Eredità sconosciute e carenze nascoste: come proteggersi da esse

Un oggetto proveniente dalla vendita all'asta può brillare finanziariamente, finché non ci sono "scheletri negli armadi". Residui nel terreno, amianto sotto il tetto o umidità invisibile possono annullare ogni rendimento. Poiché la responsabilità del debitore viene meno, devi gestire il rischio. Fortunatamente in Svizzera ci sono banche dati chiare, tecnologia di misurazione intelligente ed esperti consumati che permettono un'analisi di rischio affidabile anche in caso di visite limitate. La seguente guida ti mostra passo dopo passo come rintracciare i residui, valutare i difetti e tutelarti contrattualmente, tecnicamente e finanziariamente.

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1 Residui, veleno nel terreno, problemi nel budget

1.1 Controllare il catasto "Siti contaminati"

• Disponibile pubblicamente su geo.admin.ch → Filtro "Residui"
• Voce "esaminato, necessita di bonifica" = segnale d'allerta
• Voce "nessun intervento necessario" = luce verde, ma controllare comunque la classe di terreno

1.2 Perizie sui terreni, quando vale la pena?

Indizio	Misura	Costi (Ø)
Ex stazione di servizio / officina	Perizia completa + campioni di perforazione	CHF 6 000-10 000
Nessuna voce catastale, ma anno di costruzione < 1960	Screening per PAK / metalli pesanti	CHF 2 500
Zona residenziale, anno di costruzione > 1990	Solo controllo visivo & olfattivo	CHF 0*

*Realizzabile autonomamente durante la visita.

1.3 Comprendere le conseguenze economiche

• Obbligo di bonifica ai sensi dell'art. 32 USG spetta sempre al proprietario
• Contributi dei cantoni coprono il 40-70 %, il resto è il tuo rischio
• Soluzione assicurativa: "Polizza sul terreno" con franchigia ≈ CHF 50 000

2 Danni edilizi nascosti, la perizia rapida per l'asta

2.1 Kit veloce per la visita

• Misuratore di umidità (< CHF 80)
• Termometro a infrarossi
• Telecamera endoscopica
• Mini-checklist (tetto, cantina, impianti)

2.2 Difetti tipici & formule pratiche

• Muro della cantina umido > 85 % relH → Impermeabilizzazione ≈ CHF 600/m²
• Impianto tecnico > 25 anni → Sostituzione obbligatoria entro 5 anni
• Condensa nelle finestre → Valutare la sostituzione se valore U > 2,0
• Tegole del tetto muschio + coppi di colmo allentati → Ristrutturazione completa a rischio, CHF 130-160/m²

3 Amianto, PCB & Co., silenzioso, ma (pesa)

Indicatore dell'anno di costruzione:

• Prima del 1990 → Sospetto di amianto (pavimenti, intonaco, isolamento dei tubi)
• 1975-1990 → PCB in sigillanti / vernici

Prevenzione: Pacchetto Screening (CHF 1 800-2 500) da incaricare. Costi di smaltimento: amianto ≈ CHF 200-300/m², giunti contenenti PCB CHF 60/m.

4 Scudi finanziari

4.1 Riserva & calcolo

Riserva per bonifica  =  Impianti  +  Struttura  +  Sconosciuto 10 %
                     =  (40 % HP) + (25 % HP) + (10 % HP)

4.2 Assicurazioni

• Assicurazione per il titolo: copre errori giuridici (servitù, errori catastali)
• Garanzia di costruzione Plus: fino a 10 anni di assicurazione contro vizi nascosti della costruzione (dopo la bonifica)

5 Proteggiti legalmente, ciò che è possibile (e ciò che non lo è)

• Dopo l'assegnazione, nessuna garanzia → nessun rimborso per vizi
• Impugnazione solo per errori procedurali (art. 134 ss. LP)
• Quindi: Controlla prima assicurati dopo

6 Piano di controllo in 10 punti per l'asta

1. Controllare il catasto "Siti contaminati"
2. Estratto catastale, contrassegnare le servitù
3. Anno di costruzione → Screening per sostanze tossiche sì/no
4. Test di umidità cantina / piano terra
5. Tetto, controllo visivo di tegole & travi
6. Tecnologia della casa: fotografare gli anni di costruzione
7. Elettricità: interruttore differenziale presente?
8. Confronto valore di stima vs. budget per la bonifica
9. Garanzia + finanziamento intermedio fissato
10. Richiedere offerta assicurativa "Terreno/Titolo"

7 Conclusione: Conoscenza + Riserva = Assegnazione senza preoccupazioni

Residui sconosciuti e difetti nascosti possono essere gestiti con il giusto mix di banche dati, test rapidi, sguardo esperto e riserve finanziarie. Se fai i tuoi compiti, la vendita all'asta non diventa un gioco d'azzardo, ma un'opportunità calcolabile con un rendimento sostenibile.