Perché i pignoramenti sono spesso l'affare immobiliare migliore
16 luglio 2025
Chi oggi desidera investire nel "betongold" svizzero si rende presto conto: le offerte di mercato classiche sono scarse, costose e molto competitive. Al contrario, il segmento delle aste: le vendite forzate offrono una combinazione unica di sconto, trasparenza e velocità. I rapporti di mercato attuali 2021-2024 mostrano in modo impressionante perché questo sotto-segmento sia particolarmente interessante per gli utenti finali, gli investitori e gli sviluppatori di progetti.
1 | Vantaggio di prezzo: Grande scelta sotto 1 milione di CHF
- Nel 2022, già l'83 % di tutti gli appartamenti e il 75 % di tutte le case sono stati messi all'asta con un valore di mercato inferiore a 1 milione di CHF.
- Anche nel 2024, l’offerta è rimasta accessibile: il valore di mercato medio di una casa era di 1,11 milioni di CHF, mentre per gli appartamenti era addirittura solo di 740 mila CHF.
| Tipo di immobile 2024 | Ø Valore di mercato (CHF) |
|---|---|
| Villa | 3,92 milioni |
| Casa/Negozio | 1,82 milioni |
| Casa plurifamiliare | 1,59 milioni |
| Casa unifamiliare | 1,11 milioni |
| Appartamento | 0,74 milioni |
Fonte: Mercato delle vendite forzate in Svizzera 2024.
Poiché a livello cantonal il primo prezzo di partenza di solito è fissato a due terzi del valore di mercato ufficiale, si ottengono prezzi di ingresso realistici di 500-750 mila CHF per la casa unifamiliare media, un livello che nel mercato libero in molte località è già storia.
2 | Volume di mercato e stagionalità: Maggiore offerta, meno concorrenza
Dopo il picco pandemico del 2021 (904 milioni di CHF di volume), il volume annuale delle aste si è stabilizzato a 560,7 milioni di CHF (2023) e 670,9 milioni di CHF (2024), un incremento di quasi il 20 % nell'arco di un anno.
- Stagione principale: Marzo, Giugno e Ottobre portano le maggiori ondate di oggetti (oltre 60 appuntamenti ciascuno).
- Buco estivo: Il Luglio 2024 ha registrato solo 19 aste, condizioni ideali per i cacciatori di occasioni.
„Il volume totale è aumentato nel 2024 di quasi il 20 %, nonostante il numero di oggetti sia leggermente diminuito, un chiaro segnale di immobili di maggior valore all'asta.“
3 | Hot-spot regionali: Dove conviene di più fare offerte
Le aste non sono un fenomeno delle grandi città, anzi. Se si considerano le aste per 100.000 abitanti, spiccano particolarmente il sud:
| Canton 2024 | Casi / 100.000 AB |
|---|---|
| Ticino (TI) | 32,6 |
| Giura (JU) | 17,8 |
| Vallese (VS) | 15,9 |
| Soletta (SO) | 15,6 |
| Vaud (VD) | 9,3 |
| Zurigo (ZH) | 1,9 |
Fonte: Rapporto di mercato 2024
Particolarmente notevole: Giura e Soletta sono anche se piccole, offrono però elevate quote e valori di mercato chiaramente sotto la media (ad es. Casa Giura Ø 135 mila CHF 2023).
4 | Mix di immobili e strategie di uscita
4.1 Dominanza degli usi residenziali
Le case e gli appartamenti hanno rappresentato nel 2024 nuovamente il 75 % di tutte le aste. Questo significa: una valutazione con affitti e valori di uscita di mercato è semplicemente possibile, poiché ci sono sufficienti transazioni comparabili.
4.2 Quattro modelli di affare tipici
- Buy-to-Let: Appartamenti a buon mercato in Neuchâtel (NE) o Turgovia (TG) offrono rendimenti lordi del 4-5 %.
- Fix & Flip: Acquista una casa unifamiliare nel Giura per < 320 mila CHF, ristruttura e rivendi dopo dodici mesi nel mercato libero, margine realistico 15-20 %.
- Value-Add-Conversion: Ristruttura spazi commerciali in Berna (BE) in micro-appartamenti.
- Costruzione di portafoglio: Raggruppa più chalet nel Vallese e gestiscili come un concetto di appartamenti serviti.
5 | Trasparenza e velocità come fattori di impulso del rendimento
- Dossier pubblici: Gli uffici di esecuzione pubblicano il rapporto di stima, il registro fondiario e, se necessario, i contratti di locazione gratuitamente online, una due diligence dura giorni invece di settimane.
- Scadenze fisse: Tra l'assegnazione e la trascrizione della proprietà sono spesso solo sei-otto settimane, un ritmo record rispetto alla vendita privata.
- Controllo dei costi: Nessuna commissione d'agenzia, basse tasse d'ufficio e grazie all'aggiunta fissa assoluta trasparenza nei costi.
6 | Domande frequenti
Devo versare subito l'importo in contante?
Di solito è richiesta una cauzione del 10% immediatamente dopo l'aggiudicazione in contante o tramite garanzia bancaria, il saldo entro 20-30 giorni.
Cosa succede se nessuno fa un'offerta?
Se il prezzo minimo (in genere ⅔ del valore di mercato) non viene raggiunto, l'ufficio può fissare un nuovo termine o un vendita diretta, spesso a condizioni ancora migliori per gli investitori tenaci.
Conclusione: L'asta supera l'annuncio
Con prezzi di ingresso per lo più accessibili, volumi in aumento e forti hot-spot regionali, il mercato delle vendite forzate in Svizzera dimostra di essersi ormai allontanato dall'“angolo di nicchia”. Chi controlla tempestivamente gli appuntamenti, garantisce il finanziamento e comprende la domanda locale può ottenere nel 2025 premi di attrattiva che gli annunci classici possono solo sognare.
