Zwangsversteigerung in Nidwalden: Kleine Stücke Heimat mit hohem Wert

Der Kanton Nidwalden mag flächenmässig zu den Kleinsten der Schweiz zählen, doch sein Immobilienmarkt besitzt Strahlkraft: Panoramasicht auf den Vierwaldstättersee, kurze Wege nach Luzern (LU), Zürich (ZH) oder Basel (BS) und ein günstiges Steuerklima. Gerade Zwangsversteigerungen eröffnen hier Renditechancen, die auf klassischen Portalen kaum zu finden sind.

---

1 | Markt­zahlen: Wenig Objekte, aber Premium-Qualität

Jahr	ZVG Nidwalden (Stk.)	Fälle / 100 000 EW	Kommentar
2021	1	≈ 2,4	Erstmalige Publikation nach Corona-Pause.
2022	2	4,6	Kantonale Quote über LU (2,2) und ZH (1,9).
2023	0*	-	Keine online publizierten Termine.
2024	≤ 1*	< 2,0	Nidwalden erscheint nicht in der Rangliste der 610 ZVGs.

*Stand: 31. 12. 2024, Stichtag der Datenerhebung.

Was auf den ersten Blick nach „Datenwüste“ aussieht, verheisst in Wahrheit Seltenheitswert: Jede einzelne ZVG in Nidwalden findet in einem Umfeld mit nur zwei bis drei Mitbietern statt, in Waadt (VD) oder Zürich tummeln sich teilweise zehnmal so viele Kaufwillige.

---

2 | Teuerste Eigentumswohnungen der Schweiz?

Bereits der Marktbericht 2021 attestiert Nidwalden Schweizer Spitzenwerte bei den Verkehrswerten von Eigentumswohnungen, noch vor den Hotspots Zürich und Genf. Wer hier den Zuschlag erhält, kauft oft Seepanorama und Alpenblick gleich mit.

„In den Kantonen Nidwalden, Uri und Graubünden waren Eigentumswohnungen im Durchschnitt am teuersten.“

Ein konkretes Beispiel aus 2022: 3,5-Zimmer-Wohnung in Ennetbürgen, amtlicher Verkehrswert 1,42 Mio. CHF, Erstaufruf bei 994 000 CHF (70 %). Mangels Konkurrenz endete die Auktion bei nur 1,05 Mio. CHF: ein Abschlag von knapp 26 %.

---

3 | Warum lohnt sich der Blick auf „kleine“ ZVG-Kantone?

• Exklusivität: Wer eine Nidwaldner Seeliegenschaft sucht, hat ausserhalb der Auktion kaum Auswahl.
• Preishebel: Niedrige Bieterzahlen drücken den Zuschlag oft unter die 70 %-Grenze des Erstaufrufs.
• Liquiditätsvorteil: Banken finanzieren Seeliegenschaften dank Werthaltigkeit meist zu 70-80 % (Belehnung), der Eigenkapital­anteil bleibt überschaubar.
• Steuerargument: Nidwalden bietet einen der attraktivsten Vermögens­steuersätze der Zentralschweiz.

---

4 | Vier Mikro-Strategien für Nidwalden

1 | Ferien-Buy-and-Let am See

Eigentumswohnung in Beckenried, 85 m², Verkehrswert 1,1 Mio. CHF, Brutto­miete bei ganzjähriger Kurzzeit­vermietung: 3 500 CHF/Monat → Cash-on-Cash > 5 %.

2 | Luxuriöser Fix & Flip

Ältere Villa in Stansstad: Sanierungs­budget 400 000 CHF, Exit-Preis ≈ +25 % dank Home-Office-Boom aus ZH.

3 | Micro-Serviced-Apartments

Umnutzung von leer stehenden Büros in Stans zu 6 Business-Studios, Ziel­rendite 6,5 %.

4 | Landbanking im Engelbergertal

Kleine Bauparzelle (< 600 m²) per ZVG sichern, in 10 Jahren als Teil eines Zusammenlegungs­projekts verkaufen.

---

5 | Taktische Tipps für den Biet­saal

1. Zweitaufruf beobachten: In Mini-Märkten wie Nidwalden fällt der Erstaufruf öfter durch, dann gibt es keine Preisuntergrenze mehr.
2. Finanzierung vorab fixieren: 10 % Bar-Anzahlung sofort, Rest innert 20 Tagen, eine unwiderrufliche Bankgarantie wirkt im Saal psychologisch stark.
3. Ferienzeit nutzen: Schweizerweit belegen Juli ( 19 Termine 2024) und August die Schlussränge, ideale Schnäppchen-Monate, da viele Mitbewerber am Meer liegen.

---

Fazit, Boutique-Chancen am Vierwaldstättersee

Nidwalden ist das Paradebeispiel dafür, dass Seltenheit Wert schafft. Die wenigen, aber hochpreisigen Objekte, kombiniert mit einer geringen Bieterzahl, machen jede Zwangsversteigerung zu einer potenziellen Trophäe. Wer Termine früh sichtet, Finanzierung sichert und den Mut hat, bei 1-bis-2-Objekt-Auktionen mitzubieten, sichert sich ein kleines Stück Heimat mit hohem Wert, und das oft mit einem zweistelligen Abschlag zum Marktpreis.