Prezzi medi: ecco quanto costano realmente gli immobili all'asta di pignoramento

Cosa significa davvero "prezzo medio" nel contesto delle aste

Nei pignoramenti, il valore di mercato pubblicato è la stima ufficiale che serve da riferimento per la formazione dei prezzi. L'aggiudicazione può essere inferiore o superiore, a seconda della domanda, della qualità dell'oggetto, della situazione legale e della situazione finanziaria dei offerenti. I prezzi medi non sono quindi "prezzi fissi", ma punti di riferimento: mostrano in quali fasce di prezzo si muovono tipicamente gli oggetti e quanto possono differire i segmenti.

Valori medi svizzeri 2021–2024: la bussola dei prezzi oggettivi

I seguenti valori medi (Ø valori di mercato) mostrano il livello dei prezzi per categoria di oggetto nel confronto quadriennale. Per il 2024, i valori Ø sono parzialmente desumibili dai volumi e dai numeri di oggetto pubblicati.

Tipo di oggetto	2021	2022	2023	2024
Appartamento di proprietà	≈ 758’000 CHF	≈ 674’000 CHF	≈ 742’000 CHF	≈ 1’030’000 CHF
Casa residenziale (EFH/DHH)	≈ 1’025’000 CHF	≈ 903’000 CHF	≈ 1’028’000 CHF	≈ 1’110’000 CHF
Casa multifamiliare	≈ 2’424’000 CHF	≈ 8’960’000 CHF	≈ 1’630’000 CHF	≈ 1’590’000 CHF
Casa residenziale/commerciale	≈ 2’530’000 CHF	≈ 3’920’000 CHF	≈ 1’874’000 CHF	≈ 1’820’000 CHF
Oggetto commerciale	≈ 1’573’000 CHF	≈ 1’451’000 CHF	≈ 1’095’000 CHF	≈ 1’404’000 CHF
Villa	≈ 2’486’000 CHF	≈ 3’850’000 CHF	≈ 5’143’000 CHF	≈ 3’920’000 CHF
Proprietà/terreno	≈ 321’000 CHF	≈ 451’000 CHF	≈ 150’000 CHF	≈ 198’000 CHF

Classificazione: L'elevato picco negli appartamenti multifamiliari nel 2022 è un tipico "effetto campione" dovuto a pochi lotti molto grandi. Nel 2024, i valori Ø di appartamenti e case sono aumentati perché il volume delle aste è cresciuto e sono entrati nel mercato oggetti di prezzo più alto.

Realtà dei prezzi per cantone: dove costa di più – e perché

I prezzi medi oscillano notevolmente a livello cantonale. Ci sono tre motivi: qualità della location (es. vicino al lago/città), mix di oggetti e dimensione del campione. Esempi selezionati per anno:

Appartamenti di proprietà

• 2023: Picco a Zurigo (ZH), Ginevra (GE), Turgovia (TG); più bassi a Giura (JU), Schwyz (SZ).
• 2022: Picco a GE, SZ, Zug (ZG).
• 2021: Picco a Nidvaldo (NW), Uri (UR), Grigioni (GR).

Case residenziali

• 2023: Picco a Vaud (VD), ZH, GE; più economiche a SZ, JU.
• 2022: Picco a GR, Lucerna (LU).
• 2021: Picco a Basilea-Città (BS), ZH.

Pratica: A ZH/GE/ZG si acquista la posizione – a TI, VS, VD si punta sul valore: maggiore varietà, maggiore necessità di modernizzazione, ma maggiori opportunità di ingresso.

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Intervallo di prezzo invece di valore punto: quanto è ampia realmente la dispersione

• Appartamenti di proprietà 2023: ~60 % dei casi ≤ 600’000 CHF; centro di distribuzione sotto 1 Milione CHF.
• Case residenziali 2023: ~66 % tra 400’000 e 1’200’000 CHF.
• Proprietà/terreni 2023: Accumuli nel settore molto basso (fino a ~20’000 CHF), mentre ci sono valori anomali fino a oltre 380’000 CHF – alta eterogeneità.
• Appartamenti di proprietà 2022: ~61 % ≤ 600’000 CHF; case ~59 % tra 400’000 e 800’000 CHF.

Conclusione: Il “medio” è utile, la dispersione è però decisiva per l'offerta massima concreta.

Da media a affare: disciplina dei prezzi all'asta

I compratori esperti derivano il margine d'offerta dal cash flow (immobile) o dal valore residuo (sviluppo) – mai "a sentimento". Due modelli minimalisti per la vita quotidiana:

// Immobile (affitto, Capex, rendimento obiettivo)
MaxBid = NOI / Obiettivo-CapRate 
         - (Capex immediato + costi di transazione) 
         - margine di sicurezza

// Sviluppo (es. per proprietà/riqualificazione di EFH)
Valore del terreno/valore dell'oggetto ≈ Stabile. Valore di progetto
                      – (costi di costruzione + NK)
                      – (margine + sovrapprezzo di rischio)

Quale cantone si adatta a quale budget?

• Premium/Core (prezzi Ø più elevati, lotti più rari): ZH, GE, ZG, SZ, LU – focus sull'integrità del valore, sconto minore, alta liquidità in uscita.
• Flusso di affari & ampiezza (prezzi medi attraenti, molti casi di confronto): TI, VD, BE, VS, SO – ideale per strategie pipeline.
• Value-Add Mittelland (prezzi Ø solidi, leve realistiche di Capex): AG, TG, SG, FR, NE.
• Mercati ricreativi alpini (maggiore utilità, diritto parzialmente restrittivo): GR, VS, TI – offerte più rare, prezzi Ø nella fascia alta.

Cosa determina i prezzi Ø per categoria – e come posso usarlo?

1. Qualità della posizione: Vicinanza a laghi e città in ZH, GE, ZG, SZ genera valori Ø più elevati; le aste sono più rare lì, ma molto preziose.
2. Mix di oggetti: Molti EFH/ETW abbassano il valore Ø totale, singoli lotti di grandi dimensioni (MFH/immobile commerciale) lo elevano sensibilmente nel breve termine.
3. Condizioni & Capex: Il ritardo nella ristrutturazione spinge verso il basso i prezzi di ingresso – e offre l'opportunità di "battere" il Ø con la modernizzazione.

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Mini-guida: In 6 passi per aggiudicarsi sotto la media

1. Pianificare le finestre di mercato: Utilizzare le onde primaverili e autunnali (giugno/ottobre); esaminare intensamente i mesi estivi per "gemme nascoste".
2. Stabilire benchmark cantonali: Conoscere i valori Ø e le dispersioni per cantone (vedi esempi sopra) e stabilire intervalli realistici.
3. Screener di 30 minuti per ogni oggetto: Posizione, situazione legale, involucro/tecnologia domestica, Capex grezzo; scartare immediatamente bandiere rosse.
4. Modellare MaxBid: Applicare modello di cash flow o modello residuo (sopra); fissare margine di sicurezza.
5. Priorità al finanziamento: Preparare sicurezza dell'offerta/term sheet – la velocità prevale sull'intuizione.
6. Dopo l'aggiudicazione: Controlli immediati (sicurezza, assicurazioni), finalizzare piano di Capex, definire il percorso di uscita.

„I prezzi medi sono la bussola – si acquista con disciplina. Chi pensa in intervalli e calcola correttamente paga meno della media.”

FAQ: Prezzi medio & Aste

• I valori Ø sono "affidabili"? Sì, come orientamento. Ma campioni piccoli (es. ville, MFH) possono distorcere notevolmente il Ø annuale.
• Perché appartamenti/case sono più costosi nel 2024 rispetto al 2023? Maggiore volume complessivo e più casi ad alto prezzo nel mix; nel contempo, il numero di aste è rimasto leggermente più basso.
• Come trovo affari sotto l'Ø? Concentrarsi su cantoni con ampia dispersione e tasso di aste più elevato (TI, VD, VS, BE, SO) e offrire in modo coerente secondo il modello.