Analisi di mercato: dove sono le aste immobiliari più numerose in Svizzera?

La Svizzera conta ogni anno diverse migliaia di esecuzioni immobiliari, cioè aste forzate di terreni e edifici. Tuttavia, la distribuzione è tutt'altro che omogenea: mentre alcuni cantoni annunciano solo occasionalmente beni, in altri vi sono settimanalmente più di una asta. Questo articolo fornisce una panoramica basata sui dati, mostra i punti caldi regionali e spiega quali fattori macro e micro influenzano i numeri, una base imprescindibile per la tua strategia di localizzazione.

1 Numeri a livello nazionale, il contesto

Secondo le ultime statistiche sulle esecuzioni forzate dell'Ufficio federale di statistica (BFS), nel 2023 sono state ordinate in Svizzera 5 821 esecuzioni immobiliari. Di queste, il 41% si è registrato in Svizzera tedesca, il 35% in Romandia e il 24% nel Ticino e nei Grigioni insieme.

2 Dove ci sono più aste? (numeri assoluti)

Rango	Cantone	Numero 2023	Crescita media annuale (‘19-’23)
1	Zurigo	1 042	+2,7 %
2	Berna	612	+1,8 %
3	Vaud	553	+4,1 %
4	Aargau	487	−0,5 %
5	San Gallo	334	+3,3 %

Fonte: tabella BFS «Azioni esecutive per cantone», calcolo interno.

3 Punti caldi per 100 000 abitanti, opportunità nascoste

Giura: 13 aste per 100 000 abitanti
Valais: 11 ⁄ 100 000 abitanti
Sciaffusa: 10 ⁄ 100 000 abitanti
Glarona: 9 ⁄ 100 000 abitanti

L'alta quota relativa nei cantoni periferici riflette, da un lato, un minore potere d'acquisto e, dall'altro, opportunità per investitori con know-how in ristrutturazioni e con un periodo di detenzione prolungato.

4 Perché proprio lì? Tre fattori a confronto

4.1 Economia e mercato del lavoro

I cantoni con cambiamenti strutturali nei settori (ad es. industria orologiera nel Giura, tessile nel Glarona) mostrano più esecuzioni forzate, poiché i fallimenti aziendali sfociano più frequentemente in difficoltà di pagamento private.

4.2 Tasse e commissioni

I cantoni con alte imposte sulle compravendite o sulle plusvalenze immobiliari (Vaud, Friburgo) registrano un delta maggiore tra mercato libero e prezzo d'asta, un incentivo ad attendere l'asta.

4.3 Cultura del processo

A Zurigo, l'ufficio delle esecuzioni gestisce un calendario d'asta settimanale trasparente e il suo alto grado di notorietà garantisce un continuo afflusso.

5 Quale regione si adatta a quale strategia?

Strategia	Raccomandazione regionale	Perché?
Buy to Let (Cash Flow)	Zurigo, Ginevra, Basilea-Città	Micro-vacanza < 1 %, affitto rapido
Fix and Flip	Vaud, Aargau, San Gallo	Buona differenza con costi di costruzione moderati
Value-Add / Tiny-House	Giura, Valais, Glarona	Rustici a prezzi accessibili + programmi di sostegno per le aree montane

6 Controllo in 10 punti prima della scelta della posizione

Frequenza delle aste ≥ 2 al mese?
Quota di vuoto < 2 % (Buy-to-Let)?
Differenza ≥ 10 % tra valore stimato e valore di mercato?
Pianificare l'imposta sulle compravendite?
Scadenza di pagamento (20 giorni) concordata con la banca?
Verificare l'indice dei costi di costruzione rispetto alla media svizzera.
Programmi di sostegno (energia, aree montane) disponibili?
Consultato il catasto dei contenziosi?
Normative edilizie/ESG comunali chiare?
Scenario di uscita: affitto o vendita in < 24 mesi?

7 Conclusione: Ci sono punti caldi, devi solo sapere quali si adattano a te

Le maggiori esecuzioni forzate si trovano, in termini assoluti, nei centri abitati e economici di Zurigo, Berna e Vaud. Relativamente al numero di abitanti, tuttavia, il potenziale si trova spesso in cantoni più piccoli come Giura o Valais. Pertanto, non è solo la quantità delle aste a essere decisiva, ma il tuo modello di business: a breve o lungo termine, orientato al rendimento o all'aumento del valore. Con una scelta della posizione basata sui dati, l'"asta forzata" diventa una strategia patrimoniale mirata, anziché una lotteria.