Aste di pignoramento a Zurigo: scopri gli immobili in città al di sotto del valore di mercato

La città di Zurigo è considerata il posto più costoso della Svizzera, ma chi studia il calendario degli uffici di esecuzione troverà aste forzate (ZVG), in cui persino le posizioni premium vengono improvvisamente vendute con sconti a due cifre. Nel 2023 sono stati messi all’asta ZH 27 oggetti, il che corrisponde a poco più di 1,7 eventi ogni 100.000 abitanti, un insignificante confronto con il Ticino (38,2). Proprio questa scarsità fa sì che i partecipanti in sala abbiano spesso solo pochi concorrenti, e il prezzo di martello consenta sconti dal 15 al 30 % rispetto al valore di mercato.

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1 | Dati di Zurigo a colpo d'occhio

Anno	Numero ZVG	Ø Appartamenti (Mille CHF)	Ø Case (Mille CHF)	Commento / Fonte
2021	26	1 199	1 750	Effetto post-Corona
2022	29	774	1 568	Stabilizzazione del mercato
2023	27	1 793	1 984	Ritorno di oggetti di alta fascia in città
2024	≈ 34*	n.d.	n.d.	*Grafico a barre pagina 5

Dal 2021, il numero di oggetti è rimasto relativamente stabile, mentre i valori di mercato medi sono aumentati bruscamente, un segno che le posizioni “più care” in città stanno trovando il loro posto nel registro ZVG, mentre le comunità periferiche rimangono piuttosto escluse.

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2 | Perché sotto valore di mercato?

1. Meccanismo di procedura: La prima offerta deve raggiungere solo il 70 % del valore di mercato ufficiale. Se questo minimo non viene raggiunto, nel secondo appello la soglia viene completamente annullata.
2. Bassa concorrenza: Con appena 30 eventi all’anno distribuiti su 1,6 milioni di abitanti, il campo degli acquirenti rimane limitato.
3. Vantaggio informativo: Molti impiegati nel settore commerciale a Zurigo non notano gli eventi, un vantaggio per investitori ben preparati.

„I cantoni urbani di Berna e Zurigo sono in questo quadro più indietro, anche se erano posizionati chiaramente più in alto nel numero assoluto di aste." (Rapporto di mercato 2023, p. 5)

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3 | Mix di oggetti & sconti tipici

• Appartamenti: 2023 Ø valore di mercato 1,79 milioni CHF. Offerta iniziale quindi a partire da 1,25 milioni CHF, aggiudicazione finale frequentemente nell'ordine di 1,35-1,50 milioni CHF (-15 %).
• Case: Ø 1,98 milioni CHF. Aggiudicazioni tra 1,4-1,7 milioni CHF non sono rare (-20 %).
• Case plurifamiliari & loft commerciali: rari, ma Game-Changer: Qui il prezzo si decide quasi sempre al secondo appello per mancanza di offerenti con liquidità.

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4 | Tre strategie per affari in città a Zurigo

1 | «Fix & Hold» in quartieri degli anni '80

Appartamento in Oerlikon, valore di mercato 1,65 milioni CHF, aggiudicazione 1,18 milioni CHF (secondo appello). Dopo una ristrutturazione di 120 k CHF affitto netto 4 500 CHF/mese → rendimento iniziale 4,1 %.

2 | Appartamenti micro-servizi nel Circolo 5

Ufficio vuoto (categoria commerciale), valore di mercato 1,45 milioni CHF. Ristrutturazione in 6 studi da 24 m², affitto target 170 CHF/notte → rendimento netto > 8 %.

3 | «Trade-Up», casa unifamiliare nei comuni della Goldküste

Casa a Küsnacht, valore di mercato 3,2 milioni CHF, aggiudicazione 2,45 milioni CHF (-23 %). Dopo la parcellizzazione parziale → exit come due case unifamiliari a 2,1 milioni CHF ciascuna.

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5 | Tattica d'asta: Come aggiudicarti il martello

• Utilizzare il mese di vacanza di luglio: Nel 2024 sono stati registrati solo 19 eventi in tutta la Svizzera, la concorrenza non è mai stata così bassa.
• Contante & garanzia bancaria: 10 % di acconto il giorno dell'asta, saldo entro 20 giorni. Chi presenta questo per iscritto segnala forza.
• Monitorare i secondi appelli: Se il primo evento fallisce, ricevi un invito, quando il tetto del prezzo viene rimosso, il vero "Sweet Spot" del mercato ZVG di Zurigo.

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6 | Zurigo in confronto ai cantoni

	ZH	VD	TI
ZVG 2023 (Stk.)	27	73	135
ZVG/100 000 ab.	1,7	9,1	38,2
Ø Casa (2023, Mille CHF)	1 984	2 213	1 458
Ø Appartamento (2023, Mille CHF)	1 793	952	797

Fonte: Rapporto di mercato 2023, pagine 5-10.

Zurigo combina alti valori di mercato con relativamente pochi eventi, ideale per acquirenti che vogliono ottenere grandi effetti patrimoniali con un affare all'anno.

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Conclusioni, sconti premium nel cuore della città di Zurigo

I dati degli ultimi quattro anni mostrano: nonostante quantità minime, Zurigo è uno dei posti più stabili in valore e allo stesso tempo più redditizi per le aste forzate in Svizzera. Chi controlla il calendario degli eventi in anticipo, assicura il finanziamento e colpisce decisamente nel secondo appello, può spesso assicurarsi un oggetto in centro città con un 20 % sotto il valore di mercato, un vantaggio che i portali tradizionali hanno già contabilizzato.