Mercato d'aste di Vaud 2024: immobili a prezzi accessibili sul Lago di Ginevra
1 agosto 2025
Perché il mercato delle aste nel Vaud sarà particolarmente attraente nel 2024
Il cantone di Vaud combina forza economica, domanda internazionale e qualità della vita lungo il lago di Ginevra – una combinazione rara che rende le aste immobiliari un opportuno finestra d'ingresso. Nel 2024 sono state registrate in Svizzera un totale di 610 aste forzate, con un volume complessivo che è salito a circa 670 milioni di CHF. Per Vaud sono documentate 77 aste; per 100.000 abitanti il tasso di aste è di 9,3, e quindi chiaramente nella parte alta del medio. Inoltre, il corso dell'anno mostra una spiccata stagionalità (picchi a giugno e ottobre, calma a luglio/agosto) – chi fa offerte controciclo spesso acquista a prezzi più bassi.
Chi comprende il ritmo del mercato acquista lungo il lago di Ginevra, mentre altri siedono sulla riva del lago.
Dinamica in numeri: Classificazione e tendenze
Dopo l'alto numero del 2021 causato dalla pandemia (854 aste in Svizzera), il mercato si è consolidato nel 2022 (622), è aumentato leggermente nel 2023 (644) e è rimasto stabile nel 2024 con 610 casi – con un volume totale più elevato. Per gli investitori conta: meno eventi non significa meno opportunità, ma selettivamente di migliore qualità.
Vaud in confronto triennale
| Anno | Numero di aste (VD) | Particolarità |
|---|---|---|
| 2022 | 85 | TI/VS/VD come cantoni leader; utilizzo dell'estate |
| 2023 | 73 | Vaud è in testa per valori medi delle case (~2,213 milioni di CHF) |
| 2024 | 77 | Volume complessivo CH più elevato (~670 milioni di CHF); forti picchi a giugno/ottobre |
Il lago di Ginevra come motore di rendimento: località che funzionano
La zona del lago e quella dei pendolari forniscono domanda che è in grado di sostenere anche in un mercato selettivo. Sono particolarmente interessanti:
- Losanna (VD): Sede universitaria e aziendale – buona affittabilità per appartamenti in città.
- Montreux (VD) & Vevey (VD): Vista lago, case vacanze, domanda corporate – ideale per appartamenti compatti.
- Nyon (VD) & asse verso Ginevra (GE): Posizione per pendolari, datori di lavoro internazionali – liquidità nel mercato secondario.
- Yverdon-les-Bains (VD) & Morges (VD): Corridoi di crescita con prezzi di ingresso più moderati.
Livelli di prezzo & mix di oggetti: dove si trovano i veri affari
In Svizzera, le case e gli appartamenti di proprietà rappresentano costantemente la maggior parte delle aste: nel 2024 circa 75 %, nel 2023 circa due terzi. Per Vaud, i parametri di prezzo sono notevoli: nel 2023 le case hanno ottenuto qui i più alti valori medi del paese (~2,213 milioni di CHF), gli appartamenti erano a ~952 mila CHF. Allo stesso tempo, la distribuzione a livello svizzero mostra che circa il 60 % di tutti i valori di transazione degli appartamenti si trovano sotto i 600.000 CHF – proprio qui si presentano opportunità di ingresso.
Il premium rimane accessibile se si considera il ritmo: nel 2024 il valore medio di mercato delle ville in tutta la Svizzera era di ~3,92 milioni di CHF (in calo rispetto al 2023 con ~5,1 milioni di CHF). Tali spostamenti aprono nicchie per acquirenti con capitale – ad esempio, immobili più vecchi con necessità di modernizzazione in posizione sul lago.
Sfruttare la stagionalità: il momento migliore per fare offerte
La maggior parte degli eventi si svolge regolarmente nel 2° e 4° trimestre (picchi a giugno/ottobre); luglio/agosto rimane tradizionalmente calmo. Per gli investitori che amano una pianificazione flessibile, gli eventi estivi sono particolarmente interessanti – meno concorrenza, maggiore margine di trattativa, spesso ribassi maggiori. Il modello è stato chiaramente visibile nel 2021, 2022, 2023 e 2024.
Guida pratica: in 6 passaggi per un investimento intelligente nel Vaud
- Affinare il profilo di ricerca: Focalizzarsi su 2–3 posizioni (ad es. Losanna, Montreux, Nyon) e su 1–2 tipologie di oggetti (appartamenti, case unifamiliari/multifamiliari).
- Decifrare il valore di mercato: È un ancora, non un prezzo finale. Controllare quanto il mercato paga effettivamente nella micro-locazione (affitti/prezzi comparabili, tassi di occupazione, anno di ristrutturazione).
- Controllare la tecnica: Riscaldamento, tetto, facciata, finestre, impianti; la posizione sul lago comporta spesso costi di manutenzione maggiori – calcolarli.
- Giocare con il timing: Osservare eventi al di fuori dei picchi (luglio/agosto) o con breve preavviso – meno offerenti, migliori relazioni.
- Calcolare disciplinatamente l'offerta massima: Vedi formula qui sotto.
- Assicurare il piano B: Riservare in anticipo finanziamenti e budget per la preparazione (ad es. cucina/bagno, pavimenti, pittore) – la velocità fa la differenza.
// Formula di offerta semplice per disciplina il giorno dell'asta
OffertaMassima = ValoreDiMercato × ScontoSicurezza
− (BudgetRistrutturazione + CostiAccessoriTransazione)
− MaggioreRischio (ad es. 1–2 % per incertezze)Opportunità esemplari sul lago
- Appartamento in città a Losanna (VD): Domanda da studenti/aziende – brevi periodi di vuoto.
- Appartamento 2–3 stanze in Vevey/Montreux (VD): Vista lago & stile di vita come motore di prezzo – esaminare attentamente i casi di ristrutturazione.
- Offerta per una casa unifamiliare in Nyon/Morges (VD): L'asse dei pendolari verso Ginevra (GE) aumenta la liquidità per la rivendita.
Comprendere la meccanica di mercato: mix di oggetti & fattori di valore
A livello svizzero, le case e gli appartamenti di proprietà dominano il mercato. Nel 2024, circa 284,7 milioni di CHF di volume sono andati alle case e 210,7 milioni di CHF agli appartamenti – sono questi i segmenti in cui si creano la maggior parte delle opportunità. Il Sweet Spot si trova spesso in appartamenti e case unifamiliari situati bene, leggermente bisognosi di ristrutturazione sotto la linea di lusso.
Orientamento ai prezzi per gli investitori del Vaud
- Case (VD): ~2,213 milioni di CHF in media 2023 – valore di punta a livello nazionale (mostra la disponibilità a pagare per posizione/qualità).
- Appartamenti (VD): ~952 mila CHF in media 2023; tuttavia vale la pena dare un'occhiata ai valori minimi – molti appartamenti in Svizzera erano nel 2023 sotto i 600.000 CHF.
- Ville (CH): ~3,92 milioni di CHF in media 2024 (2023: ~5,1 milioni di CHF) – atteso un upside selettivamente attraente grazie alla modernizzazione.
FAQ: Domande frequenti degli investitori
Quali luoghi sono particolarmente adatti come ingresso?
Attorno al lago: Losanna, Vevey, Montreux, Nyon. Chi pensa a lungo termine valuta anche Morges e Yverdon-les-Bains.
Quando la concorrenza è minore?
Le statistiche parlano di luglio/agosto – mesi stagionalmente più deboli con meno eventi e offerenti.
Quali oggetti sono i più interessanti nel 2024/25?
Appartamenti/case unifamiliari sotto la classe di lusso, ristrutturabili e con una chiara storia di micro-locazione (posti di lavoro, trasposti pubblici, vista lago). Questo mix rappresenta nel 2024 circa il 75 % delle aste forzate – qui c'è la scelta più ampia.
Conclusione: Entrare a buon mercato, sviluppare in modo solido
Vaud combina stabilità e domanda – ideale per entrare in modo strutturato nelle aste forzate. Chi sfrutta eventi contro cicli, valuta con precisione le micro-locazioni e deriva disciplinatamente l'offerta massima, sfrutta vantaggi di prezzo reali lungo il lago di Ginevra. Il 2024 mostra: nonostante un numero leggermente inferiore di eventi, si muove un volume maggiore – un ambiente in cui la controllata verifica e la rapida azione vengono premiate.
