Registro fondiario, oneri e servitù: a cosa devi assolutamente prestare attenzione

Le vendite forzate in Svizzera non sono più solo un mercato di nicchia per cacciatori di occasioni. Offrono opportunità di investimento trasparenti e legalmente sicure, che grazie a una moderna gestione del catasto e a chiare condizioni legali sono comprensibili per tutte le parti coinvolte. Tuttavia, è fondamentale avere il giusto sguardo sul catasto così come sugli oneri e le servitù esistenti, altrimenti il presunto oggetto da sogno può rapidamente diventare una trappola di costi.

1 Quadro giuridico: Riflessioni sul diritto di esecuzione e sul codice civile

La valorizzazione forzata (comunemente chiamata «vendita forzata») è regolata dagli artt. 133 ss. della legge sul debito. Per i diritti reali, come ipoteche, diritti di pegno, servitù e oneri, è inoltre rilevante il codice civile (ZGB). Insieme, queste leggi garantiscono certezza giuridica, un chiaro vantaggio per gli acquirenti.

«La struttura legale della valorizzazione forzata svizzera protegge sia il debitore che l'acquirente. La trasparenza nel catasto è la chiave decisiva.»

2 Come leggere correttamente il catasto

2.1 Cosa contiene?

Foglio di stato: Proprietà, posizione, superficie
Foglio degli oneri: Diritti di pegno, diritti di prelazione e retrocessione
Foglio delle servitù: Diritti di passaggio, usufrutto, ecc.
Annotazioni: ad esempio, limitazioni della proprietà da parte della pubblica amministrazione

2.2 Digitalizzazione come vantaggio

Nell'ambito del programma eGRIS, numerosi uffici del catasto sono stati già convertiti a una gestione elettronica. Questo consente un accesso più rapido e verifiche automatizzate di plausibilità, riducendo il rischio di oneri nascosti.

3 Oneri e servitù: i sassi nascosti

Termine	Esempi tipici	Impatto sull'acquirente
Ipoteca	Interesse fisso o variabile, prestito per costruzione	Seguirà in prima posizione, deve essere o trasferita o cancellata prima dell'aggiudicazione.
Scrittura fondiaria	Prestiti di consolidamento	Può rimanere, se il prezzo di acquisto è sufficiente.
Servitù	Diritto di passaggio, usufrutto, diritto di costruzione	Continua a valere indipendentemente dal cambio di proprietà.
Limitazione della proprietà pubblica	Protezione dei monumenti, protezione delle acque	Può limitare progetti edilizi o cambi di utilizzo.

Nota: Le servitù vengono menzionate sempre nel catalogo delle vendite. Non ignorarle presumendo che siano solamente teoriche, sono reali e quindi vincolanti per te.

4 Due Diligence: Come controllare il tuo oggetto desiderato

Richiedere l'estratto catastale (CHF 15 - 35)
Richiedere separatamente il foglio degli oneri e il foglio delle servitù
Fornire un deposito di sicurezza («cauzione»), di solito il 10 % del valore stimato
Ottenere l'impegno di finanziamento dalla tua banca (obbligatorio in caso di assunzione della posizione)
Visita preliminare dell'oggetto e richiedere un protocollo di accesso
Affidare la verifica a un esperto (notaio, architetto)

Cosa succede se dopo l'asta appare un onere non dichiarato?

In genere, gli oneri "non dichiarati" sono rari, poiché il catalogo di vendita viene esaminato dall'ufficio esecutivo. Se tuttavia scopri un onere trascurato, puoi contestarlo entro 10 giorni (art. 257 ZPO). Richiedi immediatamente supporto legale.

5 Procedura della vendita forzata

5.1 Annuncio della data & deposito di sicurezza

L'ufficio esecutivo pubblica luogo, data, valore stimato (valore di mercato) e tutti gli oneri nel Foglio Ufficiale Svizzero del Commercio (SHAB) e sul sito web comunale. Gli interessati devono fornire il deposito di sicurezza al più tardi il giorno dell'asta, di solito tramite garanzia bancaria o assegno compensativo.

5.2 Tipo di aumento: chiamata multipla con offerta minima

È consueto il rilancio multiplo: dopo la prima chiamata al prezzo stimato, ogni offerente può fare un'offerta più alta. Se il prezzo minimo non viene raggiunto, l'ufficio stabilisce fino a tre date in seguito alle quali l'oggetto può essere eventualmente venduto liberamente.

6 Prospettiva economica: Rendimento vs. Rischio

Sconto sul prezzo: Realisticamente si parla di 10 - 30 % sotto il valore di mercato, anche di più in regioni rurali.
Finanziamento: Le banche solitamente valutano i beni forzati in modo più rigoroso (maggiore quota di ammortamento, capitale proprio ≥ 25 %).
Tasse: La tassa sul trasferimento della proprietà è assente in alcuni cantoni per le valorizzazioni forzate, informati localmente.
Potenziale di rendimento: Attraverso ristrutturazioni o cambi di utilizzo si possono ottenere significativi aumenti di valore.

7 Caratteristiche tecniche: eGRIS & progetti pilota della blockchain

Dal 2024, diversi cantoni (tra cui Zug) stanno testando un progetto pilota della blockchain per la registrazione a prova di revisione dei trasferimenti di proprietà. L'obiettivo è gestire le vendite forzate in modo completamente senza fratture informative, compresa la firma digitale e i cambiamenti di posizione immediati. Per gli offerenti significa: Registrazione catastale più rapida e quindi meno finanziamenti intermedi.


Art. 135 cpv. 4 SchKG  
«L'aggiudicazione è valida solo se la somma d'acquisto
registrata nel verbale d'asta è stata completamente depositata o pagata.»

8 Esempio pratico: Da diamante grezzo a oggetto di rendimento

Nel cantone di San Gallo, nel 2023, è stato aggiudicato un palazzo multifamiliare con otto unità per CHF 1,45 milioni, con un valore di mercato stimato di CHF 1,9 milioni. Dopo un intervento di ristrutturazione energetica (costi: CHF 260 000), il valore di mercato è stato aumentato a CHF 2,6 milioni. Il rendimento totale, dopo aver sottratto tutti i costi (incluse tasse e spese), si è attestato attorno al 22 %.

9 FAQ: Domande frequenti in sintesi

Posso fare offerte online all'asta?

In alcuni cantoni sì, se l'ufficio esecutivo offre un asta dal vivo. Controlla l'annuncio, lì verrà indicato se è consentito un collegamento video o telefonico.

Cosa succede agli affitti?

I contratti di affitto in corso rimangono validi ai sensi dell'art. 261 OR. Come nuovi proprietari, puoi disdire il contratto al più presto dopo tre mesi rispettando i termini di preavviso di legge.

10 Conclusione: La conoscenza è la tua migliore offerta

Le vendite forzate non sono una lotteria. Chi studia attentamente il catasto ed è a conoscenza degli oneri e delle servitù, può beneficiare di certezza giuridica, prezzi attraenti e spesso perle di rendimento non ancora lavorate. Sia che tu sia un investitore di capitale o un futuro utilizzatore, trasparenza e diligenza sono i due pilastri per il tuo successo al tavolo delle aste.