Prezzo d'acquisto, costi aggiuntivi, ristrutturazione: come calcolare correttamente il budget

Un'asta forzata attira con prezzi nettamente inferiori al valore di mercato, ma il prezzo finale è solo una parte della verità. Chi calcola con intelligenza include tutti i costi: dal deposito di sicurezza alle tasse cantonali fino alle future ristrutturazioni. Questa guida ti mostra passo dopo passo come pianificare realisticamente il tuo budget e mantenere comunque un margine sufficiente per un flusso di cassa positivo.

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1 Comprendere il valore stimato, l'offerta minima e il prezzo finale

• Valore stimato = valore ufficiale, base per il deposito di sicurezza.
• Prezzo base d'asta = spesso 80 % del valore stimato (variabile per cantone).
• Prezzo finale = prezzo di acquisto effettivo, qui risparmi rispetto al mercato.

Il giorno dell'asta devi versare un deposito di sicurezza del 10 % del valore stimato (trasferimento o garanzia bancaria).

2 Spese accessorie: il 3-5 % spesso sottovalutato

2.1 Panoramica e intervalli tipici

Voce di costo	Intervallo	Note
Imposta di trasferimento	0 - 3,3 %	0 % a ZH, SZ, ZG, UR, GL, SH …
Notaio e registrazione	0,1 - 0,5 %	Di solito si divide 50/50, il compratore paga la registrazione.
Constituzione di obbligazione ipotecaria	0,2 - 0,3 %	Solo sulla somma ipotecaria, non sul prezzo d'acquisto.
Spese di esecuzione	0,5 - 1,0 %	Fisso secondo tariffe cantonali, incluso pubblicazione e sovrapprezzo.

Se si sommano tutte le voci, le spese accessorie tipicamente si attestano tra il 3-5 % del prezzo finale.

3 Ristrutturazione: dal "Campione Nascosto" al mangiatore di costi

3.1 Chiave dei costi per m²

• Leggera ristrutturazione (verniciatura, pavimentazione): 100-150 CHF / m²
• Ristrutturazione parziale (cucina, bagno): 250-500 CHF / m²
• Ristrutturazione totale: 600-1 200 CHF / m²

Intervalli secondo portali settoriali come Houzy e Comparis.

3.2 Formula empirica, 15 % di margine

Pianifica inoltre 15 % di costi imprevisti: amianto, tubature, protezione dei beni culturali. Gli oggetti appena aggiudicati sono spesso stati trascurati per lungo tempo.

4 Quanto capitale proprio hai veramente bisogno?

1. 10 % del valore stimato come deposito di sicurezza (disponibile liquidamente).
2. Min. 20 % di fondi propri secondo la regola FINMA (di cui 10 % duri).
3. Spese accessorie + margine per ristrutturazioni non sono ipotecabili.

Se il prezzo finale e il valore stimato sono molto distanti, puoi ridurre il fabbisogno di fondi propri: la banca di solito finanzia il valore stimato maggiore, con un effetto leva intelligente sul tuo rendimento.

5 Esempio di calcolo: Budget in sei righe

Valore stimato (ufficiale)           CHF 1’000’000
Prezzo finale (la tua offerta)       CHF   880’000
Spese accessorie (3,5 %)             CHF    30’800
Deposito di sicurezza (10 % VE)      CHF   100’000
Fondo per ristrutturazione (250 CHF/m²) CHF  125’000
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Totale fabbisogno di liquidità       CHF 1’135’800
Fondi propri (20 % PF + SA + Reno)   CHF   247’160
Mutuo (dopo la ristrutturazione)    CHF   888’640

6 Checklist per gli acquirenti di aste

1. Controllare il valore stimato e la perizia prima dell'asta.
2. Fissare per iscritto il deposito di sicurezza e il finanziamento intermedio presso la banca.
3. Registrare le tasse e le spese cantonali in forma tabellare.
4. Visitare il bisogno di ristrutturazione con un esperto, richiedere offerte.
5. Aggiungere il 15 % di riserva sulla somma di ristrutturazione.
6. Pianificare le spese accessorie in contante, non dalla cassa pensione.
7. Dopo l'aggiudicazione, finalizzare subito il mutuo e controllare il flusso di cassa iniziale.

7 FAQ

Posso coprire il deposito di sicurezza con un prestito lombard?

Sì, molte banche accettano titoli come garanzia. Importante: il valore del deposito al netto di una svalutazione del 30 % deve superare la copertura del 10 %.

La riserva per ristrutturazione conta come fondi propri?

Non necessariamente. Se la finanzia con capitale proprio, migliora la tua capacità di pagamento, il finanziamento bancario è possibile, ma rientra nel secondo rango ipotecario.

Come posso prevenire sorprese di budget?

Fai effettuare una perizia dettagliata (diagnostica edilizia, termografia) o budgetizza un sovrapprezzo forfettario del 20 % se non è possibile una visita.

8 Conclusione: Con un budget pulito, l’aggiudicazione senza stress

Le aste forzate offrono vantaggi sui prezzi, ma solo se pianifichi realisticamente tutte le spese accessorie e i costi di ristrutturazione. Con il 3 - 5 % di spese accessorie, il 10 % di deposito di sicurezza e una stima di ristrutturazione collaudata, sfrutti sicuramente il potenziale nascosto e costruisci un patrimonio a lungo termine senza sorprese costose.