Edilizia sostenibile su terreni messi all'asta: cosa è possibile?

Un terreno vuoto o parzialmente edificato proveniente da un'asta forzata è più di un appezzamento conveniente, è una tela per un'architettura sostenibile, concetti energetici futuri e nuovi modelli di business come cooperative o co-housing. Poiché acquisti il terreno a un prezzo inferiore al mercato, il budget per innovazioni sostenibili è maggiore rispetto all'acquisto classico. Questo contributo mostra come costruire in modo verde, smart ed economico dalla presentazione del progetto fino all'operatività dell'edificio.

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1 Controllo del potenziale: Cosa offre il terreno?

• Piano di zona e densità di utilizzo: in molti comuni è possibile aumentare il coefficiente di sfruttamento del 10-20% a fronte di vantaggi ecologici (obbligo di energia solare, quota edilizia in legno).
• Classe del terreno e geologia: chiarire se sono possibili sonde geotermiche o se sono più adatte collettori geotermici a bassa tecnologia.
• Catasto solare Svizzera: ottimizzare i tetti e le facciate prima della progettazione.

«La sostenibilità inizia dall'analisi del lotto: chi comprende il sottosuolo risparmia tecnologie costose in seguito.»

2 Cinque concetti costruttivi a prova di futuro

Concetto	Idea centrale	Adatto per	Riduzione di CO₂*
Legno ibrido (CLT)	Struttura in legno massiccio + nuclei in calcestruzzo riciclato	Edifici multifamiliari fino a 8 piani	▼ 65 %
Casa passiva in balle di paglia	Isolamento in paglia in telaio di legno, intonaco in argilla all'interno	Case unifamiliari / case a cluster	▼ 80 %
Costruzione Urban Mining	Componente recuperato da mercati di demolizione (finestre, travi in acciaio)	Ristrutturazione di capannoni	▼ 70 %
Argilla stampata in 3D	Stampa robotica strato per strato	Padiglioni da giardino, Tiny Houses	▼ 85 %
Quartiere a plus energia	Cluster di edifici con microrete a corrente continua	ampie aree > 2.000 m²	▼ 100 % (zero netto)

*rispetto alla costruzione tradizionale in calcestruzzo e acciaio

3 Concetti energetici: Da Low-Tech a High-Tech

3.1 Strategia Low-Tech-First

• Super-isolamento (λ ≤ 0.033) & finestre Luzern = necessità di calore < 10 kWh/m²a.
• Pianificazione del microclima: arbusti decidui a sud, facciate chiare → sovratemperatura estiva ↓ 5 K.
• Massa termica: pareti interne in argilla rammed che immagazzinano il calore diurno senza raffreddamento attivo.

3.2 Booster High-Tech

• Carport fotovoltaici bidirezionali alimentano le auto elettriche e fungono da energia di emergenza.
• Pompa di calore A2W + accumulo di ghiaccio, COP migliore del 15 % rispetto a sonde geotermiche su terreni difficili.
• Microrete DC e batteria a flusso Redox per insediamenti a plus energia.

4 Minimizzare l'energia grigia: Urban Mining & Circularità

1. Rete dei componenti in Svizzera, finestre, porte, anche l'intera struttura riutilizzabile.
2. Betone riciclato CEM III/B riduce il CO₂ da cemento del 50 %.
3. Fondazioni a vite invece di lastre di cemento: smontabili, poco scavo.

5 Integrare biodiversità e ciclo dell'acqua

• Principio della città spugna, fossati di infiltrazione, tetti di ritenzione, parcheggi verdi.
• Moduli per la protezione delle specie (scatole per pipistrelli, pietre per rondoni) da pianificare nelle facciate.
• Agricoltura rigenerativa su aree residue: Agri-PV & orti comunitari.

6 Diritto e finanziamento: Come ottenere fondi e permessi

6.1 Permesso di costruzione 2.0

Molti cantoni accettano la procedura di presentazione digitale BIM. Richiedere anche: attestato di luce naturale, bilancio del CO₂ (SIA 2040), relazione di protezione acustica. Un upload del dossier pulito accorcia il permesso di circa 2 mesi.

6.2 Mix di finanziamento 2025

• Programma federale per piloti a zero netto: fino al 40 % di sovvenzione per nuove costruzioni a basse emissioni di CO₂.
• Bonus del cantone per costruzioni in legno: ad esempio, BE: 60 CHF/m³ di legno svizzero utilizzato.
• Finanziamento ClimateBond: tasso ipotecario dello 0,25 % con rispetto di Minergie-P-Eco.

7 Studio di caso: Dall'area d'asta al quartiere a zero emissioni di carbonio

Un'area industriale di 5.000 m² a Winterthur è stata acquistata nel 2023. Un consorzio di cooperative ha realizzato 42 appartamenti in legno ibrido + spazi di co-working. Punti salienti: plus energia, rete DC, fattoria sul tetto, Mobility-Hub. Dati: costi di costruzione 26 milioni di CHF (-12 % grazie all'Urban Mining), sovvenzioni 5,8 milioni, rendimento sul capitale proprio: 7,5 %, ammortamento del CO₂ in 11 anni.

8 Checklist rapida: Costruire in modo sostenibile su un terreno d'asta

1. Controllare piano di zona, relazione sul terreno, potenziale solare.
2. Selezionare il concetto costruttivo (legno ibrido, paglia, Urban Mining …).
3. Low-Tech prima di High-Tech: ottimizzare involucro & design passivo.
4. Calcolare mix di finanziamento: Federazione + Cantone + Fondi privati.
5. Creare modello BIM per permesso e gara.
6. Integrare monitoraggio del CO₂ e strumento LCA (OneClick LCA).
7. Prevedere subito strategia di smontaggio e riciclo.

9 FAQ

È consentita la costruzione in legno in classe di incendio RF1?

Sì, dalla direttiva VKF 2024 è possibile fino a 100 metri di altezza, a condizione che siano dimostrati la protezione contro gli incendi e la capottatura.

Posso fare sonde geotermiche in seguito, se ci sono contaminazioni nel terreno?

Solo dopo la bonifica delle contaminazioni o con collettori orizzontali ≥ 1,5 metri di profondità. È obbligatoria una relazione geologica.

Come si comporta la banca riguardo ai componenti dell'Urban Mining?

Con una prova di smontaggio certificata (certificato di riuso), la maggior parte degli istituti accetta il valore dell'edificio per intero, si consiglia di concludere con obbligo di garanzia per la costruzione.

10 Conclusione: Asta + Sostenibilità = Doppio guadagno

I terreni aggiudicati offrono spazio di manovra, che raramente si ha nei terreni edificabili classici. Se lo usi per costruire in modo sostenibile, combini vantaggi di prezzo con premi per innovazione: minore impronta di CO₂, maggiori sovvenzioni, forte domanda. In breve: chi costruisce in modo verde su terreni d'asta pone oggi le fondamenta per i rendimenti e gli obiettivi climatici di domani.