Immobili a Lucerna all'asta: perché vale la pena fare aste qui

La "Città delle Lanterne" è famosa per il Ponte della Cappella, il suo magnetismo turistico e una domanda abitativa stabile, ma pochi sanno che le aste giudiziarie a Lucerna sono da alcuni anni uno dei canali di acquisto più discreti ma anche più redditizi della Svizzera. Sebbene nel 2023 l'ufficio esecuzioni abbia segnalato solo 10 aste pubblicate ufficialmente (≈ 2,4 casi ogni 100.000 abitanti), la qualità media degli oggetti attrae un ampio numero di investitrici.

1 | Volume di mercato & Dinamica

Anno	Aste in Lucerna	Aste in Svizzera complessive
2021	13	854
2022	9	622
2023	10	644
2024*	≈ 12 - 14	610

*Grafico “Aste giudiziarie 2024 per cantone”

Il fatto che Lucerna rimanga sotto il radar in termini di volumi assoluti significa meno offerenti e quindi sconti maggiori: in media in Svizzera le offerte partono dal 70% del valore di mercato, mentre a Lucerna, a causa della bassa concorrenza, spesso partono dal 65%.

2 | Struttura dei prezzi: Alta qualità incontra meccanismi di sconto

2.1 Appartamenti di proprietà

Il valore di mercato medio di un appartamento di proprietà a Lucerna nel 2023 era di ≈ 826.000 CHF, superiore alla media nazionale di 742.000 CHF. Se l'oggetto viene messo all'asta al primo giro al 70%, la finestra di offerta inizia già intorno ai 578.000 CHF, un livello di prezzo estremamente competitivo per posizioni in centro come Tribschen o Neustadt.

2.2 Case residenziali

Ancora più impressionante è il salto per le case unifamiliari e plurifamiliari: nel 2022, le case residenziali lucernesi si sono attestate in media a ≈ 2,12 milioni di CHF, piazzandosi al secondo posto dietro il Grigioni. Anche un aggiudicazione di solo il 15% sotto il valore di mercato consente di risparmiare oltre 300.000 CHF di capitale, un margine che sul mercato degli annunci tradizionali è difficile da realizzare.

3 | Mix di oggetti & Caratteristiche particolari

Case residenziali & Appartamenti di proprietà: analogamente alla tendenza generale svizzera, rappresentano il 65-70% di tutte le aste lucernesi.
Potenziale di riconversione commerciale: magazzini in disuso a Emmen e Reussbühl vengono sempre più trasformati in micro-loft, rendimenti di uscita di oltre il 6% p.a. sono realistici.
Asset turistici: piccoli hotel sul Lago di Quattro Cantoni compaiono sporadicamente nelle liste e possono essere riposizionati come Appartamenti serviti.

4 | Quattro strategie d'investimento a Lucerna

Fix & Flip in comuni periferici
Casa a schiera a Kriens: valore di mercato 1,05 milioni di CHF, aggiudicata a 710.000 CHF possibile, ristrutturazione 120.000 CHF, prezzo di vendita 1,25 milioni di CHF → 18% margine lordo.
Buy-to-Let appartamento in centro
Appartamento con 3 stanze a Neustadt, valore di mercato 820.000 CHF, affitto netto 2.500 CHF/mese, rendimento lordo ~4% sin dal primo giorno grazie a un'acquisizione favorevole.
Casa vacanze, AirBnB part-time
Chalet a Vitznau con vista lago: praticamente assente di offerenti al di fuori della alta stagione, pertanto l'aggiudicazione < 60% del valore di mercato è realistica.
Light-Industrial-Lofts
Capannone commerciale a Emmenbrücke, valore di mercato 1,4 milioni di CHF. Suddivisione in 12 studi di 20 m², affitto target 250 CHF/m²/anno.

5 | Tempistiche & Tattiche

Stagionalità: Le date di Lucerna seguono lo schema nazionale, con picchi in primavera (marzo/aprile) e in autunno (ottobre). Luglio 2024 ha registrato solo 19 date a livello nazionale, un momento ideale per affari.
Utilizzare i secondi richiami: Se nel primo incontro l'offerta del 70% viene mancata, il valore minimo scende, a Lucerna questo accade più frequentemente a causa della scarsità di offerenti.
Fornire garanzia bancaria: Acconto del 10% il giorno dell'asta, il resto di solito entro 20 giorni, chi presenta prova di liquidità ha un vantaggio psicologico.

6 | Lucerna a confronto con Zurigo e Vaud

Sebbene a Zurigo ci siano più oggetti all'asta (32 nel 2024), l'elevato numero di offerenti riduce le possibilità di sconto. In Vaud, i valori degli oggetti (Ø casa residenziale 2023: 2,21 milioni di CHF) sono ancora superiori a Lucerna, ma la domanda per appartamenti di lusso spinge i prezzi in alto. Lucerna si posiziona quindi tra i due estremi, di alta qualità, ma ancora non affollata.

Conclusione, La stella silenziosa della scena delle aste giudiziarie

Sebbene Lucerna appaia solo nelle posizioni più basse nel ranking delle aste giudiziarie, è proprio questa discrezione che rende il mercato così interessante: alti valori di mercato, una domanda di affitto affidabile e relativamente pochi offerenti creano un terreno ideale per affari con carattere premium. Chi ha in mano processi, finanziamenti e date può nel 2025 acquistare posizioni di prima fila lungo il Lago di Quattro Cantoni a prezzi da classe media, un privilegio che gli annunci tradizionali non offrono più da tempo.