Cosa succede se il precedente proprietario non si trasferisce?

L'idea è scomoda: aggiudichi un oggetto, ricevi l'aggiudicazione, ma il precedente proprietario rimane semplicemente in casa. Nella pratica, questo scenario è più raro di quanto molti pensino, ma si verifica. È importante sapere che come nuovo/a proprietario/a non sei affatto privo/a di diritti. Con strumenti legali chiari, un approccio tattico e una dose di empatia, è possibile gestire il rischio di "non sfratto", senza che il tuo investimento si trasformi in una zona di conflitto permanente.

1 Situazione legale dopo l'aggiudicazione

1.1 Trasferimento di proprietà

Aggiudicazione = acquisizione originaria (Art. 656 CC), diventi proprietario non appena l'ufficio delle esecuzioni concede l'aggiudicazione.
La registrazione nel registro fondiario ha effetto dichiarativo, i diritti iniziano già con la delibera di aggiudicazione.

1.2 Possesso vs. proprietà

Il precedente proprietario non è più legalmente proprietario, ma spesso rimane possessore. Il diritto svizzero protegge anche il possesso, pertanto hai bisogno di un titolo esecutivo per sfrattarlo dalla casa.

2 Procedura pratica di sfratto

Individuazione di un termine Subito dopo l'aggiudicazione, invia per iscritto un termine ragionevole per il rilascio (di solito 30 giorni).
Coinvolgere l'ufficio delle esecuzioni L'ufficio informa nuovamente il debitore sulla situazione legale, spesso questo è sufficiente per una soluzione consensuale.
Azioni di sfratto Se non ci sono risposte, presentare un'azione di sfratto al giudice di pace.
Sentenza e sfratto forzato Dopo la sentenza definitiva, il tribunale incarica l'ufficiale giudiziario / il funzionari delle esecuzioni, in genere i costi sono a carico della parte perdente (ossia l'ex proprietario).

«La pazienza fa risparmiare denaro. In oltre il 70% dei casi, il rilascio avviene entro il termine fissato, senza dover ricorrere a un'azione di sfratto formale.»

3 Quali costi possono sorgere?

Voce	Intervallo CHF	Consiglio di risparmio
Avvocato / Rappresentanza legale	1.500 - 4.000	Controlla la copertura legale
Quota di giustizia	800 - 1.500	Puntare a una soluzione consensuale
Sfratto forzato (trasloco, smaltimento)	2.000 - 6.000	Offerta per aiuto spese di trasloco
Perdite di canoni d'affitto / utilità ritardati	variabile	Calcola un margine di 3 mesi

4 Cinque strategie per evitare conflitti

Dialogo precoce Prima dell'asta, stabilire un contatto, segnalare assistenza al trasloco, il rispetto riduce le resistenze.
Offrire un verbale di consegna Documentazione scritta dello stato, piccolo rimborso (gesto di buona volontà) in caso di regolare rilascio.
Contratto di locazione a breve termine Soluzione temporanea di 1-3 mesi allevia il debitore, crea una chiara base legale.
Assicurazione contro la perdita di utilizzo Alcune assicurazioni per beni coprono le perdite di reddito fino a 6 mesi.
Pianificare un margine Prevedi una riserva del 10% per costi di ritardo, resti sereno/a.

5 Caso di studio: palazzo di più famigliare a Zurigo

L'investitore V. ha aggiudicato un palazzo nel 2024 a Zurigo-Wiedikon. Il debitore si è rifiutato di lasciare. Misure: Termine di uscita di 30 giorni, offerta: CHF 3.000 di indennità per trasloco. Risultato: Uscita volontaria dopo 21 giorni, costi risparmiati rispetto allo sfratto forzato ≈ CHF 7.500, avvio del progetto entro i termini.

6 Checklist rapida dopo l'aggiudicazione

Assicurati del verbale di aggiudicazione + estratto del registro fondiario
Termine per il rilascio per iscritto (raccomandata)
Informare l'ufficio delle esecuzioni e fissare un appuntamento
Assicurazione legale / avvocato in standby
Controlla margini e assicurazione

7 FAQ

Posso semplicemente "escludere" l'ex proprietario?

No. La rimozione arbitraria del possesso è punibile. Segui sempre il percorso legale attraverso l'azione di sfratto.

Devo accettare una consegna se l'oggetto è danneggiato?

Puoi far valere danni dopo l'aggiudicazione in sede legale, assicurati di avere prove (foto, perizie) subito.

8 Conclusione: Regole chiare, piano chiaro, e tutto andrà bene

Un precedente proprietario che non si sgombra non è un motivo di rottura del contratto, ma un evento organizzabile. Con competenze legali, scadenze chiare e un tocco di abilità negoziale, ogni oggetto può essere liberato rapidamente. Pianifica realisticamente, agisci con rispetto e il tuo acquisto all'asta rimarrà sulla buona strada per il successo.