Lugano & Locarno: Immobilienversteigerungen mit Seesicht

Warum der Süden überzeugt: Zwei See, zwei Städte, ein chancenreicher Markt

Lugano & Locarno (TI) sind die Aushängeschilder eines Kantons, der im schweizweiten Vergleich seit Jahren eine hohe Versteigerungsaktivität bietet – mit mediterranem Klima, intakter touristischer Nachfrage und vielfältigen Objekttypen von kompakten Eigentumswohnungen bis zur Villa mit Seesicht. Für Investoren bedeutet das: planbarer Dealflow, deutliche Saisonalität und ein Objektmix, der verschiedene Strategien zulässt – vom Cashflow-orientierten Kauf bis zum gezielten Value-Add.

Marktdaten 2021–2024: Tessin führt, die Schweiz bleibt stabil

Schweizweit bewegte sich die Anzahl der Zwangsversteigerungen im Vierjahresvergleich auf einem robusten Niveau: 2021: 854, 2022: 622, 2023: 644, 2024: 610. Das Gesamtvolumen lag 2024 bei rund 670,9 Mio. CHF und damit deutlich über 2023 (≈560,7 Mio. CHF).

Der Kanton Tessin (TI) bleibt im Ländervergleich klar vorn: 2024 wurden 114 Termine registriert (Quote 32,6 pro 100’000 Einwohner), 2023 waren es 135 (38,2), 2022 146 (41,3) und 2021 154 (77,6).

Jahr	CH: Anzahl	CH: Volumen	TI: Anzahl	TI: je 100’000 Ew.	Saisonalität (CH)
2024	610	≈ 670,9 Mio. CHF	114	32,6	Peaks: Juni (75), Oktober (62); Sommer ruhig.
2023	644	≈ 560,7 Mio. CHF	135	38,2	Peaks: März (79), Juni (79); Juli/August ruhiger.
2022	622	≈ 744,2 Mio. CHF	146	41,3	Herbst belebt; Ferienzeit schwach.
2021	854	≈ 904,3 Mio. CHF	154	77,6	Peaks: Mai/Juni; Q2 am stärksten.

Tessin im Vergleich

Auch 2024 liegen Waadt (VD), Wallis (VS) und Bern (BE) hoch in der Rangliste – dennoch führt TI absolut wie pro Kopf. Städtische Kantone wie Zürich (ZH) und Genf (GE) liegen pro Kopf aufgrund grosser Einwohnerzahlen tiefer. Auffällig sind zudem erhöhte Pro-Kopf-Werte in Jura (JU) und Glarus (GL).

Objektmix & Preisniveaus: Was in Lugano und Locarno typischerweise kommt

Die Angebotsstruktur folgt dem Schweizer Muster: Wohnhäuser und Eigentumswohnungen stellen 2024 rund 75 % aller Verfahren (2023: ≈68 %). Für Käufer rund um Lugano/Locarno (TI) bedeutet das: die beste Datenverfügbarkeit (Vergleichswerte, Mieten) und die grösste Liquiditätsbasis.

Beim Preisniveau zeigen die kantonalen Durchschnittswerte die Bandbreite: In TI lagen 2023 Eigentumswohnungen Ø bei ca. 797 Tsd. CHF, Wohnhäuser Ø bei ca. 1,073 Mio. CHF; 2022 lagen ETW Ø bei ca. 902 Tsd. CHF, Wohnhäuser Ø bei ca. 821 Tsd. CHF. Im Schweizer Premiumsegment erzielten Villen Ø 5,1 Mio. CHF (2023) bzw. 3,92 Mio. CHF (2024).

Mikrolagen mit Seebezug: was Rendite treibt

Seesicht & Erreichbarkeit: Höhenlage, Distanz zur Uferpromenade, ÖV-Anbindung (Bahnhof, Bus) und Nähe zum Zentrum (Arbeitsplätze, Einkauf, Gesundheit) sind direkte Treiber von Nachfrage und Miete.
Topografie & Bauzustand: Hanglagen bieten Aussicht, erfordern aber ein Auge für Entwässerung, Wärmeschutz und Parkierung (Steigung). In Bestandsobjekten sind Dach/Hülle/Haustechnik die Hebel für planbare CAPEX.
Nutzungskonzepte: ETW mit effizientem Grundriss, Balkon/Loggia und Stellplatz sind in Lugano/Locarno besonders vermietungsstark; Häuser mit separaten Einheiten erlauben flexible Nutzung (Eigenbedarf/Teilvermietung).

„Der Verkehrswert ist eine Leitplanke, nicht der Zielpreis. Wer Ertragswert und CAPEX konsequent gegeneinanderstellt, bietet in ruhigen Sommermonaten mit kühlem Kopf.“

// Rückwärtskalkulation (vereinfachtes Muster für Seelage-ETW)
Jahresnettomiete = (Miete_peak * Wochen_peak) + (Miete_off * Wochen_off) - Leerstand
Ertragswert      = Jahresnettomiete / Diskontsatz
CAPEX            = Hülle + Technik + Innenausbau + Nebenkosten
Sicherheitsabzug = 10%–20% (Mikrolage, Auslastungsrisiko)
MaxGebot         = min(Ertragswert, Verkehrswert) - CAPEX - Sicherheitsabzug

Timing & Bietdynamik: die Saisonalität nutzen

Die Terminierung folgt einem klaren Muster: 2024 waren Juni und Oktober stark, Juli/August deutlich ruhiger; 2023 stachen März und Juni hervor. Wer den Sommer nutzt, trifft häufig auf weniger Konkurrenz – wichtig in gefragten Seelagen.

Praxisleitfaden für Lugano & Locarno

Screening & Due Diligence

Terminkalender aufbauen: Peak-Monate (Frühsommer/Herbst) für breites Screening, Sommer für gezielte Gebote.
Aktenlage sichern: Grundbuch, Dienstbarkeiten, STWE-Reglemente, Baulinien, Parkierungs- und Zufahrtsrechte.
Technik prüfen: Heizung (Öl→WP/Pellet?), Dämmstandard, Fensteralter, Dachzustand; Hangwasserführung im Griff?
Ertragswert kalkulieren: realistische Miete (Peak/off-Peak), Betriebskosten, Leerstandspuffer.
Finanzierung fixieren: Zahlungsfristen nach Zuschlag, Gebühren (Handänderung, Publikation), Reserven für CAPEX.

Strategien je Objekttyp

ETW (Cashflow): Fokus auf Lagequalität, Grundrissökonomie, Bewirtschaftbarkeit. Preisanker: kantonale Ø-Werte 2023/2022 als Plausibilitätscheck.
Wohnhaus (Value-Add): Zusätzliche Einheit schaffen (Einlieger), energetische Sanierung, Aussenräume optimieren (Balkon/Loggia, Stellplatz). Ø-Werte 2023/2022 zeigen den Spielraum.
Villa/Premium: Selektiv bieten, da Ø-Preise 2024 unter Vorjahr; Sanierungskonzepte und Nutzungsszenarien sind wertentscheidend.

Benchmark-Tabelle: Einordnung für Seelagen

Kennzahl	Tessin (TI)	Schweiz	Interpretation
Anzahl ZVG 2024	114	610	Konstanter Dealflow im Südkanton – ideal für regelmässiges Bieten.
Rate je 100’000 Ew. (2024)	32,6	–	Pro-Kopf führend; Wettbewerb verteilt sich.
Ø ETW (2023)	≈ 0,797 Mio. CHF	–	Gute Einstiegsobjekte mit Seebezug möglich.
Ø Wohnhaus (2023)	≈ 1,073 Mio. CHF	–	Preiskorridor für klassische Ein-/Zweifamilienhäuser.
Ø ETW (2022)	≈ 0,902 Mio. CHF	–	Vorjahreswert als Referenz für Plausibilitäten.
Ø Villa CH (2024 / 2023)	–	3,92 / 5,10 Mio. CHF	Premium mit Rücksetzer 2024 – selektive Chancen.
Peaks (CH-Termine)	Juni/Oktober (2024), März/Juni (2023)	–	Sommerdelle als Bieterfenster.

Regionale Verortung: wo Lugano & Locarno im Mosaik stehen

Neben TI sind Waadt (VD) und Wallis (VS) regelmässig aktiv. Pro-Kopf sticht 2024 Jura (JU) heraus; Glarus (GL) zeigt ebenfalls erhöhte Werte. Zürich (ZH) und Genf (GE) rangieren pro Kopf tiefer, bleiben absolut relevant. Für Investoren in Lugano/Locarno heisst das: Seelagen mit planbarem Dealflow – und genug Marktbreite für kluge Selektion.

FAQ – Häufige Fragen zu Seelage-Versteigerungen

Wie stark wirkt Saisonalität auf die Zuschläge?

In ruhigen Sommermonaten sinkt oft der Konkurrenzdruck. Peaks vor/nach der Ferienzeit benötigen disziplinierte Obergrenzen.

Welche Objekttypen eignen sich für den Einstieg?

Eigentumswohnungen mit praktikablem Grundriss und Stellplatz; bei Häusern klare CAPEX-Pläne und Nutzungsszenarien (Halten/Teilvermietung/Refit).

Wie nutze ich kantonale Ø-Werte für mein Maximalgebot?

Ø-Werte sind Plausibilitätsanker. Das Maximalgebot leitet sich aus Ertragswert minus CAPEX und Sicherheitsabzug ab – nie aus dem Verkehrswert allein.

Fazit: Mediterrane Gelegenheit mit System

Lugano & Locarno (TI) verbinden Seelage, stabile Nachfrage und einen kantonsweit führenden Versteigerungsmarkt. Mit sauberer Due Diligence, Nutzung der Saisonalität und einer strengen Ertragswertlogik lassen sich Objekte mit Aussicht in tragfähige, langfristige Investments verwandeln – ganz ohne Hektik im Bietsaal.