Un confronto tra il mercato svizzero delle aste: dove gli acquirenti trarranno i maggiori vantaggi nel 2024
21 luglio 2025
Mentre il mercato immobiliare tradizionale in molte regioni continua a soffrire per la scarsità di offerta e i prezzi elevati, le aste giudiziarie aprono opportunità interessanti. Uno sguardo ai rapporti di mercato attuali 2021-2024 mostra dove e perché le compratrici e i compratori hanno particolarmente buone possibilità quest'anno.
1 | Panoramica nazionale, volume costantemente alto nonostante meno appuntamenti
| Anno | Numero di Aste | Volume Totale (milioni di CHF) | Media Mensile |
|---|---|---|---|
| 2021 | 854 | ≈ 904 | 71 |
| 2022 | 622 | ≈ 744 | 52 |
| 2023 | 644 | ≈ 561 | 54 |
| 2024 | 610 | ≈ 671 | 51 |
La diminuzione del numero di appuntamenti rispetto al 2021 è ampiamente compensata da oggetti di valore maggiore, il volume per il 2024 è comunque circa il 20% sopra quello dell'anno precedente.
2 | Classifica 2024, cantoni con il maggior potere d'acquisto
2.1 Aste per 100.000 abitanti
| Canton | Casi / 100.000 ab. | Perché è importante |
|---|---|---|
| Ticino (TI) | 32,6 | Offerta più alta, focus su case vacanza e bassa densità di offerenti fuori stagione. |
| Giura (JU) | 17,8 | Valori di mercato molto bassi, ideale per investimenti Buy-to-Let. |
| Vallese (VS) | 15,9 | Potenziale turistico, forte segmento chalet. |
| Soloturno (SO) | 15,6 | Posizione centrale (asse Zurigo-Berna-Basilea) e costi di ristrutturazione competitivi. |
| Glarona (GL) | 12,2 | Mercato di nicchia con ribassi superiori alla media. |
Fonte: Rapporto di mercato 2024
2.2 I leader assoluti per numero di aste
- Ticino: 114 aste (18% di tutti gli appuntamenti)
- Vaud: 77 aste (Link a VD)
- Berna: 68 aste (Link a BE)
Anche se il numero di aste è elevato, questo non significa necessariamente maggiore concorrenza, i cantoni con un'alta quota turistica (TI, VD, VS) mostrano tradizionalmente una domanda frammentata.
3 | Mix di oggetti, dove si trovano i margini?
3.1 Distribuzione 2024
- Case unifamiliari: 256 oggetti (42%)
- Appartamenti di proprietà: 204 oggetti (33%)
- Immobili: 52 oggetti (9%)
- Altre categorie (commercio, MFH, ville, ecc.): 16%
Rapporto di mercato 2024, p. 6 e seguenti.
3.2 Valori di mercato medi 2024
| Tipo di oggetto | Valore medio (mila CHF) |
|---|---|
| Villa | 3.920 |
| Casa residenziale/commerciale | 1.820 |
| Piccolo condominio | 1.590 |
| Oggetto commerciale | 1.451 |
| Casa abitativa | 1.110 |
| Appartamento | 740 |
| Immobile | 164 |
Fonte: Tabella “Valore medio per tipo di oggetto”, Rapporto di mercato 2024.
„L'83% di tutti gli appartamenti e il 75% di tutte le case residenziali sono stati assegnati nel 2022 con un valore di mercato inferiore a 1 milione di CHF.”
Questa limite di prezzo verso l'alto riduce il rischio, rende più facile il finanziamento e permette ai privati di competere contro investitori professionali.
4 | Vantaggi temporali stagionali
- Primavera (marzo e giugno): circa ~ 75 appuntamenti, ampia selezione, ma più concorrenti.
- Estivo (luglio): solo 19 appuntamenti, concorrenza minima, grande potenziale di affari.
- Autunno (ottobre): 62 appuntamenti, ultima possibilità prima della fine dell'anno, spesso creditori motivati alla vendita.
Fonte: Serie temporali 2023 e 2024.
5 | Esempi pratici, come i diversi tipi di acquirenti possono trarre vantaggio
Piccolo investitore < 1 milione di CHF
- Appartamento con due camere in Turgovia (TG) → Valore medio di mercato 380 mila CHF (2023), prezzo d’asta a partire da 253 mila CHF.
- Casa unifamiliare nel Giura con valore di mercato 135 mila CHF (2023), ideale per Fix & Flip.
Family Office
6 | Perché le aste sono spesso la scelta migliore
- Prezzo di partenza: Il primo invito è legalmente fissato a ⅔ del valore di mercato.
- Trasparenza: Gli uffici esecutivi pubblicano rapporti di stima e registri fondiari gratis.
- Pianificabilità: Data fissa, piano di pagamento chiaro (10% subito, il resto generalmente in 20-30 giorni).
- Nessuna commissione per l'agente immobiliare: Spese d'ufficio ≪ commissione nella vendita privata.
Conclusione, il 2024 è (di nuovo) un anno per gli acquirenti
Il divario di offerta tra cantoni del sud come Ticino, Vallese o Vaud e aree urbane come Zurigo crea una meccanica di mercato che consente ribassi di prezzo, minore concorrenza e transazioni rapide contemporaneamente. Chi prepara la Due Diligence digitalmente e punta strategicamente su appuntamenti estivi o autunnali, può garantire nel 2024 affari che semplicemente non esistono nel mercato degli annunci.
