Le migliori città e regioni per i pignoramenti

Dove vale la pena dare un’occhiata al calendario delle aste? Una risposta ben fondamentata richiede più di un semplice sguardo ai numeri assoluti delle aste. Pertanto, la nostra analisi combina quattro dimensioni chiave, Frequenza, Potenziale sconto, Domanda e Costi di riqualificazione, e ne deriva un punteggio pratico. La base dati sono le statistiche delle esecuzioni del Ufficio federale di statistica (BFS) e i protocollo delle aste cantonali dell’anno 2024.

1 Metodologia in breve

Indice di frequenza (30 %) = Aste per 100.000 abitanti.
Sconto prezzo (30 %) = Valore medio stimato - prezzo d’aggiudicazione.
Pressione della domanda (25 %) = Tasso di immobili sfitti × Crescita della popolazione (invertita).
Fattore costi di riqualificazione (15 %) = Indice dei costi di costruzione cantonale rispetto alla media svizzera.

Ogni dimensione scala da 0 a 10 punti, il punteggio totale massimo è 10.

2 Top-regioni 2024, la nostra classifica

Rango	Regione / Città	Punteggio	Punti di forza	Oggetto tipico
1	Zurigo & Agglomerato	8,6	Alta frequenza, micro-vacanze	Appartamento 2½ locali, Circolo 11
2	Vaud (Losanna-Morges)	8,1	Grande volume, sconto del 15 %	Casa unifamiliare anni '70, edifici del dopoguerra
3	Berna (Città + Cintura)	7,9	Flusso di cassa solido, domanda costante	Palazzina 6–10 unità
4	Giura / Delémont	7,5	Massimo output relativo	Rustico, piccolo edificio commerciale
5	Ticino (Lago di Lugano)	7,2	Legge Koller aperta, domanda turistica	Appartamento di vacanza < 70 m²
6	Vallese (Vallese centrale)	6,9	Stocks vantaggiosi, sovvenzioni ecologiche	Chalet > 1980, ristrutturazione totale
7	San Gallo & Valle del Reno	6,7	Offerta ampia, costi di costruzione moderati	Casa a schiera, anni '90

3 Perché queste regioni hanno successo

3.1 Zurigo, liquidità sopra il discount

Con oltre 1.000 aste all'anno, il Cantone di Zurigo è chiaramente al primo posto. Il prezzo d'aggiudicazione, con una media del 10 %, è moderato, ma è compensato da quasi assente tasso di immobili sfitti. L’ufficio del sindaco effettua aste settimanali.

3.2 Vaud, Volume × Spread

Vaud eccelle per alta frequenza e sconti evidenti (12-18 %). La tassa sulla trasmissione della proprietà del 3,3 % dovrebbe entrare nel calcolo, ma riduce spesso la concorrenza degli acquirenti locali.

3.3 Giura, il "gioiello nascosto"

In base alla popolazione, il Giura registra il tasso di aggiudicazione più alto. I costi di riqualificazione sono inferiori del 10 % rispetto alla media svizzera, i programmi di promozione per le regioni montane alimentano i rendimenti.

«Chi ha tempo e sfrutta reti di artigiani locali spesso raggiunge tassi di rendimento interni a due cifre, nonostante una domanda limitata.»

4 Case study: Due investitori, due strategie

4.1 Focus sul Cash Flow (Città di Berna)

Aggiudicazione palazzina (7 unità): 2,7 milioni CHF
Affitto netto dopo ristrutturazione: 145 k CHF / a
IRR 9,4 % con LTV 65 %

4.2 Value-Add (Chalet in Vallese)

Aggiudicazione: 540 k CHF (−18 % rispetto al mercato)
Ristrutturazione ecologica: 180 k CHF, sovvenzione 60 k CHF
Vendita dopo 24 mesi: 960 k CHF → Margine lordo 27 %

5 Consigli pratici per la selezione regionale

Bere dati: Controllare settimanalmente i protocolli delle aste e le statistiche BFS.
Tasse & Costi accessori: VD 3,3 % vs. ZH 0 % possono bilanciare i vantaggi dello sconto.
Cercare leve ESG: Cantoni con alti incentivi per il CO₂ (TG, VS, GE) aumentano il ritorno sui costi.
Localizzare partner bancari: Le banche regionali finanziano più velocemente, conoscono i processi delle aste.

6 Conclusione: La regione decide, il rendimento differenzia

Non esiste la migliore regione, ma solo quelle che meglio si adattano alla tua struttura patrimoniale, propensione al rischio e orizzonte temporale. Zurigo offre frequenza e sicurezza del cash flow, Vaud il maggior spread, Giura e Vallese i diamanti grezzi con potenziale di sviluppo. Chi comprende le regole locali, le tasse e i modelli di domanda trasforma la mappa delle aste svizzera in un portafoglio pieno di oasi di rendimento.