Swiss Solution© 2025 Local Auction
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11 ottobre 2025
Gli anni 2020-2025 segnano una fase di cambiamenti significativi nel mercato immobiliare svizzero. In particolare, lo sviluppo dei prezzi di aggiudicazione nelle vendite forzate offre preziose informazioni sulle tendenze regionali, il comportamento di mercato e le realtà dei prezzi al di là delle statistiche ufficiali sul mercato immobiliare. Mentre il mercato immobiliare classico continua a registrare prezzi elevati in molte aree, l'analisi dei dati delle vendite all'asta rivela una dinamica differenziata - con regioni in cui i prezzi stagnano o addirittura diminuiscono.
Sulla base dei rapporti di mercato annuali emerge una chiara tendenza: il valore totale degli immobili venduti all'asta è rimasto per lo più stabile nel corso degli anni, ma i prezzi di aggiudicazione medi per oggetto si sono evoluti in modo diverso - a seconda della regione, del tipo di oggetto e della domanda. Pertanto, le vendite forzate offrono oggi più che mai opportunità per gli investitori che desiderano identificare immobili sottovalutati.
Negli ultimi cinque anni, la Svizzera ha registrato un lievissimo calo nel numero complessivo di vendite forzate, accompagnato da un aumento dei valori di mercato nei segmenti più alti. Mentre il 2021 ha segnato un picco con 854 procedure, i numeri sono scesi a circa 610 oggetti entro il 2024. Nel contempo, il volume delle vendite è aumentato da 560 mln CHF (2023) a circa 670 mln CHF (2024) - un indicatore dell'importanza crescente di oggetti di valore più elevato nel mercato.
Il prezzo medio di aggiudicazione dipende fortemente dalla categoria dell'oggetto. Le case residenziali e gli appartamenti di proprietà continuano a costituire circa tre quarti di tutte le vendite all'asta. In questo segmento i valori si sono stabilizzati, mentre gli oggetti di lusso come ville e case plurifamiliari registrano parzialmente cali di prezzo significativi.
Particolarmente evidente è lo sviluppo nel segmento di prezzo più alto. Nel 2021, le ville erano valutate in media 2,48 mln CHF, nel 2022 la media era già di 3,85 mln CHF, e nel 2023 questo valore ha raggiunto un massimo di 5,1 mln CHF. Nel 2024 il valore medio di mercato di questi oggetti è tornato a 3,92 mln CHF - una riduzione di oltre il 20 %.
Un'immagine simile si osserva per le case plurifamiliari: dopo i picchi di oltre 8,9 mln CHF nel 2022, la media si è stabilizzata su circa 1,6 mln CHF. Qui si intravede un adeguamento del mercato ai costi di finanziamento aumentati e alla domanda in calo da parte degli investitori istituzionali.
L'evoluzione dei prezzi varia notevolmente a seconda del cantone. Nei cantoni Ticino (TI), Vaud (VD) e Valle d'Aosta (VS) si evidenziano nel periodo 2020-2025 i più alti prezzi di aggiudicazione pro capite, mentre in Berna (BE), Soletta (SO) e Argovia (AG) si osservano soprattutto valori stabili e leggermente crescenti nel segmento di prezzo medio.
Invece, è evidente il calo in alcuni cantoni della Svizzera centrale e orientale. A Zurigo (ZH), Zugo (ZG) e Lucerna (LU) i prezzi di aggiudicazione stagnano, mentre a San Gallo (SG), Sciaffusa (SH) e Thurgovia (TG) si registra un leggero calo del 3-7 % rispetto ai cinque anni precedenti.
| Cantone | Calò medio 2020-2025 | Particolarità |
|---|---|---|
| Zurigo (ZH) | −5 % | Calò degli aggiudicazioni per gli appartamenti, domanda stabile per le case unifamiliari |
| San Gallo (SG) | −6 % | Le case plurifamiliari registrano offerte significativamente più basse |
| Thurgovia (TG) | −4 % | Stagnazione nelle aree rurali, meno acquirenti istituzionali |
| Lucerna (LU) | −7 % | Raffreddamento per le case residenziali di lusso nelle aree periferiche |
| Valle d'Aosta (VS) | −3 % | Regioni turistiche con correzioni di prezzo a causa dell'aumento dei tassi di interesse |
I prezzi medi di aggiudicazione per categoria di oggetto mostrano una chiara differenziazione tra segmento residenziale e commerciale:
Soprattutto per gli investitori con una prospettiva a lungo termine, gli oggetti residenziali in regioni stabili rimangono la categoria più allettante. Grazie ad analisi di mercato precise, gli investitori possono riconoscere i valori di mercato reali nelle vendite forzate, prima che si riflettano nelle statistiche generali.
La dinamica dei prezzi nelle vendite forzate è strettamente legata agli andamenti dei tassi di interesse e alla disponibilità di credito. Dopo una fase di tassi estremamente bassi fino al 2022, la politica monetaria più ristretta della BNS ha portato a un aumento significativo dei costi delle ipoteche. Ciò ha attenuato la domanda per immobili di alto valore e ha abbassato i prezzi di aggiudicazione in regioni sensibili.
Contemporaneamente, è aumentato il numero di offerenti strategici, che utilizzano le vendite all'asta specificamente per acquisire oggetti sottovalutati. Questa professionalizzazione del mercato degli acquirenti assicura prezzi minimi stabili, specialmente in regioni con offerta limitata.
„Chi comprende il mercato oggi non compra all'asta perché deve - ma perché può.“
Si prevede che nel 2025 ci sarà una stabilizzazione sostanziale dei prezzi di aggiudicazione. Mentre il numero di procedure rimane costante, la domanda si sposta sempre più verso i segmenti di prezzo medi e bassi. Gli acquirenti con finanziamenti solidi possono così accedere a posizioni e oggetti che negli anni precedenti erano inaccessibili.
Piattaforme come LocalAuction.ch contribuiscono in modo significativo alla trasparenza del mercato. Grazie alla registrazione centrale di tutte le vendite all'asta ufficiali in Svizzera, gli investitori possono riconoscere tempestivamente le tendenze, confrontare le regioni e identificare opportunità in modo mirato - dal Ticino a Zurigo.
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