Neuchâtel e Friburgo: Cantoni bilingui, doppie opportunità

Perché i cantoni bilingui attirano particolarmente gli investitori

A Friburgo (FR) e a Neuchâtel (NE) solide strutture di domanda si incontrano con profili di oggetti diversificati – da appartamenti di proprietà urbani a case unifamiliari fino a seconde case vicino al turismo. Il bilinguismo amplia la cerchia di acquirenti, aumenta il margine di commercializzazione e riduce i rischi di vuoto. Per gli investitori si genera così un robusto flusso di affari che si comporta in modo più indipendente dalle congiunture rispetto alle nicchie monolingui.

Dinamica del mercato 2021–2024: Stabilità con chiaro focus sull'uso abitativo

Le case residenziali e gli appartamenti di proprietà rappresentano il cuore del mercato delle aste a livello nazionale. Nel 2023 circa due terzi di tutti gli appuntamenti riguardavano questi due tipi; nel 2024 la quota è arrivata addirittura a circa tre quarti.

Allo stesso tempo, si manifesta la robustezza del volume: nel 2024 il numero di esecuzioni forzate è diminuito leggermente a 610, mentre il volume totale – trainato da oggetti di valore superiore – è aumentato a circa 671 Mio. CHF. I cluster stagionali sono ancora chiaramente riconoscibili: la maggior parte degli appuntamenti è stata fissata a giugno e ottobre, mentre luglio/agosto si è rivelato più tranquillo.

Intervallo dei prezzi a confronto diretto: Friburgo contro Neuchâtel

Chi investe in FR e NE beneficia di due mondi di prezzo complementari:

• Appartamenti di proprietà (2023): A Neuchâtel i valori di mercato medi erano di circa 286 Tsd. CHF – un livello di ingresso attraente. A Friburgo si aggiravano attorno a 835 Tsd. CHF, offrendo margine per posizioni di alta qualità e concetti di affitto.
• Case residenziali (2023): A Neuchâtel le case residenziali hanno realizzato in media circa 893 Tsd. CHF, a Friburgo circa 737 Tsd. CHF. Questo rende Friburgo particolarmente adatta per strategie legate alle case con potenziale di Value-Add (ristrutturazione energetica, densificazione abitativa), mentre Neuchâtel tende a rappresentare posizioni micro di valore nel segmento delle case.

Indicatori (selezione)	Friburgo (FR)	Neuchâtel (NE)
Ø valore di mercato ETW (2023)	~ 835 Tsd. CHF	~ 286 Tsd. CHF
Ø valore di mercato casa residenziale (2023)	~ 737 Tsd. CHF	~ 893 Tsd. CHF
Quota di mercato uso abitativo	Dominante a livello nazionale (2023 ≈68 %, 2024 ≈75 %)

Strategie per profili di rendimento diversi

1) Rendimento di ingresso attraverso ETW in Neuchâtel

Il basso livello di prezzo degli ETW in NE consente calcolazioni conservative: piccole/medie unità a Neuchâtel (NE), La Chaux-de-Fonds (NE) o Le Locle (NE) sono spesso facilmente ristrutturabili e richieste – ideali per Buy-to-Let con flussi di cassa pianificabili.

2) Value-Add con case residenziali a Friburgo

I valori medi delle case moderati a FR aprono opportunità per l'apprezzamento del valore guidato da Capex. A Friburgo (FR), Bulle (FR) o Murten (FR) si trovano regolarmente oggetti dove l'efficienza energetica, l'adattamento della pianta o il cambiamento di destinazione delle aree accessorie migliorano immediatamente la commerciabilità.

3) Stagionalità come fattore determinante

Durante la pausa estiva la frequenza degli appuntamenti tradizionalmente diminuisce, mentre la primavera e l'autunno rimangono picchi di attività. Chi organizza i processi di due diligence in modo efficiente può sfruttare specificamente i blocchi di appuntamenti densi a giugno/ottobre – in particolare in concorrenza con cantoni forti come Vaud (VD) e Ticino (TI), che mostrano regolarmente alta attività.

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Eccellenza operativa: Dalla aggiudicazione al rendimento

Checklist prima dell'offerta

• Comprendere il valore di mercato: Riflettere il valore di mercato ufficiale con offerte comparabili locali e necessità di ristrutturazione. Nel 2024 il volume totale è aumentato nonostante un numero minore di appuntamenti – un'indicazione della qualità superiore degli oggetti nelle pipeline delle aste.
• Conoscere il tipo di oggetto: Le case residenziali/ETW dominano, le attività commerciali e gli MFH sono più rari – di conseguenza la competizione e il finanziamento sono più differenziati.
• Pianificare l'impegno di capitale: In NE è possibile distribuire il capitale in modo più ampio (più unità), mentre in FR investimenti selettivi nelle case possono portare chiari moltiplicatori di valore.

Calcolo di base (pseudocodice)

// Rendimento netto iniziale (NAR)
NAR = (Affitto_annuo - Fondi_riserva - Spese_operativi/manutenzione) / Costi_totali


// Costi totali
Costi_totali = Prezzo_aggiudicazione + Ristrutturazione + Spese accessorie (tasse, notaio, commissioni)

// Esempio: NE-ETW
Prezzo_aggiudicazione = 300_000
Ristrutturazione = 25_000
Spese accessorie = 15_000
Affitto_annuo = 16_800
Fondi_riserva+BU = 2_800
NAR ≈ (16_800 - 2_800) / (300_000 + 25_000 + 15_000) ≈ 4,2 %

Nota: Il rendimento si genera al momento dell'acquisto. Nelle esecuzioni forzate contano disponibilità rapida, documentazione pulita e piani chiari di Capex. Chi si diversifica ampiamente in NE smorza il rischio; chi ristruttura miratamente in FR accelera l'apprezzamento.

Indicazioni regionali & microposizioni

Neuchâtel (NE)

Sito universitario e orologiero con domanda stabile nei segmenti delle classi medie. Oggetti iniziali attraenti in Neuchâtel (NE), La Chaux-de-Fonds (NE) e Le Locle (NE). L'intervallo di prezzo degli ETW è moderato rispetto al confronto nazionale ed è predestinato per Buy-to-Let e Core-Plus.

Friburgo (FR)

In qualità di collegamento tra il Mittelland e la Romandia, Friburgo (FR) – inclusi Bulle (FR), Murten (FR) e Düdingen (FR) – offre un segmento residenziale versatile. Rispetto a NE, i valori di mercato medi delle case sono più bassi; ciò facilita strategie di ristrutturazione e di mantenimento con potenziale di aumento dell'affitto dopo la modernizzazione.

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Esempi pratici per profili di ricerca

1. Core-Plus in NE: Appartamenti 2–3 stanze vicino ai mezzi pubblici e centri di lavoro. Focus su parziale modernizzazione tecnica (cucina/bagno), rapidi guadagni energetici, Light CAPEX.
2. Value-Add in FR: Casa unifamiliare con potenziale strutturale (espansione del piano superiore, ottimizzazione della pianta). Obiettivo di rendimento dopo Capex > 5 % con affitto conservativo.
3. Divestimenti regionali: Mix di 2–3 ETW in NE più 1 casa in FR riduce il rischio di concentrazione e aumenta il flusso di cassa – da raggruppare stagionalmente per giugno/ottobre.

Tempistiche & flusso di affari: Da dove proviene la pipeline

Nel 2022 entrambi i cantoni hanno mostrato una solida attività (FR circa 22 aste, NE circa 10), inseriti in un mercato nazionale con 622 appuntamenti. Tendenzialmente, i cantoni del sud-ovest mostrano da anni un'attività superiore alla media – un ambiente in cui le regioni bilingui rimangono particolarmente liquide.

FAQ: Domande frequenti su offerte e finanziamenti

• Impostare un tetto di offerta? Sì. Derivare il limite superiore dal reddito da affitto conservativo e dall'obiettivo di NAR; includere un margine per Capex.
• Finanziamento? Ottenere promesse di credito vincolanti in anticipo (verifica di sostenibilità); chiarire il pagamento dopo l'aggiudicazione.
• Due Diligence? Catasto, documentazione di stima, diritti di costruzione/servitù, stato energetico, piano di ristrutturazione.
• Concorrenza? Nei picchi di attività, i partecipanti si spostano da VD, TI o GE in circonferenze adiacenti – ampliare i raggi di ricerca in FR/NE di conseguenza.

Conclusione: Doppia opportunità, piano chiaro

Neuchâtel (NE) offre ingressi convenienti in microposizioni consolidate; Friburgo (FR) propone casi abitativi con chiari moltiplicatori di valore. Chi sfrutta la stagionalità, deriva i prezzi in modo accurato e standardizza i processi, accede a fonti di rendimento affidabili nei cantoni bilingui – oggi e nel lungo periodo.