Neuenburg & Freiburg: Zweisprachige Kantone, doppelte Chancen

Warum zweisprachige Kantone Investoren besonders anziehen

In Freiburg (FR) und Neuenburg (NE) treffen solide Nachfragestrukturen auf vielfältige Objektprofile – von städtischen Eigentumswohnungen über Einfamilienhäuser bis zu Tourismus-nahen Zweitwohnsitzen. Die Zweisprachigkeit erweitert den Käuferkreis, erhöht die Vermarktungsspanne und senkt Leerstandsrisiken. Für Investoren entsteht so ein robuster Deal-Flow, der sich konjunkturunabhängiger verhält als in monolingualen Nischen.

Marktdynamik 2021–2024: Stabilität mit klarem Fokus auf Wohnnutzung

Wohnhäuser und Eigentumswohnungen stellen den Kern des schweizweiten Versteigerungsmarktes. 2023 entfielen zusammen rund zwei Drittel aller Termine auf diese beiden Typen; 2024 lag der Anteil sogar bei etwa drei Vierteln.

Gleichzeitig zeigt sich die Robustheit des Volumens: 2024 verringerte sich die Anzahl der Zwangsversteigerungen leicht auf 610, während das Gesamtvolumen – getrieben von höherwertigen Objekten – auf rund 671 Mio. CHF anstieg. Saisonale Cluster sind weiterhin klar erkennbar: die meisten Termine wurden im Juni und Oktober angesetzt, während Juli/August ruhiger verlaufen.

Preisfenster im Direktvergleich: Freiburg versus Neuenburg

Wer in FR und NE investiert, profitiert von zwei komplementären Preiswelten:

• Eigentumswohnungen (2023): In Neuenburg lagen die durchschnittlichen Verkehrswerte bei rund 286 Tsd. CHF – ein attraktives Einstiegsniveau. In Freiburg bewegten sie sich bei rund 835 Tsd. CHF, was Spielraum für qualitativ hochwertige Lagen und Vermietungskonzepte bietet.
• Wohnhäuser (2023): In Neuenburg erzielten Wohnhäuser im Schnitt rund 893 Tsd. CHF, in Freiburg etwa 737 Tsd. CHF. Damit eignet sich Freiburg besonders für Haus-Strategien mit Value-Add-Potenzial ( energetische Sanierung, Flächennachverdichtung ), während Neuenburg im Haussegment tendenziell werthaltige Mikrolagen abbildet.

Kennzahl (Auswahl)	Freiburg (FR)	Neuenburg (NE)
Ø Verkehrswert ETW (2023)	~ 835 Tsd. CHF	~ 286 Tsd. CHF
Ø Verkehrswert Wohnhaus (2023)	~ 737 Tsd. CHF	~ 893 Tsd. CHF
Marktanteil Wohnnutzung	Schweizweit dominierend (2023 ≈68 %, 2024 ≈75 %)

Strategien für unterschiedliche Renditeprofile

1) Einstiegsrendite über ETW in Neuenburg

Das tiefe ETW-Preisniveau in NE erlaubt konservative Kalkulationen: kleine/mittlere Einheiten in Neuenburg (NE), La Chaux-de-Fonds (NE) oder Le Locle (NE) sind häufig effizient sanierbar und nachgefragt – ideal für Buy-to-Let mit planbaren Cashflows.

2) Value-Add mit Wohnhäusern in Freiburg

Die moderaten Haus-Durchschnittswerte in FR eröffnen Chancen für Capex-getriebene Wertsteigerung. In Freiburg (FR), Bulle (FR) oder Murten (FR) finden sich regelmässig Objekte, bei denen energetische Ertüchtigung, Grundrissanpassung oder die Umwidmung von Nebenräumen unmittelbar die Marktfähigkeit verbessert.

3) Saisonalität als Taktgeber

In der Sommerpause nimmt die Taktzahl traditionell ab, während Frühsommer und Herbst Hochphasen bleiben. Wer Due-Diligence-Prozesse straff organisiert, kann die dichten Terminblöcke im Juni/Oktober gezielt nutzen – insbesondere in Konkurrenz zu starken Kantonen wie Waadt (VD) und Tessin (TI), die regelmässig hohe Aktivität aufweisen.

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Operative Exzellenz: Vom Zuschlag zur Rendite

Checkliste vor Gebot

• Verkehrswert verstehen: Den amtlichen Verkehrswert mit lokalen Vergleichsangeboten und Sanierungsbedarf spiegeln. 2024 stieg das Gesamtvolumen trotz weniger Terminen – ein Indiz für höhere Objektqualitäten in den Auktionspipelines.
• Objekttyp kennen: Wohnhäuser/ETW dominieren, Gewerbe und MFH sind seltener – entsprechend differenziert fallen Wettbewerb und Finanzierung aus.
• Kapitalbindung planen: In NE lässt sich Kapital breiter streuen (mehr Einheiten), während in FR selektive Haus-Investments mit klaren Werthebeln punkten.

Basiskalkulation (Pseudocode)

// Nettoanfangsrendite (NAR)
NAR = (Miete_jährlich - Rücklagen - Betriebs-/Unterhalt) / Gesamtkosten


// Gesamtkosten
Gesamtkosten = Zuschlagspreis + Sanierung + Nebenkosten (Steuern, Notar, Gebühren)

// Beispiel: NE-ETW
Zuschlagspreis = 300_000
Sanierung = 25_000
Nebenkosten = 15_000
Miete_jährlich = 16_800
Rücklagen+BU = 2_800
NAR ≈ (16_800 - 2_800) / (300_000 + 25_000 + 15_000) ≈ 4,2 %

Merke: Rendite entsteht beim Einkauf. In Zwangsversteigerungen zählen schnelle Verfügbarkeit, saubere Unterlagen und klare Capex-Pläne. Wer in NE breit streut, glättet das Risiko; wer in FR gezielt saniert, beschleunigt die Werthebung.

Regionale Hinweise & Mikrolagen

Neuenburg (NE)

Universitäts- und Uhrenstandort mit stabiler Nachfrage in Mittelklassen-Segmenten. Attraktive Einstiegsobjekte in Neuenburg (NE), La Chaux-de-Fonds (NE) und Le Locle (NE). Das ETW-Preisband ist im schweizweiten Vergleich moderat und prädestiniert für Buy-to-Let und Core-Plus.

Freiburg (FR)

Als Bindeglied zwischen Mittelland und Romandie bietet Freiburg (FR) – inkl. Bulle (FR), Murten (FR) und Düdingen (FR) – ein vielseitiges Haus-Segment. Im Vergleich zu NE liegen die durchschnittlichen Haus-Verkehrswerte tiefer; das erleichtert Sanierungs- und Halte-Strategien mit Mieterhöhungs-Pfad nach Modernisierung.

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Praxisnahe Beispiele für Suchprofile

1. Core-Plus in NE: 2–3-Zimmer-ETW nahe ÖV & Jobschwerpunkten. Fokus auf technische Teilmodernisierung (Küche/Bad), energetische Quick-Wins, Light CAPEX.
2. Value-Add in FR: Einfamilienhaus mit strukturellem Potenzial (DG-Ausbau, Grundrissoptimierung). Zielrendite nach Capex > 5 % bei konservativer Miete.
3. Regionale Diversifikation: Mix aus 2–3 NE-ETW plus 1 FR-Haus senkt Klumpenrisiko und hebt den Cashflow – saisonal auf Juni/Oktober clustern.

Timing & Deal-Flow: Wo die Pipeline herkommt

2022 zeigten beide Kantone solide Aktivität (FR ca. 22 Versteigerungen, NE ca. 10), eingebettet in einen nationalen Markt mit 622 Terminen. In der Tendenz weisen südwestliche Kantone seit Jahren überdurchschnittliche Aktivität aus – ein Umfeld, in dem zweisprachige Regionen besonders liquide bleiben.

FAQ: Häufige Fragen zu Geboten & Finanzierung

• Bid-Cap setzen? Ja. Obergrenze aus konservativem Mietertrag und Ziel-NAR ableiten; Capex-Puffer einpreisen.
• Finanzierung? Vorab verbindliche Kreditzusagen (Tragbarkeitsprüfung) einholen; Auszahlung nach Zuschlag klären.
• Due Diligence? Grundbuch, Schätzungsunterlagen, Baurecht/Servitute, energetischer Zustand, Sanierungsfahrplan.
• Wettbewerb? In Hochphasen weichen Interessenten aus VD, TI oder GE in angrenzende Kreise aus – Suchradien in FR/NE entsprechend erweitern.

Fazit: Doppelte Chance, klarer Plan

Neuenburg (NE) liefert günstige Einstiege in etabilierten Mikrolagen; Freiburg (FR) bietet Haus-Cases mit handfesten Werthebeln. Wer Saisonalität nutzt, Preise sauber herleitet und Prozesse standardisiert, erschliesst in zweisprachigen Kantonen verlässliche Renditequellen – heute und über den Zyklus hinweg.