Appartamento di lusso a Zurigo messo all'asta: l'asta di pignoramento getta nel caos 5,9 milioni di immobili

All'inizio di febbraio 2023, si è svolta una delle più spettacolari esecuzioni immobiliari degli ultimi anni sulla collina di Zurigo: una maisonette con giardino di 6½ stanze, comprensiva di quattro posti auto in garage, è passata di proprietà per 5,9 milioni di CHF, circa 300.000 CHF sotto il valore stimato ufficiale. L'offerta vincente è arrivata da una coppia di Zermatt, che ha così vinto il duello contro un offerente zurighese.

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1 Oggetto in sintesi

• Posizione: Forster-/Krönleinstrasse, quartiere Fluntern, pendio meridionale in posizione elevata con vista sulla città e sul lago.
• Tipo e Dimensione: Maisonette con giardino di 6½ stanze in un complesso in cemento costruito nel 2012 («complesso bunker»).
• Valore stimato: 6,2 mln CHF (inclusi quattro posti auto), aggiudicazione a 5,9 mln CHF.
• Dotazione: Ascensore privato, grande locale biciclette, area giardino privata, quattro posti auto in garage sotterraneo.
• Caparra: 100.000 CHF dovevano essere depositati immediatamente prima dell'aggiudicazione.

«L'offerta di 5,9 milioni rimane senza risposta, così la coppia acquista l'appartamento sotto il valore stimato ...»

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2 Cronologia dell'asta

Data	Evento
27.01.2023	Ufficio di esecuzione di Zurigo pubblica l'annuncio d'asta, valore stimato 6,2 milioni di CHF.
02.02.2023	Asta pubblica presso il municipio di Hottingen, quattro offerenti fanno salire il prezzo da 2,93 milioni (offerta minima) a 5,9 milioni di CHF.
03. - 13.02.2023	Periodo di ricorso di dieci giorni ai sensi dell'art. 156 comma 2 del CO (senza opposizioni).
Marzo 2023	Trasferimento di proprietà nel registro fondiario di Fluntern dopo il pagamento completo del prezzo di acquisto.

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3 Fondamenti giuridici della valutazione immobiliare di Zurigo

3.1 Esecuzione forzata secondo il CO

1. Richiesta di esecuzione (Art. 67 e seguenti) da parte del creditore, in questo caso la banca finanziatrice.
2. Richiesta di esecuzione immobiliare (Art. 151) a causa di un credito fondiario di 2,93 milioni di CHF.
3. Pubblicità e stima almeno quattro settimane prima della data.
4. Asta senza doppia chiamata poiché non c'erano ulteriori ipoteche o diritti d'uso.
5. Aggiudicazione (Art. 143) caparra immediata di 100.000 CHF, saldo entro il termine concordato.

3.2 Caratteristiche del mercato di Zurigo

Le esecuzioni forzate sono estremamente rare nella città di Zurigo: nel 2022, secondo l'ufficio di esecuzione, ci sono stati solo tre casi in tutta la città.

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4 Inquadramento economico

• Sconto nonostante la posizione premium: il 5% sotto il valore stimato può sembrare poco, ma è notevole per gli immobili sulla collina di Zurigo, dove i nuovi edifici spesso vengono venduti con un sovrapprezzo del 10% rispetto al valore di mercato.
• Valore di confronto: gli appartamenti di nuova costruzione sulla collina di Zurigo attualmente raggiungono una media di 25.000 CHF/m², pur calcolando in modo conservativo, il prezzo effettivo al m² dell'acquisto si trova sotto i 23.000 CHF.
• Utilizzo immediato: poiché non è stato necessario assumere contratti di locazione o servitù, il nuovo proprietario può occupare o affittare immediatamente l'appartamento (rendimenti a breve termine fino al 4% annuo nel segmento di lusso).
• Margine di rischio: il ribasso del prezzo offre spazio per ristrutturazioni o futuri aumenti di valore dovuti all'andamento del mercato.

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5 Opportunità e fattori di successo per i futuri offerenti

1. Preparare la caparra: gli uffici di Zurigo richiedono generalmente una garanzia bancaria di 100.000 CHF o contante immediatamente dopo il terzo invito.
2. Studiare il rapporto di stima: contiene informazioni essenziali sui prezzi al m², eventuali difetti dell'immobile e regolamento sulla proprietà dei piani.
3. Definire i limiti di mercato: la coppia di Zermatt è rimasta rigorosamente nel proprio budget ed è comunque risultata vincente, la disciplina dei prezzi evita rischi di finanziamento successivi.
4. Sfruttare il contesto: nelle aste in aula la pressione del pubblico funziona, chi si presenta deciso segnala capacità di pagamento e può intimidire la concorrenza.

FAQ sull'asta forzata di Zurigo

Devo richiedere un permesso Lex Koller come straniero?
Per utilizzo esclusivamente residenziale senza status di seconda casa, i cittadini di paesi terzi necessitano fondamentalmente di un permesso, mentre i cittadini svizzeri e dell'UE/EFTA con permesso di soggiorno non ne hanno bisogno.

Quali spese aggiuntive si devono sostenere?
I costi dell'ufficio di esecuzione ammontano a circa l'1,5% dell'aggiudicazione, più le spese del registro fondiario dello 0,5%.

Posso ritirarmi dall'acquisto dopo l'aggiudicazione?
No, l'aggiudicazione è vincolante non appena scade il termine per l'eventuale ricorso, in caso di mancato pagamento si rischiano danni e riassegnazione.

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6 Insegnamenti dal caso della collina di Zurigo

• La velocità paga: la coppia vincente ha trasferito la caparra di 100.000 CHF già prima dell'inizio dell'asta e ha trattato con sicurezza.
• La trasparenza rafforza la fiducia: gli inviti minimi pubblicamente annunciati creano equità per tutti i partecipanti.
• Rarità come fattore di valore: poiché le esecuzioni forzate a Zurigo sono rare, anche gli oggetti a prezzo stracciato realizzano nel lungo termine prezzi di mercato stabili.

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7 Conclusioni

L'aggiudicazione di 5,9 milioni sulla collina di Zurigo dimostra in modo impressionante che le esecuzioni forzate offrono opportunità attraenti anche nel segmento di alto livello. Procedure chiaramente regolate secondo il CO, totale trasparenza e una mentalità disciplinata da offerenti trasformano vendite presunte forzate in situazioni di vincita per acquirenti e creditori. Chi conosce le basi legali, assicura le promesse di finanziamento e analizza attentamente il mercato può entrare nella liga premium degli immobili di Zurigo con un rischio relativamente contenuto.