Perché i pignoramenti sono spesso l'affare immobiliare migliore

Chi oggi desidera investire nel "betongold" svizzero si rende presto conto: le offerte di mercato classiche sono scarse, costose e molto competitive. Al contrario, il segmento delle aste: le vendite forzate offrono una combinazione unica di sconto, trasparenza e velocità. I rapporti di mercato attuali 2021-2024 mostrano in modo impressionante perché questo sotto-segmento sia particolarmente interessante per gli utenti finali, gli investitori e gli sviluppatori di progetti.

1 | Vantaggio di prezzo: Grande scelta sotto 1 milione di CHF

Nel 2022, già l'83 % di tutti gli appartamenti e il 75 % di tutte le case sono stati messi all'asta con un valore di mercato inferiore a 1 milione di CHF.
Anche nel 2024, l’offerta è rimasta accessibile: il valore di mercato medio di una casa era di 1,11 milioni di CHF, mentre per gli appartamenti era addirittura solo di 740 mila CHF.

Tipo di immobile 2024	Ø Valore di mercato (CHF)
Villa	3,92 milioni
Casa/Negozio	1,82 milioni
Casa plurifamiliare	1,59 milioni
Casa unifamiliare	1,11 milioni
Appartamento	0,74 milioni

Fonte: Mercato delle vendite forzate in Svizzera 2024.

Poiché a livello cantonal il primo prezzo di partenza di solito è fissato a due terzi del valore di mercato ufficiale, si ottengono prezzi di ingresso realistici di 500-750 mila CHF per la casa unifamiliare media, un livello che nel mercato libero in molte località è già storia.

2 | Volume di mercato e stagionalità: Maggiore offerta, meno concorrenza

Dopo il picco pandemico del 2021 (904 milioni di CHF di volume), il volume annuale delle aste si è stabilizzato a 560,7 milioni di CHF (2023) e 670,9 milioni di CHF (2024), un incremento di quasi il 20 % nell'arco di un anno.

Stagione principale: Marzo, Giugno e Ottobre portano le maggiori ondate di oggetti (oltre 60 appuntamenti ciascuno).
Buco estivo: Il Luglio 2024 ha registrato solo 19 aste, condizioni ideali per i cacciatori di occasioni.

„Il volume totale è aumentato nel 2024 di quasi il 20 %, nonostante il numero di oggetti sia leggermente diminuito, un chiaro segnale di immobili di maggior valore all'asta.“

3 | Hot-spot regionali: Dove conviene di più fare offerte

Le aste non sono un fenomeno delle grandi città, anzi. Se si considerano le aste per 100.000 abitanti, spiccano particolarmente il sud:

Canton 2024	Casi / 100.000 AB
Ticino (TI)	32,6
Giura (JU)	17,8
Vallese (VS)	15,9
Soletta (SO)	15,6
Vaud (VD)	9,3
Zurigo (ZH)	1,9

Fonte: Rapporto di mercato 2024

Particolarmente notevole: Giura e Soletta sono anche se piccole, offrono però elevate quote e valori di mercato chiaramente sotto la media (ad es. Casa Giura Ø 135 mila CHF 2023).

4 | Mix di immobili e strategie di uscita

4.1 Dominanza degli usi residenziali

Le case e gli appartamenti hanno rappresentato nel 2024 nuovamente il 75 % di tutte le aste. Questo significa: una valutazione con affitti e valori di uscita di mercato è semplicemente possibile, poiché ci sono sufficienti transazioni comparabili.

4.2 Quattro modelli di affare tipici

Buy-to-Let: Appartamenti a buon mercato in Neuchâtel (NE) o Turgovia (TG) offrono rendimenti lordi del 4-5 %.
Fix & Flip: Acquista una casa unifamiliare nel Giura per < 320 mila CHF, ristruttura e rivendi dopo dodici mesi nel mercato libero, margine realistico 15-20 %.
Value-Add-Conversion: Ristruttura spazi commerciali in Berna (BE) in micro-appartamenti.
Costruzione di portafoglio: Raggruppa più chalet nel Vallese e gestiscili come un concetto di appartamenti serviti.

5 | Trasparenza e velocità come fattori di impulso del rendimento

Dossier pubblici: Gli uffici di esecuzione pubblicano il rapporto di stima, il registro fondiario e, se necessario, i contratti di locazione gratuitamente online, una due diligence dura giorni invece di settimane.
Scadenze fisse: Tra l'assegnazione e la trascrizione della proprietà sono spesso solo sei-otto settimane, un ritmo record rispetto alla vendita privata.
Controllo dei costi: Nessuna commissione d'agenzia, basse tasse d'ufficio e grazie all'aggiunta fissa assoluta trasparenza nei costi.

6 | Domande frequenti

Devo versare subito l'importo in contante?

Di solito è richiesta una cauzione del 10% immediatamente dopo l'aggiudicazione in contante o tramite garanzia bancaria, il saldo entro 20-30 giorni.

Cosa succede se nessuno fa un'offerta?

Se il prezzo minimo (in genere ⅔ del valore di mercato) non viene raggiunto, l'ufficio può fissare un nuovo termine o un vendita diretta, spesso a condizioni ancora migliori per gli investitori tenaci.

Conclusione: L'asta supera l'annuncio

Con prezzi di ingresso per lo più accessibili, volumi in aumento e forti hot-spot regionali, il mercato delle vendite forzate in Svizzera dimostra di essersi ormai allontanato dall'“angolo di nicchia”. Chi controlla tempestivamente gli appuntamenti, garantisce il finanziamento e comprende la domanda locale può ottenere nel 2025 premi di attrattiva che gli annunci classici possono solo sognare.