Zürcher Umland: In Winterthur, Uster & Co. günstig zur Traumimmobilie
6. Juli 2025
Wer an Winterthur, Uster oder Dübendorf denkt, hat meist gut erschlossene S-Bahn-Standorte vor Augen, doch nur wenige wissen, dass sich hier über Zwangsversteigerungen (ZVG) Immobilien mit zweistelligen Preisnachlässen sichern lassen. Während der Kanton ZH 2023 lediglich 27 Versteigerungen zählte (≈ 1,7 Termine pro 100 000 Einwohner), rückten immer mehr Objekte vom City Core in die Pendlergemeinden, und damit ins Radar der Schnäppchenjäger.
1 | Marktzahlen für das Umland
| Kanton | Ø Eig.-Whg. 2023 (Tsd. CHF) |
ZVG 2023 (Stk.) |
ZVG / 100 000 EW |
|---|---|---|---|
| ZH | 1 793 | 27 | 1,7 |
| AG | 642 | 26 | 6,2 |
| TG | 1 053 | 17 | 6,1 |
| SG | 547 | 23 | 4,5 |
| SZ | 135 | 9 | 5,7 |
Quelle: Marktbericht 2023
Die Tabelle zeigt: Zürich glänzt mit den höchsten Verkehrswerten, doch in den umliegenden Kantonen, insbesondere AG und TG, ist die Versteigerungsdichte pro Kopf um ein Mehrfaches höher. Das Resultat: weniger Konkurrenz im Saal und Einstiegspreise, die bis zu 40 % unter städtischem Niveau liegen.
2 | Preishebel verstehen, vom Zürichsee bis zum Weinland
- Erstaufruf bei 70 %: Eine Eigentumswohnung mit Verkehrswert 1,79 Mio. CHF startet bereits bei 1,25 Mio. CHF.
- Zweitaufruf ohne Untergrenze: Wird im Ersttermin kein Gebot akzeptiert, fällt die Preisbarriere, 2022 war das bei 7 % der Zürcher Objekte der Fall.
- Saisonflaute nutzen: Im Juli 2024 registrierten die Betreibungsämter schweizweit nur 19 Termine, ideale Schnäppchenzeit.
„Die städtischen Kantone Bern und Zürich sind wegen ihrer Einwohnerzahl im pro-Kopf-Vergleich abgeschlagen, obwohl sie absolut hohe Stückzahlen aufweisen.” - Marktbericht 2023
3 | Drei Mikro-Strategien für Winterthur, Uster & Co.
1 | Fix & Let in Winterthur (ZH)
3½-Zi-Whg., Verkehrswert 910 000 CHF,
Erstaufruf 637 000 CHF - Zuschlag 698 000 CHF (77 %).
Neumiete 2 450 CHF/Monat → Bruttorendite 4,2 %.
2 | Light-Industrial-Lofts in Uster (ZH)
Gewerbeloft, Verkehrswert 1,2 Mio. CHF.
Umbau in 8 Studios à 20 m², Zielmiete 175 CHF/Nacht → IRR > 10 %.
3 | «Trade-Up» am Rheinfall (SH / ZH)
EFH Flaach, Verkehrswert 1,05 Mio. CHF,
Zuschlag 765 000 CHF (-27 %). Teilparzellierung & Weiterverkauf
als zwei Reihenhäuser → Kapitalhebel 35 %.
4 | Finanzierung & Biettaktik
- Liquidität sichern: 10 % Bar-Depot am Tag der Auktion, Rest binnen 20 Tagen, eine unwiderrufliche Bankgarantie beeindruckt Mitbieter und Richter.
- Regionale Gutachten prüfen: Verkehrswerte im Umland basieren häufig auf City-Vergleichspreisen, ein eigenes Kurzgutachten kann 5-stellige Beträge sparen.
- Ferienmonate anpeilen: Juli/August verzeichnen 60-70 % weniger Termine, wer daheim bleibt, hat den Hammer für sich.
5 | Nebenschauplätze ausserhalb ZH, wo sich das Pendeln lohnt
- Limmattal (AG | ZH): 26 Versteigerungen 2023 mit Ø Verkehrswert 642 k CHF, perfekte Buy-to-Let-Grösse.
- Frauenfeld & Winterthur Nord (TG): Eigentumswohnungen Ø 1,05 Mio. CHF, aber kaum Mitbieter (6,1 Termine/100 000 EW).
- Wil & Rheintal (SG): Ø Verkehrswert 547 k CHF, günstigster Ost-CH-Grossraum mit Intercity-Anschluss.
6 | FAQs für Erstbieter
Kann ich das Objekt vorab besichtigen?
Ja. Das Betreibungsamt setzt einen offiziellen Termin, oft nur eine Stunde. Kamera & Checkliste mitnehmen!
Wie läuft die Finanzierung?
Banken belehnen ZVG-Objekte meist bis 70 % des Zuschlags. Die ersten 10 % müssen Sie sofort hinterlegen.
Was passiert mit bestehenden Mietern?
Mietverträge gehen automatisch über (OR 261), Kündigung wegen Eigenbedarf frühestens nach drei Monaten möglich.
Fazit, Top-Lage ≠ Top-Preis
Das Zürcher Umland beweist, dass Traumimmobilien keineswegs dem Inserate-Premium vorbehalten sind. Hohe städtische Verkehrswerte treffen hier auf eine überdurchschnittliche Versteigerungsdichte in den angrenzenden Kantonen, perfekte Bedingungen für alle, die mit gutem Timing, starker Finanzierung und etwas Mut das nächste Schnäppchen an der S-Bahn sichern wollen. Das nächste Hammer-Geräusch könnte bereits Ihr Eintrittsticket zur Traumlage sein.
