Svizzera-Germania: differenze nelle aste immobiliari

Introduzione

Le aste immobiliari sono una parte fissa del mercato immobiliare in Svizzera e in Germania, ma i sistemi, i processi e i meccanismi di mercato si differenziano notevolmente. Mentre in Germania ogni anno vengono pignorate oltre 30.000 proprietà, in Svizzera nel medesimo periodo si registrano solitamente tra 600 e 850 casi. La ragione risiede non solo nella diversa dimensione dei mercati, ma anche nella situazione giuridica, nella struttura della proprietà immobiliare e nella trasparenza del mercato.

Un confronto diretto degli anni 2020-2024 mostra: entrambi i paesi sperimentano una notevole stabilità nonostante l'aumento dei tassi di interesse. Tuttavia, il mercato tedesco reagisce più rapidamente alle fluttuazioni economiche, mentre la Svizzera rimane stabilmente a lungo termine grazie al suo sistema federale di esecuzione e a una concessione di prestiti conservatrice. Questo apre opportunità diverse per gli investitori, specialmente nelle aste forzate.

Volume di mercato e numero di procedimenti

La Germania segnala nel 2024 circa 34.230 aste forzate - circa 50 volte il volume svizzero. Il mercato tedesco mostra una chiara tendenza al rialzo dopo un punto basso nel 2022 (+27.594 procedimenti). In Svizzera, invece, il numero è rimasto costante attorno a 600-700 procedimenti annuali. La distribuzione varia notevolmente a seconda della regione: mentre nel Ticino (TI), Vaud (VD) e Valle del Rodano (VS) vengono eseguite particolarmente molte aste, i cantoni come Obvaldo (OW), Uri (UR) e Zugo (ZG) si collocano tra le aree con meno attività.

Rapporto rispetto alla popolazione

Rispetto al numero di abitanti, si evidenziano differenze sorprendenti: in Germania si verifica in media 35 aste forzate ogni 100.000 abitanti, mentre in Svizzera solo 7-8 procedimenti. La ragione di ciò è nella legge sull'esecuzione svizzera, che interviene precocemente e spesso può evitare la realizzazione di un immobile. In Germania, invece, l'aumento dei costi di finanziamento e i fallimenti nel rifinanziamento portano più rapidamente a un'asta giudiziaria.

Differenze giuridiche e organizzative

Svizzera: Ufficio di esecuzione come istanza centrale

In Svizzera, un'asta forzata viene condotta dagli uffici di esecuzione cantonali. La base giuridica è la Legge federale sulla procedura di esecuzione e fallimento (SchKG). Il processo è fortemente formalizzato, ma organizzato in modo diverso a seconda della regione. L'asta avviene pubblicamente, di solito con un'offerta minima basata sulla stima ufficiale. L'alta trasparenza, ma il basso numero di procedimenti, porta a prezzi stabili e previene il surriscaldamento speculativo.

Germania: Tribunali locali come attori di mercato

In Germania, i tribunali locali sono responsabili delle aste forzate. La procedura è soggetta al Codice di procedura civile e al Legge sulle aste forzate (ZVG). A differenza della Svizzera, gli oggetti possono essere aggiudicati già al 50% del valore di mercato. Questa disposizione rende il mercato più volatile e offre agli investitori l'opportunità di acquisire regolarmente beni ben al di sotto del valore di mercato.

„La Svizzera protegge il debitore, la Germania mobilita il mercato - entrambi i sistemi riflettono culture economiche diverse.”

Strutture dei prezzi e prezzi di aggiudicazione

Il valore medio di un immobile aggiudicato in Svizzera è di circa 1,1 milioni di CHF, mentre in Germania è di circa 308.000 €. La discrepanza deriva dalla diversa struttura del mercato: le aste forzate in Svizzera riguardano frequentemente case unifamiliari e appartamenti in posizioni ricercate, mentre in Germania una parte maggiore riguarda immobili esistenti più vecchi e aree con difficoltà strutturali.

In Germania, lo sconto medio rispetto ai prezzi di mercato nel 2024 è stato del 25-30 % - un aumento rispetto all'anno precedente. In Svizzera, gli sconti sono inferiori (10-15 %), poiché la domanda rimane stabile, soprattutto in regioni come Ticino, Vaud o Berna (BE).

Sviluppo dei prezzi di aggiudicazione 2020-2024

Anno	Svizzera (Ø valore di mercato)	Germania (Ø valore di mercato)	Nota
2020	912.000 CHF	275.000 €	Mercati stabili nonostante la pandemia
2022	903.000 CHF	297.000 €	Svizzera in calo del 27 %, Germania leggermente in diminuzione
2023	1.020.000 CHF	304.000 €	Volume in crescita con prezzi stabili
2024	1.100.000 CHF	308.000 €	Svizzera robusta, Germania con scostamento maggiore

Dinamica regionale

In Svizzera, le aste forzate si concentrano nei cantoni meridionali Ticino, Vaud, Valle del Rodano e Berna. Queste regioni rappresentano oltre il 60 % di tutti i procedimenti. In Germania, invece, si registrano tassi particolarmente elevati in Renania Settentrionale-Vestfalia, Sassonia-Anhalt e Saarland, mentre Monaco, Amburgo o Stoccarda mostrano un netto calo.

È notevole che la Svizzera mostri una bassa volatilità regionale - anche nei cantoni con alta attività, i prezzi di aggiudicazione rimangono relativamente stabili. La Germania, al contrario, presenta un'immagine divisa: le regioni economicamente più deboli registrano un numero maggiore di procedimenti, mentre le metropoli beneficiano di una domanda stabile.

Influenze macroeconomiche

La politica monetaria della Banca Centrale Europea (BCE) ha avuto un impatto molto più forte in Germania che in Svizzera, dove la Banca Nazionale Svizzera (BNS) tradizionalmente agisce con maggiore cautela. Di conseguenza: mentre in Germania l'aumento dei costi del credito ha portato a un aumento significativo delle aste per esecuzione (37 % di tutti i procedimenti nel 2023), questa forma è rimasta sostanzialmente insignificante in Svizzera.

Il mercato svizzero reagisce in modo ritardato e più forte agli eventi individuali rispetto agli sviluppi sistemici dei tassi. Pertanto, è un indicatore anticipatore per crisi sociali, non per crisi economiche - mentre la Germania rappresenta soprattutto effetti macroeconomici.

Conclusione

Il confronto mostra due sistemi fondamentalmente diversi: la Svizzera offre stabilità, trasparenza e valori elevati, mentre la Germania dinamismo, volume e sconti maggiori. Per gli investitori che cercano qualità e chiarezza, la Svizzera - soprattutto attraverso piattaforme come LocalAuction.ch - offre condizioni ideali per trovare beni sottovalutati con basso rischio.

Chi invece cerca ampi movimenti di mercato, prezzi d'ingresso favorevoli e alte possibilità di rendimento troverà in Germania un mercato più attivo, ma anche più volatile. Entrambi i paesi rimangono - per motivi diversi - luoghi attraenti per investimenti immobiliari basati sui dati.

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