3 agosto 2025
A Friburgo (FR) e a Neuchâtel (NE) solide strutture di domanda si incontrano con profili di oggetti diversificati – da appartamenti di proprietà urbani a case unifamiliari fino a seconde case vicino al turismo. Il bilinguismo amplia la cerchia di acquirenti, aumenta il margine di commercializzazione e riduce i rischi di vuoto. Per gli investitori si genera così un robusto flusso di affari che si comporta in modo più indipendente dalle congiunture rispetto alle nicchie monolingui.
Le case residenziali e gli appartamenti di proprietà rappresentano il cuore del mercato delle aste a livello nazionale. Nel 2023 circa due terzi di tutti gli appuntamenti riguardavano questi due tipi; nel 2024 la quota è arrivata addirittura a circa tre quarti.
Allo stesso tempo, si manifesta la robustezza del volume: nel 2024 il numero di esecuzioni forzate è diminuito leggermente a 610, mentre il volume totale – trainato da oggetti di valore superiore – è aumentato a circa 671 Mio. CHF. I cluster stagionali sono ancora chiaramente riconoscibili: la maggior parte degli appuntamenti è stata fissata a giugno e ottobre, mentre luglio/agosto si è rivelato più tranquillo.
Chi investe in FR e NE beneficia di due mondi di prezzo complementari:
Indicatori (selezione) | Friburgo (FR) | Neuchâtel (NE) |
---|---|---|
Ø valore di mercato ETW (2023) | ~ 835 Tsd. CHF | ~ 286 Tsd. CHF |
Ø valore di mercato casa residenziale (2023) | ~ 737 Tsd. CHF | ~ 893 Tsd. CHF |
Quota di mercato uso abitativo | Dominante a livello nazionale (2023 ≈68 %, 2024 ≈75 %) |
Il basso livello di prezzo degli ETW in NE consente calcolazioni conservative: piccole/medie unità a Neuchâtel (NE), La Chaux-de-Fonds (NE) o Le Locle (NE) sono spesso facilmente ristrutturabili e richieste – ideali per Buy-to-Let con flussi di cassa pianificabili.
I valori medi delle case moderati a FR aprono opportunità per l'apprezzamento del valore guidato da Capex. A Friburgo (FR), Bulle (FR) o Murten (FR) si trovano regolarmente oggetti dove l'efficienza energetica, l'adattamento della pianta o il cambiamento di destinazione delle aree accessorie migliorano immediatamente la commerciabilità.
Durante la pausa estiva la frequenza degli appuntamenti tradizionalmente diminuisce, mentre la primavera e l'autunno rimangono picchi di attività. Chi organizza i processi di due diligence in modo efficiente può sfruttare specificamente i blocchi di appuntamenti densi a giugno/ottobre – in particolare in concorrenza con cantoni forti come Vaud (VD) e Ticino (TI), che mostrano regolarmente alta attività.
// Rendimento netto iniziale (NAR)
NAR = (Affitto_annuo - Fondi_riserva - Spese_operativi/manutenzione) / Costi_totali
// Costi totali
Costi_totali = Prezzo_aggiudicazione + Ristrutturazione + Spese accessorie (tasse, notaio, commissioni)
// Esempio: NE-ETW
Prezzo_aggiudicazione = 300_000
Ristrutturazione = 25_000
Spese accessorie = 15_000
Affitto_annuo = 16_800
Fondi_riserva+BU = 2_800
NAR ≈ (16_800 - 2_800) / (300_000 + 25_000 + 15_000) ≈ 4,2 %
Nota: Il rendimento si genera al momento dell'acquisto. Nelle esecuzioni forzate contano disponibilità rapida, documentazione pulita e piani chiari di Capex. Chi si diversifica ampiamente in NE smorza il rischio; chi ristruttura miratamente in FR accelera l'apprezzamento.
Sito universitario e orologiero con domanda stabile nei segmenti delle classi medie. Oggetti iniziali attraenti in Neuchâtel (NE), La Chaux-de-Fonds (NE) e Le Locle (NE). L'intervallo di prezzo degli ETW è moderato rispetto al confronto nazionale ed è predestinato per Buy-to-Let e Core-Plus.
In qualità di collegamento tra il Mittelland e la Romandia, Friburgo (FR) – inclusi Bulle (FR), Murten (FR) e Düdingen (FR) – offre un segmento residenziale versatile. Rispetto a NE, i valori di mercato medi delle case sono più bassi; ciò facilita strategie di ristrutturazione e di mantenimento con potenziale di aumento dell'affitto dopo la modernizzazione.
Nel 2022 entrambi i cantoni hanno mostrato una solida attività (FR circa 22 aste, NE circa 10), inseriti in un mercato nazionale con 622 appuntamenti. Tendenzialmente, i cantoni del sud-ovest mostrano da anni un'attività superiore alla media – un ambiente in cui le regioni bilingui rimangono particolarmente liquide.
Neuchâtel (NE) offre ingressi convenienti in microposizioni consolidate; Friburgo (FR) propone casi abitativi con chiari moltiplicatori di valore. Chi sfrutta la stagionalità, deriva i prezzi in modo accurato e standardizza i processi, accede a fonti di rendimento affidabili nei cantoni bilingui – oggi e nel lungo periodo.