Un confronto tra il mercato svizzero delle aste: dove gli acquirenti trarranno i maggiori vantaggi nel 2024

Mentre il mercato immobiliare tradizionale in molte regioni continua a soffrire per la scarsità di offerta e i prezzi elevati, le aste giudiziarie aprono opportunità interessanti. Uno sguardo ai rapporti di mercato attuali 2021-2024 mostra dove e perché le compratrici e i compratori hanno particolarmente buone possibilità quest'anno.

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1 | Panoramica nazionale, volume costantemente alto nonostante meno appuntamenti

Anno	Numero di Aste	Volume Totale (milioni di CHF)	Media Mensile
2021	854	≈ 904	71
2022	622	≈ 744	52
2023	644	≈ 561	54
2024	610	≈ 671	51

La diminuzione del numero di appuntamenti rispetto al 2021 è ampiamente compensata da oggetti di valore maggiore, il volume per il 2024 è comunque circa il 20% sopra quello dell'anno precedente.

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2 | Classifica 2024, cantoni con il maggior potere d'acquisto

2.1 Aste per 100.000 abitanti

Canton	Casi / 100.000 ab.	Perché è importante
Ticino (TI)	32,6	Offerta più alta, focus su case vacanza e bassa densità di offerenti fuori stagione.
Giura (JU)	17,8	Valori di mercato molto bassi, ideale per investimenti Buy-to-Let.
Vallese (VS)	15,9	Potenziale turistico, forte segmento chalet.
Soloturno (SO)	15,6	Posizione centrale (asse Zurigo-Berna-Basilea) e costi di ristrutturazione competitivi.
Glarona (GL)	12,2	Mercato di nicchia con ribassi superiori alla media.

Fonte: Rapporto di mercato 2024

2.2 I leader assoluti per numero di aste

• Ticino: 114 aste (18% di tutti gli appuntamenti)
• Vaud: 77 aste
 (Link a VD)
• Berna: 68 aste
 (Link a BE)

Anche se il numero di aste è elevato, questo non significa necessariamente maggiore concorrenza, i cantoni con un'alta quota turistica (TI, VD, VS) mostrano tradizionalmente una domanda frammentata.

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3 | Mix di oggetti, dove si trovano i margini?

3.1 Distribuzione 2024

• Case unifamiliari: 256 oggetti (42%)
• Appartamenti di proprietà: 204 oggetti (33%)
• Immobili: 52 oggetti (9%)
• Altre categorie (commercio, MFH, ville, ecc.): 16%

Rapporto di mercato 2024, p. 6 e seguenti.

3.2 Valori di mercato medi 2024

Tipo di oggetto	Valore medio (mila CHF)
Villa	3.920
Casa residenziale/commerciale	1.820
Piccolo condominio	1.590
Oggetto commerciale	1.451
Casa abitativa	1.110
Appartamento	740
Immobile	164

Fonte: Tabella “Valore medio per tipo di oggetto”, Rapporto di mercato 2024.

„L'83% di tutti gli appartamenti e il 75% di tutte le case residenziali sono stati assegnati nel 2022 con un valore di mercato inferiore a 1 milione di CHF.”

Questa limite di prezzo verso l'alto riduce il rischio, rende più facile il finanziamento e permette ai privati di competere contro investitori professionali.

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4 | Vantaggi temporali stagionali

• Primavera (marzo e giugno): circa ~ 75 appuntamenti, ampia selezione, ma più concorrenti.
• Estivo (luglio): solo 19 appuntamenti, concorrenza minima, grande potenziale di affari.
• Autunno (ottobre): 62 appuntamenti, ultima possibilità prima della fine dell'anno, spesso creditori motivati alla vendita.

Fonte: Serie temporali 2023 e 2024.

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5 | Esempi pratici, come i diversi tipi di acquirenti possono trarre vantaggio

Piccolo investitore < 1 milione di CHF

• Appartamento con due camere in Turgovia (TG) → Valore medio di mercato 380 mila CHF (2023), prezzo d’asta a partire da 253 mila CHF.
• Casa unifamiliare nel Giura con valore di mercato 135 mila CHF (2023), ideale per Fix & Flip.

Family Office

• Costruzione di portafoglio nel Ticino: insieme di 3 case vacanze, valore totale ~2,4 milioni di CHF, ribasso previsto ≈ 18%.
• Villa di lusso sul Lago di Ginevra (VD), valore medio 3,92 milioni di CHF, la mancanza di domanda consente ribassi fino al 25%.

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6 | Perché le aste sono spesso la scelta migliore

• Prezzo di partenza: Il primo invito è legalmente fissato a ⅔ del valore di mercato.
• Trasparenza: Gli uffici esecutivi pubblicano rapporti di stima e registri fondiari gratis.
• Pianificabilità: Data fissa, piano di pagamento chiaro (10% subito, il resto generalmente in 20-30 giorni).
• Nessuna commissione per l'agente immobiliare: Spese d'ufficio ≪ commissione nella vendita privata.

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Conclusione, il 2024 è (di nuovo) un anno per gli acquirenti

Il divario di offerta tra cantoni del sud come Ticino, Vallese o Vaud e aree urbane come Zurigo crea una meccanica di mercato che consente ribassi di prezzo, minore concorrenza e transazioni rapide contemporaneamente. Chi prepara la Due Diligence digitalmente e punta strategicamente su appuntamenti estivi o autunnali, può garantire nel 2024 affari che semplicemente non esistono nel mercato degli annunci.