Pignoramenti rurali e urbani: qual è il potenziale maggiore?

Sulla carta, tutte le esecuzioni forzate in Svizzera seguono la stessa logica giuridica. Nella pratica, le aste in città di Zurigo si differenziano notevolmente da quelle nella valle montana di Toggenburgo. Pertanto, la domanda non è se, ma dove il tuo capitale si sviluppa meglio. Questo articolo confronta le opportunità e i rischi nell'area urbana e rurale, fornisce benchmark di rendimento e ti aiuta a scegliere la posizione che si adatta alla tua strategia.

1 Struttura di mercato: Offerta, domanda, concorrenza

	Urbano^¹	Rurale^²
Quota di aste in CH	≈ 40 %	≈ 60 %
Aste per oggetto	15-25	4-10
Ø Sconto rispetto al mercato	8-12 %	15-22 %
Quota di immobili sfitti	< 1 %	2-4 %
Indice dei costi di costruzione	+10 % rispetto alla media CH	−5 % sotto la media CH

¹ Città > 50 000 abitanti (Zurigo, Ginevra, Basilea, Berna, Losanna).
² Comuni < 10 000 abitanti al di fuori delle agglomerazioni. Dati: medie 2023/24 da protocolli Gant e rapporti di mercato HEV.

Take-away: Le aste rurali attirano con sconti più elevati, quelle urbane con flussi di cassa pianificabili.

2 Fabbisogno di capitale e profili di rendimento

2.1 Caso Buy-to-Let

Città: 3,2 % rendimento netto con un finanziamento del 65 %.
Territorio: 5,1 % rendimento netto con un finanziamento del 70 %, rischio di sfitto ↑

2.2 Caso Fix-&-Flip

Città: Costi di costruzione superiori → Margine 10-12 %
Territorio: Manodopera a basso costo, ma la vendita richiede più tempo. Margine 15 % + realistico per case unifamiliari < 1 milione CHF

3 Aste urbane: Opportunità e insidie

3.1 Opportunità

Ambiente liquido: Finanziamento più rapido, vie di marketing brevi.
Flusso di cassa pianificabile: Micro-sfitto → affitto sicuro.
Aumento di valore attraverso miglioramenti micro: Espansione del balcone, efficientamento energetico, concetti di co-living.

3.2 Insidie

Limiti molto serrati: Un'offerta troppo alta, margine perso.
Obblighi familiari & norme ESG: Normative energetiche cantonali rigorose aumentano i costi di ristrutturazione.
Pressione degli offerenti: Professionisti + family offices aumentano i prezzi finali fino al 5 %.

4 Aste rurali: Opportunità e insidie

4.1 Opportunità

Spreco più elevato: Meno offerenti, quindi aggiudicazioni più basse.
Potenziale di superficie: Espansione del tetto, fienile → appartamento vacanze / loft coworking.
Bassi costi di costruzione: Artigiani locali, minore domanda.

4.2 Insidie

Demografia: Comuni in diminuzione riducono il valore di rivendita.
Mobilità: La stagnazione dei trasporti pubblici può rendere difficoltosa l'affitto.
Contaminazione agricola: Silos, serbatoi di olio riscaldamento, pesticidi → necessità di perizie.

5 Matrice decisionale: Quale posizione si adatta a te?

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Criterio / Peso
• Liquidità (30 %)
• Tollerenza al rischio (20 %)
• Orizzonte temporale (20 %)
• Know-how di ristrutturazione (15 %)
• Flessibilità nell'uscita (15 %)

Valutazione:
• Punteggio ≥ 75 → Territorio e città
• 60-74 → Preferenza per la città
• < 60 → Prima esperienza con micro-ristrutturazioni

6 Due casi studio, stesso investimento, storia diversa

6.1 Casa di città Winterthur

Aggiudicazione di 920 000 CHF, ristrutturazione di 150 000 CHF → valore di mercato di 1,25 milioni CHF. IRR: 11 %, affitto a partire dal quarto mese.

6.2 Fattoria Toggenburg

Aggiudicazione di 540 000 CHF, ristrutturazione di 280 000 CHF → valore di mercato di 1,02 milioni CHF. IRR: 15 %, vendita dopo 18 mesi, ma sei mesi di sfitto.

7 Conclusione: Il potenziale risiede nell'abbinamento, non nella posizione

Un grande potenziale lo trovi sia in città che in campagna. Decisivo è l'allineamento con la tua strategia, il tuo capitale e la tua tolleranza al rischio. Chi cerca flusso di cassa e padroneggia le regole ESG si trova bene in zone urbane. Chi ha fantasia di sviluppo, tempo e forti cuscinetti, raccoglie margini più elevati in campagna. Quindi, la migliore caccia agli affari non inizia dalla posizione, ma da un profilo di investitore chiaro, ogni colpo di martello porterà a un colpo vincente.