Zona di Zurigo: accesso conveniente alla proprietà da sogno a Winterthur, Uster & Co.

Chi pensa a Winterthur, Uster o Dübendorf ha in mente solitamente sedi della S-Bahn ben collegate, ma pochi sanno che qui è possibile assicurarsi immobili tramite esecuzioni forzate (ZVG) con sconti a due cifre. Mentre il cantone ZH ha registrato nel 2023 solo 27 esecuzioni (≈ 1,7 aste ogni 100.000 abitanti), sempre più oggetti si sono spostati dal City Core nei comuni pendolari, rendendosi così visibili agli acquirenti in cerca di occasioni.

1 | Dati di mercato per i dintorni

Cantone	Ø Prezzo Immobile 2023 (migliaia di CHF)	ZVG 2023 (Stk.)	ZVG / 100 000 abitanti
ZH	1 793	27	1,7
AG	642	26	6,2
TG	1 053	17	6,1
SG	547	23	4,5
SZ	135	9	5,7

Fonte: Rapporto di mercato 2023

La tabella mostra: Zurigo brilla con i valori di traffico più alti, ma nei cantoni circostanti, in particolare AG e TG, la densità delle esecuzioni è molte volte più alta. Il risultato: meno concorrenza in sala e prezzi di entrata che possono essere fino al 40 % inferiori rispetto al livello urbano.

2 | Capire i fattori di prezzo, dal lago di Zurigo al Vineland

Primo invito al 70 %: Un appartamento con valore di mercato di 1,79 milioni di CHF parte già da 1,25 milioni di CHF.
Secondo invito senza soglia minima: Se nel primo incontro non viene accettata un'offerta, la barriera dei prezzi viene abbassata, nel 2022 questo è accaduto per il 7 % degli immobili zurighesi.
Utilizzare la bassa stagione: A luglio 2024 gli uffici di esecuzione hanno registrato solo 19 appuntamenti in tutta la Svizzera, un momento ideale per fare affari.

„I cantoni urbani di Berna e Zurigo sono in ritardo rispetto a quelli regionali in termini di confronto pro capite, anche se mostrano numeri assoluti elevati.” - Rapporto di mercato 2023

3 | Tre micro-strategie per Winterthur, Uster & Co.

1 | Fix & Let a Winterthur (ZH)

Appartamento 3½ vani, valore di mercato 910 000 CHF,
Primo invito 637 000 CHF - aggiudicazione 698 000 CHF (77 %).
Nuovo affitto 2 450 CHF/mese → rendimento lordo 4,2 %.

2 | Loft industriali leggeri a Uster (ZH)

Loft commerciale, valore di mercato 1,2 milioni di CHF.
Ristrutturazione in 8 studi di 20 m², affitto obiettivo 175 CHF/notte → IRR > 10 %.

3 | «Upgrade» alla Cascata del Reno (SH / ZH)

Casa unifamiliare a Flaach, valore di mercato 1,05 milioni di CHF,
Aggiudicazione 765 000 CHF (-27 %). Parziale suddivisione e rivendita come due case a schiera → leva di capitale 35 %.

4 | Finanziamento & strategia d'offerta

Garantire liquidità: 10 % di deposito in contante il giorno dell'asta, il resto entro 20 giorni, una garanzia bancaria irrevocabile impressiona gli offerenti e il giudice.
Controllare le perizie regionali: I valori di mercato nell'area circostante si basano spesso su prezzi di comparazione di Zurigo, una perizia breve personale può far risparmiare cifre a cinque zeri.
Puntare ai mesi estivi: Luglio/agosto registrano il 60-70 % in meno di appuntamenti, chi rimane a casa ha il martello dalla sua parte.

5 | Luoghi secondari al di fuori di ZH, dove vale la pena pendolare

Limmattal (AG | ZH): 26 esecuzioni nel 2023 con Ø valore di mercato 642 k CHF, dimensione perfetta per il buy-to-let.
Frauenfeld & Winterthur Nord (TG): Appartamenti Ø 1,05 milioni di CHF, ma pochi offerenti (6,1 appuntamenti/100 000 abitanti).
Wil & Rheintal (SG): Ø valore di mercato 547 k CHF, l'area metropolitana più economica della Svizzera orientale con collegamenti intercity.

6 | FAQ per i nuovi offerenti

Posso visitare l'immobile in anticipo?

Sì. L'ufficio esecutivo fissa un appuntamento ufficiale, spesso solo un'ora. Porta con te una macchina fotografica e una check-list!

Come funziona il finanziamento?

Le banche generalmente finanziano gli immobili ZVG fino al 70 % dell'aggiudicazione. I primi 10 % devono essere versati immediatamente.

Cosa succede con i locatari esistenti?

I contratti di locazione passano automaticamente (OR 261), disdetta per necessità proprie possibile solo dopo tre mesi.

Conclusione, posizione centrale ≠ prezzo elevato

La zona circostante Zurigo dimostra che le proprietà da sogno non sono riservate solo a chi paga il premio per gli annunci. Alti valori di mercato urbani si incontrano qui con una densità di esecuzioni superiore alla media nei cantoni adiacenti, creando condizioni perfette per chi vuole assicurarsi la prossima occasione vicino alla S-Bahn con un buon tempismo, un finanziamento solido e un po' di coraggio. Il prossimo suono del martello potrebbe già essere il tuo biglietto d'ingresso per una posizione da sogno.