Mettere all'asta edifici residenziali al di sotto del valore di mercato: potenziale per gli investitori

Perché le case plurifamiliari da aste sono interessanti per gli investitori

Le case plurifamiliari (MFH) sono tra gli immobili più redditizi, ma anche più rari, nelle aste forzate in Svizzera. Combinano flussi di cassa pianificabili, protezione dall'inflazione attraverso contratti di locazione indicizzati e la possibilità di acquistare al di sotto del valore di mercato. Per gli acquirenti professionali, la leva è doppiamente attraente: un ingresso favorevole abbassa la capitalizzazione di ingresso (Cap Rate) e aumenta contemporaneamente il rendimento del capitale proprio dopo interventi di ristrutturazione o ottimizzazione.

Dinamica di mercato 2021–2024: piccoli, ma dal grande valore

Il segmento delle aste è comunque contenuto, tuttavia le MFH movimentano volumi considerevoli. Gli ultimi anni mostrano tre modelli:

• Occasioni rare: Ogni anno vengono messe all'asta solo alcune dozzine di MFH – la maggior parte degli immobili all'asta sono case residenziali e appartamenti di proprietà.
• Dimensioni dei biglietti superiori alla media: I valori di mercato medi delle MFH sono chiaramente superiori a quelli delle unità unifamiliari o condominiali abituali.
• Volatilità per anno: Singoli oggetti con una valutazione elevata influenzano notevolmente le statistiche annuali (distribuzione per posizione, stato, mix di utilizzo).

Dati chiave sulle case plurifamiliari nelle aste forzate (2021–2024)

Anno	Numero di MFH	Ø Valore di mercato (CHF)	Volume (CHF)	Contesto di mercato
2021	33	≈ 2.42 Mio.	≈ 77.6 Mio.	Re-opening dopo la pandemia; alta attività complessiva nell'anno d'asta.
2022	21	≈ 8.96 Mio.	≈ 188.2 Mio.	Poche, molto grandi MFH aumentano il volume; oggetti selettivi di alta qualità.
2023	22	≈ 1.63 Mio.	≈ 35.9 Mio.	Normalizzazione; immobili più piccoli o medi dominano.
2024	16	≈ 1.59 Mio.	≈ 25.4 Mio.	Offerta scarsa, fascia di prezzo stabile.

Nota: I valori di mercato sono stime effettuate dall'ufficio esecuzione e non riflettono necessariamente il prezzo di aggiudicazione. Il reale "sconto sul mercato" deriva dalla concorrenza, dallo stato dell'oggetto e dalla sicurezza del finanziamento.

Dove vale la pena investire: hotspot regionali

L'attività d'asta si concentra tradizionalmente nel sud e nel sud-ovest. Per gli investitori in MFH, questi modelli sono particolarmente rilevanti:

• Alta attività e scelta: Ticino (TI), Vaud (VD), Valle del Rodano (VS) e Berna (BE) registrano regolarmente la maggior parte delle procedure. Maggiore è il numero di procedure, maggiore è il numero di opzioni di confronto e migliore è la tattica di negoziazione.
• Alta percentuale di aste per abitante: TI, Giura (JU), Soletta (SO), Glarona (GL), VS – occasioni interessanti per località "underdog" con solidi flussi di cassa.
• Livello dei prezzi e premium: A Zurigo (ZH), Ginevra (GE), Zug (ZG) le MFH sono più rare e costose; lo sconto sul mercato è possibile, ma competitivo. In Argovia (AG), Turgovia (TG), San Gallo (SG), Friburgo (FR) e Neuchâtel (NE) i casi "Value-Add" sono più comuni.

Approccio pragmatica: nei cantoni premium verificare se un'offerta scarsa ma di alta qualità è l'obiettivo (preservazione del valore, basso tasso di vuoto). Nei cantoni con un'attività d'asta sopra la media concentrarsi maggiormente sui driver di rendimento (affitti, vuoto, leva Capex).

Utilizzare la stagionalità: quando osservare, quando agire

I modelli stagionali si ripetono: giugno e ottobre sono regolarmente forti in volume, mentre luglio/agosto sono più deboli. Per la pipeline, ciò significa: avere la due diligence e il finanziamento pronti in primavera/early summer per sfruttare in modo efficiente le finestre d'asta fitte.

Leve economiche: dalla stima al rendimento

I tre driver di rendimento centrali

1. Prezzo di ingresso vs. valore di mercato: L'aggiudicazione al di sotto del valore stimato è possibile, ma non garantita. Sconti reali si verificano soprattutto in casi complessi (ristrutturazione accumulata, particolarità legali, bassa concorrenza d'asta).
2. Entrate da affitti e vuoto: La stabilità conta. I cantoni con una domanda solida (ZH, VD, BE) offrono un tasso di vuoto inferiore; nelle regioni periferiche (GL, JU, SO) la qualità dell'oggetto e la microposizione sono decisive.
3. Capex ed energia: Investimenti nell'involucro/tecnica degli edifici (riscaldamento, isolamento, finestre, fotovoltaico) aumentano l'efficienza degli affitti netti e il numero di acquirenti al momento dell'uscita – soprattutto in mercati focalizzati su ESG come ZH, GE, Basilea Città (BS).

Esempio: valutazione rapida della redditività (modello semplificato)

Parametro	Acquisto di mercato	Asta (sotto MW)
Prezzo di acquisto	1’850’000 CHF	1’550’000 CHF
Affitto annuo (attuale)	96’000 CHF	96’000 CHF
Vuoto/Rischio di insolvenza	2 %	2 %
Costi operativi (non recuperabili)	8’000 CHF	8’000 CHF
NOI (semplificato)	86’080 CHF	86’080 CHF
Brutto-Cap Rate	4.65 %	5.55 %
Budget annuale Capex (Ø)	15’000 CHF	15’000 CHF
Netto-Cap Rate (dopo Capex)	3.84 %	4.58 %

Anche con risultati operativi identici, un ingresso più favorevole aumenta sensibilmente il rendimento corrente. Se inoltre si aumenta il reddito da affitti (ad esempio attraverso ristrutturazione o migliore commercializzazione), la Cap Rate si sposta ulteriormente a favore dello scenario d'asta.

Profili di affari e regioni adatte

• Core/Core+ Cashflow: Mercati del lavoro densi, basso vuoto, alta sicurezza della domanda – foco su ZH, BS, GE, ZG. Lo sconto è minore, ma stabilità e liquidità di uscita sono elevate.
• Value-Add: Centri di medie dimensioni solidi con potenziale di ottimizzazione – AG, TG, SG, FR, NE, LU, BE.
• Opportunistico: Maggiore percentuale di aste per abitante, microlocalità selettive – TI, VS, SO, JU, GL, Grigioni (GR).

Due diligence tecnica, legale e finanziaria – focalizzata sulle aste

Tecnica & ESG

• Involucro dell'edificio & tecnica dell'edificio: Sistema di riscaldamento (olio/gas vs. WP/calore dal teleriscaldamento), standard di isolamento, finestre, elettrico/zone di risalita, acqua/reti fognarie.
• Energia & tetto: Potenziale fotovoltaico, statica del tetto, cicli di ristrutturazione (facciata, tetto, tubazioni).
• Mix abitativo: Dimensioni delle unità, qualità del piano, sforzo di turnaround in caso di cambio di affittuario.

Diritto & utilizzo

• Affitti esistenti & contratti di locazione: Indicizzazione, logica dei costi accessori, scaglioni, eventuali adeguamenti degli affitti dopo investimenti.
• Diritti di costruzione & riserva di sfruttamento: Piano regolatore, possibilità di densificazione, cambi di utilizzo (ad esempio, ampliamento della soffitta).
• Vantaggio ipotecario: Rapporti di rango, servitù, procedure in corso (visione delle condizioni d'asta).

Finanziamento

• Sostenibilità & strategia di tasso fisso: Stress test DSCR (tasso +200–300 bp, 10–15 % di mancato affitto, +20 % di Capex).
• Rifinanziabilità: Dopo la stabilizzazione (affitto/ristrutturazione) passaggio a finanziamenti a lungo termine a margini più bassi.

Passo dopo passo verso un'asta di successo

1. Costruire la pipeline: Monitorare i cantoni rilevanti (TI, VD, VS, BE), assicurarsi in anticipo le date e i dossier.
2. Controllo di 30 minuti: Quantificare grossolanamente affitti, vuoto, Capex; criteri di esclusione (posizione, statica, limitazioni pianificatorie).
3. Term sheet con la banca: Pre-verifica su garanzia/rata; organizzare la sicurezza d'asta (anticipo).
4. Strategia d'asta: Derivare il prezzo massimo da NOI/Cap Rate – Capex – aggiunta di rischio; rigorosa disciplina il giorno dell'asta.
5. Piano B: In caso di sovra-offerta, controllare immediatamente la successiva alternativa nello stesso cantone (ridondanza della pipeline).

---

FAQ: Domande frequenti da investitori in MFH

• Quanto è realistico "sotto valore di mercato"? Nei cantoni competitivi (ZH, GE) gli sconti sono minori. Nelle regioni con alta percentuale di aste (TI, JU, SO) le occasioni sono migliori – a condizione che il finanziamento e la due diligence siano in atto.
• Come gestisco un accumulo di ristrutturazione? Integrare il Capex nella pianificazione, riflettendo lo sviluppo degli affitti (dopo investimenti) e la Cap Rate di uscita.
• Quali dimensioni degli oggetti sono tipiche? Da piccole MFH (4–6 unità) fino a strutture più grandi. Grandi affari singoli possono distorcere i volumi annuali.

„Il successo dell'asta è raramente casuale. Chi struttura la propria pipeline oltre i cantoni, prepara il finanziamento e offre rigorosamente secondo criteri di cash flow/Capex ottiene i migliori affari - specialmente con le case plurifamiliari.”