Asta di pignoramento nei Grigioni: riassegnazione della casa di Adam Quadroni

È giunto a conclusione un capitolo straordinario nel lungo caso del cartello edilizio grigionese: nel pomeriggio di venerdì 30 maggio 2025, è stata venduta all'asta la casa unifamiliare del whistleblower Adam Quadroni a Ramosch (comune di Valsot). L'assegnazione è stata aggiudicata per 1,435 milioni di CHF alla cantante d’opera di Soletta Marion Ammann, con l'intento dichiarato di permettere a Quadroni di continuare a vivere nella casa dei genitori. Così è stata evitata non solo un'imminente sfratto forzato, ma è stato anche ridotto oltre la metà dei suoi debiti.

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1 Panoramica dell'oggetto

• Indirizzo: Munt 317a, 7556 Ramosch GR, in una posizione collinare con vista panoramica sulla Bassa Engadina.
• Anno di costruzione & struttura: ampliamento di 6½ stanze realizzato nel 2004 alla casa di abitazione dei genitori, superficie lorda del piano circa 250 m².
• Area: Due parcelle aggiuntive (una volta terreno edificabile, oggi zona agricola) e una casa di caccia separata tra Ramosch e Strada.
• Valore stimato: casa di abitazione 2,3 milioni di CHF, casa di caccia 100.000 CHF.
• Prezzi di aggiudicazione: 1,435 milioni di CHF (casa) & 450.000 CHF (casa di caccia), quest'ultima ben il 350 % oltre il valore stimato.
• Riduzione dei debiti: il credito totale ammontava a 3,6 milioni di CHF, debito residuo dopo la vendita ~1,7 milioni di CHF.

«Speriamo di trovare una soluzione che gli permetta di rimanere nella sua casa, così da alleviare un po' la sua sofferenza.»
Marion Ammann, assegnataria

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2 Cronologia dell'asta

Data	Evento
2017	Quadroni scopre il cartello edilizio dell'Engadina, la sua azienda edile va in fallimento.
27. 05. 2025	Ufficio esecuzioni e fallimenti della Bassa Engadina pubblica l’avviso d'asta (valore stimato 2,3 milioni di CHF).
30. 05. 2025 (14:00)	Asta pubblica nella casa comunale di Scuol, circa 40 persone in sala.
30. 05. 2025 (≈14:40)	Aggiudicazione a Marion Ammann per 1,435 milioni di CHF dopo sole tre offerte (offerente opposto: Raiffeisenbank).
31. 05. 2025	Notizie dai media confermano l'acquisto aggiuntivo della casa di caccia (450.000 CHF).
Giugno 2025	Decorrenza di dieci giorni per la presentazione di ricorsi (Art. 156, comma 2 LP). Trasferimento della proprietà preparato.

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3 Fondamenti giuridici e peculiarità

3.1 Realizzazione del pegno secondo la LP

1. Richiesta di esecuzione (Art. 67 e seguenti): I creditori (soprattutto banche) richiedono la realizzazione.
2. Stima (Art. 140): Perizia stima 2,3 milioni di CHF per la casa di abitazione.
3. Comunicazione pubblica:(Art. 156) minimo 4 settimane prima dell'asta.
4. Chiamata doppia non necessaria: nessun gravame immobiliare tranne il patrimonio fallimentare, pertanto solo una chiamata.
5. Aggiudicazione & acconto (Art. 143, 136): 10 % di garanzia o 100.000 CHF fissi immediatamente esigibili.

3.2 Diritto di abitazione e nuova proprietà

Affinché Quadroni possa rimanere a vivere permanentemente, sono disponibili diversi strumenti di diritto civile:

• Diritti di abitazione gratuiti (CPC Art. 776 e seguenti): garantiti giuridicamente, registrabili nel registro fondiario.
• Contratto di locazione a lungo termine: semplice e flessibile, ma senza protezione del registro fondiario.
• Usufrutto: più ampio, ma fiscalmente complesso rispetto a un semplice diritto di abitazione.

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4 Inquadramento economico

• Sconto sul prezzo della casa: 38 % sotto il valore stimato, tipico per oggetti con contesto emotivo e necessità di ristrutturazione a medio termine.
• Offerta per la casa di caccia: +350 %, dimostra che le piccole proprietà per le vacanze in Engadina sono molto richieste.
• Riduzione del debito: il ricavato dalla vendita riduce il passivo da 3,6 milioni di CHF a 1,7 milioni di CHF, i creditori riceveranno una quota immediata.
• Beneficio sociale: preservare l'ambiente sociale e la stabilità psicologica del whistleblower.

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5 Consigli per i partecipanti all'asta

1. Visita preliminare & estratto del registro fondiario: Analisi dello stato tecnico più verifica delle servitù.
2. Fornire prova di finanziamento: Garanzia bancaria o liquidità per la garanzia immediatamente esigibile.
3. Definire strategia d’offerta: stabilire un limite massimo, per la casa era sufficiente già il terzo passaggio.
4. Considerare componenti sociali: in oggetti abitati i segnali di equità (diritti di abitazione, contratto di locazione) possono attenuare la concorrenza.

FAQ sulla vendita grigionese

La compratrice può stabilire unilateralmente il diritto di abitazione?
No. I diritti di abitazione o di usufrutto richiedono un accordo scritto tra le parti e successivo ingresso nel registro fondiario.

Devo considerare la Lex Koller?
No, la compratrice è svizzera, quindi non è necessaria alcuna autorizzazione.

Quali sono le spese previste?
1,5 % di tassa di aggiudicazione dell'ufficio esecuzioni + circa 0,3 % di tassa di registro fondiario in Grigioni.

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6 Lezioni dal caso Quadroni

• Trasparenza rinforza la fiducia: 40 spettatori in sala e copertura in diretta hanno contribuito all'accettazione.
• Comportamento etico nell'offerta può essere economico: acquisto consapevole sotto il valore stimato, ma con un valore sociale.
• LP protegge creditori e debitori: nonostante debiti elevati, il debitore ha un modo per preservare o ottenere indirettamente la propria casa.

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7 Conclusione

La vendita forzata grigionese relativa a Adam Quadroni dimostra che il diritto svizzero di esecuzione e fallimento non solo serve in modo efficiente le richieste dei creditori, ma consente anche soluzioni umanitarie. Grazie a una compratrice cooperativa, processi trasparenti e un uso intelligente degli strumenti di diritto civile, da una vendita necessaria emerge un segnale positivo: anche in situazioni di debito complesse è possibile raggiungere risultati win-win, per debitori, creditori e la regione dei Grigioni allo stesso modo.