Walliser Immobilien unter dem Hammer: Von der Alphütte bis zum Renditeobjekt

Wallis im Überblick: Breiter Dealflow zwischen Talboden und Hochalpen

Das Wallis (VS) zählt seit Jahren zu den aktivsten Versteigerungs-Kantonen der Schweiz. 2024 wurden hier 54 Zwangsversteigerungen registriert (Rate: 15,9 je 100’000 Einwohner). Im Vorjahr lag die Aktivität sogar bei 83 Fällen und einer Pro-Kopf-Rate von 24,1. In beiden Jahren zeigt sich: Der Markt speist sich aus zwei Welten – bezahlbaren Talstandorten mit stabiler Nachfrage sowie alpinen Ferienlagen mit Zusatzrendite durch Sechs-bis-Neun-Monats-Vermietung.

Marktdaten 2021–2024: Einordnung und Takt

Schweizweit blieb die Anzahl der Termine moderat und saisonal geprägt: 610 ZVG in 2024 (Volumen ≈ 670,9 Mio. CHF), 644 in 2023 (≈ 560,7 Mio. CHF), 622 in 2022 (≈ 744,2 Mio. CHF) und 854 in 2021 (≈ 904,3 Mio. CHF). Aktivitätsspitzen: Juni und Oktober 2024; März und Juni 2023. Für Bieter bedeutet das planbare Screening-Fenster – vor allem in den ruhigeren Sommermonaten.

Jahr	Schweiz: Anzahl	Schweiz: Volumen	Wallis (VS): Anzahl	Wallis (VS): je 100’000 Ew.	Saison-Peaks (CH)
2024	610	≈ 670,9 Mio. CHF	54	15,9	Juni (75), Oktober (62)
2023	644	≈ 560,7 Mio. CHF	83	24,1	März (79), Juni (79)
2022	622	≈ 744,2 Mio. CHF	89	≈ 25,9	Mai/Nov. stark, Sommer ruhig
2021	854	≈ 904,3 Mio. CHF	126	–	Mai/Juni

Objektmix & Preisanker: Vom Talhaus zur Chalet-ETW

2024 dominierten landesweit Wohnhäuser (256) und Eigentumswohnungen (204) mit zusammen rund 75 % der Verfahren; 2023 waren es ≈ 68 %. In diesen Segmenten entsteht im Wallis der grösste Teil der Chancen – mit verlässlicher Datenlage und hoher Exit-Liquidität. Beim Volumen 2024 lagen Wohnhäuser bei ≈ 284,7 Mio. CHF, Eigentumswohnungen bei ≈ 210,7 Mio. CHF.

Konkrete Preisanker 2023 für VS: Ø-Eigentumswohnung ≈ 594 Tsd. CHF, Ø-Wohnhaus ≈ 486 Tsd. CHF. Diese Werte liegen unter vielen Westschweizer Hotspots und erlauben konservative Kalkulationen – besonders in guten Tal-Mikrolagen.

Was in der Praxis funktioniert

Talstädte als Cashflow-Basis: Sion (VS), Sierre (VS), Brig-Glis (VS), Visp (VS), Martigny (VS) – kurze Wege, Arbeitgebernähe, solide Vermietbarkeit.
Alpine Premiumlagen gezielt: Zermatt (VS), Verbier (VS), Crans-Montana (VS) – saisonale Ertragspeaks, hoher Werterhalt bei Lagequalität.
Technik & Hülle als Hebel: Dach/Fassade/Fenster, Heizungsersatz (Öl → WP/Pellet), Feuchteschutz in Hanglagen, Parkierungslösungen.

„Der amtliche Verkehrswert ist der Anker – geboten wird auf den Ertragswert. Wer CAPEX, Mikrolage und Saisonalität sauber rechnet, kauft im Wallis mit Puffer.“

// Bietdisziplin (vereinfachtes Muster für ETW/Haus im Wallis)
Jahresnettomiete   = (Miete_winter * Wochen_winter) + (Miete_sommer * Wochen_sommer) - Leerstand
Ertragswert        = Jahresnettomiete / Diskontsatz
CAPEX              = Hülle + Technik + Innenausbau + Nebenkosten
Sicherheitsabschlag= 10%–20% (Mikrolage, Saisonalität)
MaxGebot           = min(Ertragswert, Verkehrswert) - CAPEX - Sicherheitsabschlag

Saisonalität nutzen: Wann die Konkurrenz pausiert

Die Terminwellen sind wiederkehrend: Juni und Oktober liefern Breite, Juli/August sind traditionell ruhiger. In alpinen Lagen, in denen Winterrenditen dominieren, lohnt die antizyklische Gebotsabgabe besonders – die Aufmerksamkeit anderer Bieter ist oft auf Peak-Termine konzentriert.

Vergleich im Westen: VS, VD und TI

Südliche Kantone prägen die Aktivität. 2024 führt Tessin (TI) mit 114 Terminen (Quote 32,6), gefolgt von Waadt (VD) (77; Quote 9,3) und Wallis (VS) (54; Quote 15,9). Für Investoren entsteht so ein attraktives Dreieck: Waadt = Breite am Genfersee, Tessin = hoher Dealflow, Wallis = alpine Qualität mit moderaten Einstiegen in den Tallagen.

Checkliste & Arbeitsteilung: Vom Screening bis zum Zuschlag

Kalender aufsetzen: Peaks (Juni/Oktober) für Breite, Sommerdelle für ruhige Gebote; Fristen und Sicherheitsleistungen früh klären.
Aktenlage sichern: Grundbuch, Dienstbarkeiten, STWE-Reglement (bei ETW), Baulinien, Kataster, allfällige Baurechte.
Technische DD: Energiezustand, Heizung, Hülle, Entwässerung in Hanglage; Offerten für CAPEX einholen.
Ertrag modellieren: Peak/Off-Peak-Miete (Winter/Sommer), Betriebskosten, Leerstandspuffer; Parkplatz/Balkon/Loggia bewerten.
Finanzierung fixieren: Zuschlags- und Zahlungsfristen, Handänderungs-/Publikationsgebühren, Reserven.
Gebotsdisziplin: Maximalgebot aus Ertragswert ableiten, nicht aus dem Verkehrswert.

Benchmarks & Preisorientierung (Auswahl)

Kennzahl	Wallis (VS)	Schweiz	Hinweis
Anzahl ZVG 2024	54	610	Dealflow vorhanden, trotz leichter CH-Delle in der Anzahl.
Rate je 100’000 (2024)	15,9	–	Über CH-Schnitt; Wettbewerb verteilt sich.
Ø ETW (2023)	≈ 594 Tsd. CHF	–	Moderates Einstiegsband in Tallagen.
Ø Wohnhaus (2023)	≈ 486 Tsd. CHF	–	Spielraum für Value-Add (Hülle/Technik).
CH-Volumen	–	≈ 670,9 Mio. (2024) / 560,7 Mio. (2023)	Höhere Ticketgrössen 2024 trotz weniger Termine.

FAQ – Häufige Fragen zu Walliser Versteigerungen

Welche Orte eignen sich für den Einstieg?

Sion, Sierre, Brig-Glis, Visp, Martigny (VS) für kontinuierliche Vermietung; Zermatt, Verbier, Crans-Montana (VS) für saisonale Upside.

Wann ist die Konkurrenz am geringsten?

In der Sommerdelle (Juli/August) sind weniger Termine; in Peaks (Juni/Oktober) mit klaren Obergrenzen bieten.

Welche Objekte sind die „sicheren Bänke“?

2–3-Zimmer-ETW mit Stellplatz/Balkon in Talstädten; einfache Ein-/Zweifamilienhäuser mit planbarem CAPEX.

Fazit: Von der Alphütte bis zum Renditeobjekt – mit System

Das Wallis (VS) vereint alpine Premiumlagen und bezahlbare Talstandorte. Die Daten der letzten Jahre zeigen verlässliche Saisonalität, einen hohen Anteil wohnwirtschaftlicher Objekte und moderatere Ø-Preise als in vielen Nachbarkantonen. Wer Mikrolage, CAPEX und Timing diszipliniert zusammenführt, findet im Rhonetal wie auf der Höhe Chancen – vom charmanten Chalet bis zum robusten Renditeobjekt.