Valore di mercato e sovrapprezzo: quanto risparmiano realmente gli acquirenti sulle aste di pignoramento?

Le vendite all'asta forzata sono uno dei pochi mercati in cui gli immobili vengono sistematicamente sottovalutati rispetto al valore ufficiale di mercato. Ma quanto è effettivamente vantaggioso questo prezzo nel 2024? Un'analisi dei rapporti di mercato 2021-2024 di Local Auction mostra: il meccanismo legale fa sì che le offerte nella prima chiamata partano solitamente dal 70 all'80 % del valore di mercato, e nella seconda chiamata possono teoricamente cadere senza alcun limite inferiore. Nella pratica si registrano quindi sconti percentuali a due cifre, che soprattutto in cantoni ad alta intensità di prezzo come Zurigo (ZH) o Vaud (VD) possono rapidamente ammontare a centinaia di migliaia di franchi.

1 | Cosa dicono i dati?

1.1 Mercato totale 2021 - 2023

904 milioni CHF di volume del valore di mercato in 854 aste nell'anno record 2021.
744 milioni CHF di volume in 622 aste nel 2022 (-18 % rispetto all'anno precedente).
≈ 760 milioni CHF e 644 oggetti nel 2023, il livello si è stabilizzato dopo il Covid.

«I due semestri del 2022 sono praticamente alla pari, un indizio che il mercato si è normalizzato dopo l'effetto di recupero post-Covid del 2021.» - Rapporto di mercato 2022

1.2 Valori medi per tipologia di oggetto

Tipologia di oggetto	Ø valore di mercato 2021	Ø valore di mercato 2022	Prezzo di partenza teorico* (70 %)
Casa unifamiliare	1 025 000 CHF	903 000 CHF	≈ 632 000 CHF
Appartamento di proprietà	758 000 CHF	674 000 CHF	≈ 472 000 CHF
Casa plurifamiliare	2 424 000 CHF	8 960 000 CHF	≈ 6 270 000 CHF

*Prezzo di partenza ≈ 1. chiamata × 70 %. Legalmente il limite inferiore si colloca tra il 70 % e l'80 % del valore di mercato (art. 130a SchKG), in caso di una seconda chiamata non esiste più.

2 | Come si genera lo sconto

Stima ufficiale (valore di mercato): L'ufficio delle esecuzioni ordina una stima indipendente.
Prima offerta: Le offerte devono raggiungere almeno il 70-80 % del valore di mercato altrimenti l'oggetto resta "fermo".
Seconda offerta: Se il primo passaggio non va a buon fine, non c'è più limite inferiore. Qui gli acquirenti realizzano gli sconti maggiori.

Esempio pratico Zurigo

Una casa con un valore di mercato di 1 milione CHF in ZH può quindi ricevere l'aggiudicazione anche a 700 000 CHF. Nel 2021 il valore medio delle case unifamiliari a Zurigo era di 1,75 milioni CHF, ogni percentuale di sconto corrisponde a circa 17 500 CHF.

3 | Hotspot di affari regionali 2024

Ticino: Maggior numero di casi (41,3 ZVG ogni 100 000 abitanti 2022) e quindi grande varietà.
Vallese & Vaud: Numeri solidi di oggetti, ma valori di mercato in parte sotto la media nazionale, ideali per principianti.
Glarona: Cantone piccolo, ma seconda quota più alta (27,2 casi ogni 100 000 abitanti), quindi poca concorrenza tra offerenti.

4 | Cinque consigli per aggiudicarsi l'asta al prezzo desiderato

1 | Mettere in discussione criticamente il valore di mercato

Controlla l'anno di costruzione, le ristrutturazioni e la micro-locazione, soprattutto per le stime più vecchie potrebbero esserci riserve nascoste.

2 | Anticipare la seconda chiamata

Osserva gli oggetti che nella prima chiamata non hanno ricevuto offerte, in quell'asta in genere si registrano i maggiori sconti.

3 | Chiarire il finanziamento prima dell'asta

Il prezzo d'aggiudicazione è dovuto entro 20 giorni. Un impegno di pagamento bancario irrevocabile ti offre un vantaggio tattico.

4 | Stabilire una strategia di offerta

Fissa un limite di abbandono (ad es. 85 % del valore di mercato). La disciplina emotivamente neutra fa risparmiare denaro.

5 | Considerare i costi accessori

Le riserve per i lavori edili, le tasse e l'imposta di trasferimento non di rado riducono lo sconto di ulteriori 5-7 %.

Conclusione

La differenza tra valore di mercato e prezzo d'aggiudicazione non è un vantaggio di marketing, ma un vantaggio strutturale del sistema di aste svizzero. Chi conosce le regole del gioco può spesso acquistare in regioni di alto livello con uno sconto del 15-30 % rispetto al prezzo di mercato, senza l'incertezza di un affare off-market. Grazie alla maggiore trasparenza dei dati dal 2021, questo vantaggio può essere quantificato per la prima volta e mostra chiaramente: le vendite all'asta forzate continuano a essere anche nel 2024 il modo più rapido per ottenere sconti immobiliari.