolinea che più immobili di alta qualità (ad esempio ville e palazzi) sono stati messi all'asta.

«Gli appartamenti e le case residenziali costituivano circa due terzi di tutte le vendite forzate.»

---

2 | Punti caldi regionali: Cantoni con attività sopra la media

La distribuzione cantonale chiarisce dove le opportunità sono maggiori:

• Ticino (TI): leader nelle date per 100.000 abitanti (38,2 nel 2023 e 32,6 nel 2024).
• Vallese (VS): numeri assoluti costantemente elevati e forte domanda di immobili per vacanze.
• Vaud (VD): terzo mercato più grande, in particolare per case residenziali di alto valore.
• Glarona (GL): mercato ridotto, ma con 27,2 date ogni 100.000 abitanti nel 2022, un vero tesoro per gli investitori di valore.
• Berna (BE) & Zurigo (ZH): elevate quantità assolute di oggetti, ma molto competitive, qui è utile concentrarsi su nicchie come palazzi più piccoli o unità commerciali.

Le differenze regionali si spiegano con diverse pressioni ipotecarie, stagionalità (regioni turistiche) e la struttura dei mercati del lavoro locali. Gli investitori possono utilizzare queste informazioni per fare offerte mirate in cantoni con alta pressione di offerta (ad esempio, Ticino) o ribassi di prezzo (ad esempio, Giura).

---

3 | Tipologie di oggetti: Dove sono i margini?

3.1 Distribuzione e volume

• 2023: Case residenziali (247 oggetti) e appartamenti di proprietà (189 oggetti) = 68% di tutte le aste.
• 2024: la quota è salita addirittura al 75% (256 case / 204 appartamenti).
• Volume singolo più alto nel 2024: case residenziali (≈ 285 Mio. CHF).

3.2 Valori di mercato medi nel 2024

Tipo di oggetto	Ø valore di mercato (Mila CHF)
Villa	≈ 3.920
Casa residenziale / commerciale	≈ 1.820
Palazzo	≈ 1.590
Oggetto commerciale	≈ 1.400
Casa residenziale	≈ 1.110
Appartamento di proprietà	≈ 740
Proprietà	≈ 150

I margini derivano meno dal prezzo assoluto, ma dallo sconto rispetto al valore di mercato. Per le ville, un numero ridotto di offerenti può consentire sconti di prezzo del 15-25%, mentre per gli appartamenti di proprietà la struttura delle comunità di proprietari è spesso più il collo di bottiglia rispetto al prezzo di acquisto.

---

4 | Profilo delle opportunità per tipo di investitore

Piccolo investitore (< 1 milione di CHF di budget)

• Appartamenti di proprietà in Turgovia (TG) o Neuchâtel (NE), prezzi d'ingresso bassi, solidi rendimenti da affitto intorno al 4-5%.
• Case piccole in Giura (JU), valori di mercato talvolta sotto 320.000 CHF.

Sviluppatore Value-Add

• Palazzi in Vallese (VS), alta domanda turistica consente cambiamenti di concetto verso appartamenti serviti.
• Conversioni commerciali in Berna (BE) o Argovia (AG), i vuoti possono essere trasformati in spazio abitativo.

Family Office / Istituzionale

• Costruzione di portafoglio in Ticino: raggruppamento di diverse case per vacanze per l'ingresso nel mercato con una maggiore aspettativa di rendimento.
• Ville di lusso sul Lago di Ginevra, occasioni rare a Ginevra (GE) e Vaud (VD). Valori di mercato medi fino a 5,1 milioni di CHF (2023).

---

5 | Modelli stagionali e strategia di tempistica

Le principali ondate di aste si svolgono tradizionalmente in primavera (marzo-giugno) e autunno (ottobre / novembre) in tutto il paese. Durante l'estate, al contrario, l'offerta è drasticamente inferiore, nel 2024 ci sono stati solo 19 appuntamenti a luglio. Per i rilanciatori, questo significa:

• Offensiva primaverile: ampia offerta, ma più concorrenza.
• Finestra estiva: pochi oggetti, ma pressione sugli offerenti minimal.
• Finale autunnale: ultima opportunità prima della fine dell'anno, spesso motivata dalla vendita dei creditori.

---

6 | Digitalizzazione e trasparenza: perché l'ingresso diventa più facile

Portali come LocalAuction oggi non offrono solo calendari delle aste, ma dossier completi sui valori di mercato, estratti catastali e visite virtuali. Questo riduce i costi delle transazioni e aumenta la certezza di pianificazione: Due Diligence in giorni invece che settimane.

---

7 | Suggerimenti pratici per offerte vincenti

1. Chiarire in anticipo il finanziamento: aggiudicazioni sono immediatamente esigibili.
2. Collegarsi localmente: una conversazione con il servizio delle esecuzioni in Soletta (SO) o Grigioni (GR) spesso rivela quanti concorrenti aspettarsi.
3. Coinvolgere esperti: soprattutto per gli immobili con un valore di mercato < 50.000 CHF, è spesso nascosta una situazione legale complessa.

---

Conclusione: Un mercato ricco di opportunità

Nonostante lievi fluttuazioni, il mercato delle vendite forzate in Svizzera rimane robusto. Le peculiarità regionali, prima di tutto l'alta dinamicità in Ticino, Vallese e Vaud, offrono strategie versatili, dal single-asset flip a un portafoglio best-in-class. Chi osserva attentamente le tendenze, sfrutta i modelli stagionali e si affida a piattaforme basate sui dati, può realizzare possibilità di prim'ordine nel 2025 e oltre.