Quali tipi di immobili sono attualmente particolarmente richiesti
22 giugno 2025
Il mercato delle vendite forzate riflette le grandi tendenze del mercato libero, spesso con un ritardo di dodici a diciotto mesi. Dall'aumento dei tassi di interesse nel 2022, le preferenze degli offerenti si sono spostate sensibilmente: verso unità più piccole ed energeticamente efficienti in posizioni di pregio o verso edifici residenziali multipli sviluppabili, mentre gli immobili di grandi dimensioni in periferia hanno perso attrattività. Basandoci su oltre 6.500 protocolli pubblici dell'anno 2024/25, mostreremo quali categorie di oggetti in Svizzera attualmente risaltano e perché.
1 I cinque tipi di immobili più richiesti
| Rango | Tipo | Quota di aggiudicazione* | Ø Sconto prezzo | Motivi d'acquisto |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Appartamento di proprietà 2½-3½ camere | 95 % | -8 % | Single/Coppie, subito affittabile |
| 2 | Edificio residenziale plurifamiliare 4-10 unità (anni di costruzione 1960-90) | 93 % | -15 % | Value-Add tramite ristrutturazione energetica |
| 3 | Appartamento vacanze < 70 m² (Ticino/Valle del Rodano) | 90 % | -11 % | Seconda casa, introiti da AirBnB |
| 4 | Casa unifamiliare compatta nella cintura suburbana | 88 % | -13 % | Giovani famiglie, ibrido campagna-città |
| 5 | Rustico / Immobile adatto per Tiny-House | 82 % | -18 % | Ristrutturatori fai-da-te, eco-turismo |
*Quota di aggiudicazione = Percentuale delle aste con aggiudicazione ≥ Valore stimato×0,9.
2 Cosa rende questi tipi così attraenti?
2.1 Appartamenti in città 2½-3½ camere
- Micro-vacanza < 1 % → garanzia di affitto nell'arco di settimane.
- Mutui SARON premiano piccole somme di prestito.
- Etichetta energetica C+ spesso sufficiente per soddisfare le future normative sul CO₂.
2.2 Edifici residenziali plurifamiliari anni di costruzione 1960-90
- Alto Value-Add-leverage: facciata, PV, WP → aumento dell'affitto +20 %.
- Mix di finanziamento (Federazione + Cantone) può ridurre gli CAPEX del 35 %.
- Investitori istituzionali vendono grandi pacchetti → più offerta nelle liste di ganti.
2.3 Appartamenti vacanze sotto 70 m²
- Lex-Koller aperto in VS & TI → ampiezza di offerenti internazionali.
- Trend di lavoro-vacanza allunga la stagione → tassi di occupazione più elevati.
2.4 Case unifamiliari nella cintura suburbana
- Abbattimento dei prezzi dopo l'aumento dei tassi nel 2022 ≈ 8 % → opportunità d'ingresso.
- Obiettivi della città 15-min spingono per le posizioni del trasporto pubblico (paesi S-Bahn).
2.5 Rustici & Opportunità Tiny
- Nel 2024 è iniziato il Programma delle aree montane II: 40 % di sovvenzione ecologica.
- Boom dei social media: #alpchalet → domanda da nomadi digitali.
3 Confronto prezzi/rendimento 2024/25
| Tipo | Ø Aggiudicazione CHF/m² | Ø Affitto CHF/m² | Rendimento lordo |
|---|---|---|---|
| Appartamento 2½-3½ | 6.950 | 310 | 4,5 % |
| Edificio residenziale Value-Add | 4.200 | 230 | 5,7 % |
| Appartamento vacanze | 7.100 | 390 | 5,3 % |
| Casa unifamiliare Agglo | 5.000 | — | Proprietà, 3,8 % ROI immobiliare |
| Rustico | 3.100 | 180* | 6,1 % |
*Affitto a breve termine calcolato su capacità massima.
4 Case study pratici
4.1 Edificio plurifamiliare (7 unità) a Olten
- Aggiudicazione: 1,85 milioni (−14 % rispetto al mercato)
- Ristrutturazione: 480 k CHF (PV, WP, isolamento)
- Sovvenzione: 165 k CHF
- Affitto netto dopo ristrutturazione: 142 k CHF all'anno
- IRR: 11,2 %
4.2 Tiny-Rustico nella Val Maggia
- Aggiudicazione: 215 k CHF (casa in pietra 55 m²)
- Ristrutturazione: 125 k CHF, sovvenzione 45 k CHF
- Introiti AirBnB (Anno 1): 47 k CHF
- Cash-on-Cash: 18 %
5 Prospettive 2025/26, il trend continuerà?
- Piattaforma dei tassi si mantiene, i piccoli appartamenti a basso consumo restano un porto sicuro.
- Obbligo ESG (Piano di CO₂ dal 2027) aumenta la pressione su edifici plurifamiliari non ristrutturati → il Value-Add persiste.
- Ripresa del turismo rafforza gli immobili micro-alpini.
6 Conclusione: la domanda segue l'utilità, e l'efficienza energetica
La Svizzera sta vivendo una dualità nei saldi delle vendite forzate: Compact-Urban e Value-Add-Multiunit dominano le aggiudicazioni, affiancati da formati vacanze e Tiny con un bonus di stile di vita. Finché i tassi di interesse rimangono elevati e le normative ESG si induriscono, il capitale si sposta da grandi immobili problematici verso piccole, flessibili e ottimizzabili energeticamente. Chi identifica, calcola e ristruttura strategicamente questi tipi, si garantirà anche in futuro significativi rendimenti da sconto.
