Quali tipi di immobili sono attualmente particolarmente richiesti

Il mercato delle vendite forzate riflette le grandi tendenze del mercato libero, spesso con un ritardo di dodici a diciotto mesi. Dall'aumento dei tassi di interesse nel 2022, le preferenze degli offerenti si sono spostate sensibilmente: verso unità più piccole ed energeticamente efficienti in posizioni di pregio o verso edifici residenziali multipli sviluppabili, mentre gli immobili di grandi dimensioni in periferia hanno perso attrattività. Basandoci su oltre 6.500 protocolli pubblici dell'anno 2024/25, mostreremo quali categorie di oggetti in Svizzera attualmente risaltano e perché.

1 I cinque tipi di immobili più richiesti

Rango	Tipo	Quota di aggiudicazione^*	Ø Sconto prezzo	Motivi d'acquisto
1	Appartamento di proprietà 2½-3½ camere	95 %	-8 %	Single/Coppie, subito affittabile
2	Edificio residenziale plurifamiliare 4-10 unità (anni di costruzione 1960-90)	93 %	-15 %	Value-Add tramite ristrutturazione energetica
3	Appartamento vacanze < 70 m² (Ticino/Valle del Rodano)	90 %	-11 %	Seconda casa, introiti da AirBnB
4	Casa unifamiliare compatta nella cintura suburbana	88 %	-13 %	Giovani famiglie, ibrido campagna-città
5	Rustico / Immobile adatto per Tiny-House	82 %	-18 %	Ristrutturatori fai-da-te, eco-turismo

^*Quota di aggiudicazione = Percentuale delle aste con aggiudicazione ≥ Valore stimato×0,9.

2 Cosa rende questi tipi così attraenti?

2.1 Appartamenti in città 2½-3½ camere

Micro-vacanza < 1 % → garanzia di affitto nell'arco di settimane.
Mutui SARON premiano piccole somme di prestito.
Etichetta energetica C+ spesso sufficiente per soddisfare le future normative sul CO₂.

2.2 Edifici residenziali plurifamiliari anni di costruzione 1960-90

Alto Value-Add-leverage: facciata, PV, WP → aumento dell'affitto +20 %.
Mix di finanziamento (Federazione + Cantone) può ridurre gli CAPEX del 35 %.
Investitori istituzionali vendono grandi pacchetti → più offerta nelle liste di ganti.

2.3 Appartamenti vacanze sotto 70 m²

Lex-Koller aperto in VS & TI → ampiezza di offerenti internazionali.
Trend di lavoro-vacanza allunga la stagione → tassi di occupazione più elevati.

2.4 Case unifamiliari nella cintura suburbana

Abbattimento dei prezzi dopo l'aumento dei tassi nel 2022 ≈ 8 % → opportunità d'ingresso.
Obiettivi della città 15-min spingono per le posizioni del trasporto pubblico (paesi S-Bahn).

2.5 Rustici & Opportunità Tiny

Nel 2024 è iniziato il Programma delle aree montane II: 40 % di sovvenzione ecologica.
Boom dei social media: #alpchalet → domanda da nomadi digitali.

3 Confronto prezzi/rendimento 2024/25

Tipo	Ø Aggiudicazione CHF/m²	Ø Affitto CHF/m²	Rendimento lordo
Appartamento 2½-3½	6.950	310	4,5 %
Edificio residenziale Value-Add	4.200	230	5,7 %
Appartamento vacanze	7.100	390	5,3 %
Casa unifamiliare Agglo	5.000	—	Proprietà, 3,8 % ROI immobiliare
Rustico	3.100	180*	6,1 %

*Affitto a breve termine calcolato su capacità massima.

4 Case study pratici

4.1 Edificio plurifamiliare (7 unità) a Olten

Aggiudicazione: 1,85 milioni (−14 % rispetto al mercato)
Ristrutturazione: 480 k CHF (PV, WP, isolamento)
Sovvenzione: 165 k CHF
Affitto netto dopo ristrutturazione: 142 k CHF all'anno
IRR: 11,2 %

4.2 Tiny-Rustico nella Val Maggia

Aggiudicazione: 215 k CHF (casa in pietra 55 m²)
Ristrutturazione: 125 k CHF, sovvenzione 45 k CHF
Introiti AirBnB (Anno 1): 47 k CHF
Cash-on-Cash: 18 %

5 Prospettive 2025/26, il trend continuerà?

Piattaforma dei tassi si mantiene, i piccoli appartamenti a basso consumo restano un porto sicuro.
Obbligo ESG (Piano di CO₂ dal 2027) aumenta la pressione su edifici plurifamiliari non ristrutturati → il Value-Add persiste.
Ripresa del turismo rafforza gli immobili micro-alpini.

6 Conclusione: la domanda segue l'utilità, e l'efficienza energetica

La Svizzera sta vivendo una dualità nei saldi delle vendite forzate: Compact-Urban e Value-Add-Multiunit dominano le aggiudicazioni, affiancati da formati vacanze e Tiny con un bonus di stile di vita. Finché i tassi di interesse rimangono elevati e le normative ESG si induriscono, il capitale si sposta da grandi immobili problematici verso piccole, flessibili e ottimizzabili energeticamente. Chi identifica, calcola e ristruttura strategicamente questi tipi, si garantirà anche in futuro significativi rendimenti da sconto.