La preclusione spiegata: ecco come funziona un'asta immobiliare in Svizzera

Dall'ufficio delle esecuzioni al gancio: Il processo in 12 passaggi

1. Esecuzione & Pignoramento/Valorizzazione fondiaria: Il creditore avvia l'esecuzione; per le richieste garantite da ipoteca, viene effettuata la valorizzazione dell'immobile. L'ufficio delle esecuzioni gestisce il procedimento.
2. Stima & Valore di mercato: Un esperto determina il valore di mercato (riferimento ufficiale). Non è un prezzo minimo, ma una guida per gli offerenti.
3. Pubblicazione: Data, dettagli dell'oggetto e condizioni di aumento vengono pubblicati sul sito web dell'ufficio delle esecuzioni o nel SHAB. Da ciò derivano scadenze per la consultazione dei documenti, la visita e il pagamento della cauzione.
4. Esaminare il dossier: Estratto del registro fondiario, elenco dei pesi, rapporto di stima, contratti di locazione o utilizzo, eventuali servitù. Chiarire eventuali punti poco chiari con l'ufficio.
5. Visita: Appuntamenti singoli o collettivi. Controllare le condizioni (involucro/tecnologia edilizia), energia, situazione legale e eventuali occupazioni.
6. Cauzione: Di norma, cauzione in contante/garanzia bancaria secondo le condizioni di vendita; l'importo, la scadenza e la forma variano a seconda del cantone/oggetto. Fornire la prova in tempo.
7. Ammissione: Identificazione, prova della cauzione, eventuali deleghe. Viene assegnato un numero di offertore.
8. Vendita all'asta: Chiamata, passi di offerta secondo le condizioni, interventi. In caso di disaccordo, decide il direttore dell'asta.
9. Adjudicazione: L'offerta più alta riceve l'aggiudicazione. Il contratto è stipulato pubblicamente; la revoca è esclusa, tranne nei casi previsti dalla legge.
10. Pagamento & Costi: Anticipo secondo le condizioni, pagamento restante entro il termine. Sono da coprire i pesi/pubblicità pubblicati; le richieste non vincolanti sono coperte dal ricavato.
11. Trasferimento della proprietà: Iscrizione nel registro fondiario; utilità/rischi passano secondo le condizioni. Liberazione/ricezione degli affitti è regolata dal CC/CO e dalla legge sulle esecuzioni.
12. Post elaborazione: Modificare le assicurazioni, segnalare i consumi, attuare il piano capex e di potenziamento.

Tempistiche & Logica di mercato: Quando si svolgono la maggior parte delle aste?

Il calendario delle aste mostra onde regolari. Nel 2024, la maggior parte delle nuove date cade a giugno (75) e ottobre (62); più tranquilli sono luglio (19) e agosto (29). Nel 2023, i picchi erano a marzo (79) e giugno (79). Chi fissa la Due Diligence e il finanziamento entro la primavera ha le migliori possibilità nei mesi di picco.

Cosa va all'asta? I tipi di oggetti più comuni

Le abitazioni dominano costantemente. Nel 2024, case residenziali (256) e appartamenti di proprietà (204) rappresentavano circa 75 % di tutte le procedure. Una percentuale altrettanto alta era presente nel 2021-2023. Per gli acquirenti, ciò significa: migliore densità di dati e benchmark in queste categorie.

Dimensioni delle offerte in sintesi

• Ville sono la categoria più costosa (Ø 2024: ~3,92 milioni CHF; 2023: ~5,1 milioni CHF).
• Case residenziali/Commerciali e Edifici plurifamiliari si collocano in media nell’area a sette cifre.
• Case residenziali e appartamenti di proprietà costituiscono la parte centrale del mercato.

Per la logica delle offerte conta il singolo caso (condizioni, posizione, situazione legale) – i valori medi servono come punto di partenza, non come prezzo obiettivo.

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Disciplina delle offerte: Due semplici modelli per l'aggiudicazione a un prezzo equo

// Investitore (guidato dal cashflow)
MaxBid = NOI / Target-CapRate
         - (capex immediato + costi di transazione)
         - margine di sicurezza

// Sviluppatore (valore residuo)
Valore terreno/oggetto ≈ Ricavo di vendita (dopo ristrutturazione/progetto)
                  – (costi di costruzione/ristrutturazione + spese accessorie)
                  – (margine + sovrapprezzo di rischio)

Consiglio: Nei cantoni con un alto numero di casi, i valori di confronto sono più vicini – ideale per calibrare realisticamente il Target-CapRate.

Orientamento regionale: Dove cercare con profitto

• Cluster di Deal-Flow: TI, VD, BE, VS, SO – costantemente molte date, ampia gamma di prezzi. [oai_citation:0‡Market Report-CH-2024_final-1.pdf](file-service://file-2yDbZ1FZEzN78WqWgPAhv5)
• Attivo pro capite: TI, JU, VS, SO, GL – maggiore tasso di successo per ciascun dossier osservato. [oai_citation:1‡Market Report-CH-2024_final-1.pdf](file-service://file-2yDbZ1FZEzN78WqWgPAhv5)
• Premium/Core: ZH, GE, ZG, SZ, LU – meno lotti, ma alta sostenibilità del valore. [oai_citation:2‡Market Report-CH-2023-final.pdf](file-service://file-Tv8vuLu7owUuuYShBzDcRd)

Playbook pratico per profilo cantonale

Cluster	Cantoni (A–Z)	Vantaggio	Strategia
Pipeline	BE, TI, VD, VS, SO	Tanti casi di confronto	Molti dossier in parallelo; DD standard
Pro capite	GL, JU, SO, TI	Campi di offerta più piccoli	Decisioni rapide, MaxBid rigoroso
Premium	GE, LU, SZ, ZG, ZH	Alta liquidità d'uscita	Offrire in modo selettivo, includere valore ESG/design

Nota: Gli ordinamenti variano leggermente da anno a anno; i modelli sopra indicati rimangono stabili dal 2021 al 2024.

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Checklist: Cosa dovrebbe essere fatto prima del giorno dell'asta

• Dossier completo: Registro fondiario/pesi, stima, contratti di locazione/utilizzo, permessi di costruzione.
• Situazione legale: Servitù, diritti di prelazione, trasferimento di locazioni, eventuali occupazioni.
• Cauzione: Importo, scadenza, forme consentite; conferma bancaria in tempo.
• Finanziamento: Termsheet/decreto di credito; le scadenze di pagamento corrispondono ai termini di pagamento.
• Capex-Plan: Misure immediate (sicurezza, involucro dell'edificio, tecnologia edilizia) e piano a 24 mesi.
• MaxBid: Fissare per iscritto (modelli sopra) – non superare all'asta.

FAQ: Malintesi comuni nel processo d'asta

• „Valore di mercato = Prezzo?“ No. È la stima ufficiale – l'aggiudicazione può essere inferiore/superiore.
• „Con l'aggiudicazione subito in possesso?“ La proprietà passa con l'iscrizione nel registro fondiario; utilizzo/liberazione seguono le condizioni e la legislazione sulle esecuzioni.
• „Tutti i costi sono inclusi nel prezzo d'aggiudicazione?“ No. I pesi/pubblicazioni pubblicati possono essere aggiuntivi.

Link rapidi per i cantoni (tutti 26)

AG · AI · AR · BE · BL · BS · FR · GE · GL · GR · JU · LU · NE · NW · OW · SG · SH · SO · SZ · TG · TI · UR · VD · VS · ZG · ZH

„Il successo nell'esecuzione forzata non è un caso: chi controlla la documentazione, il tempismo e la disciplina delle offerte, acquista più vicino al valore e aumenta significativamente le possibilità di aggiudicazione.”