Appenzell & Thurgau: Wie ländliche Versteigerungen zu cleveren Investments werden

Regionale Besonderheiten im Osten: Warum ländliche Zwangsversteigerungen überzeugen

Wer in ländlich geprägten Kantonen wie Appenzell Innerrhoden (AI), Appenzell Ausserrhoden (AR) und Thurgau (TG) investiert, profitiert von drei strukturellen Vorteilen: planbarer Wettbewerb, greifbare Preisspannen zum Verkehrswert und solide Nachfrage nach Wohnraum. Während städtische Märkte wie Zürich (ZH) oder Genf (GE) von hoher absoluter Aktivität geprägt sind, bieten ländliche Versteigerungen das, was clevere Investoren am meisten schätzen: Zeit für saubere Due Diligence und die Chance, Qualität zu einem Abschlag zu sichern.

Datenlage 2021–2024: Was der Markt tatsächlich zeigt

Gesamtschweiz: 2021 waren es 854 Verfahren, 2022 622, 2023 644 und 2024 610. Das Volumen stieg 2024 trotz geringerer Anzahl auf rund 671 Mio. CHF (+≈20 % ggü. 2023).
Saisonalität: Terminstarke Monate sind wiederkehrend der Frühsommer und Herbst (2024 insbesondere Juni und Oktober; 2023 März und Juni).
Objektschwerpunkt: Wohnhäuser und Eigentumswohnungen stellen durchgängig den Großteil der Verfahren (≈ 65–75 %).

Thurgau (TG): Kleiner Markt mit starken Referenzwerten

Der Thurgau (TG) sticht bei Eigentumswohnungen durch überdurchschnittliche Durchschnittswerte hervor. 2023 zählte der Kanton zu den drei Top-Märkten bei den Ø-Verkehrswerten von Eigentumswohnungen (≈ 1,05 Mio. CHF). Für Investoren ist das ein Qualitätssignal: Auch abseits der Metropolen existieren stabile Zahlungsbereitschaften, sofern Lage, Zustand und Grundrisse überzeugen.

Bei Wohnhäusern zeigt TG eine höhere Volatilität der Durchschnittswerte über die Jahre (Stichwort kleine Stichproben) – 2022 lagen Ø-Werte deutlich unter den Spitzenkantonen, was selektive Chancen eröffnet. Wichtig: Durchschnittswerte sind in kleinen Kantonen sensibel; die Objektprüfung im Einzelfall bleibt entscheidend.

Appenzell (AI/AR): Seltene, aber wertvolle Gelegenheiten

In Appenzell Innerrhoden (AI) und Appenzell Ausserrhoden (AR) sind Versteigerungen selten – genau das schafft Raum für gründliche Vorbereitung. 2023 gehörte AI zu den Kantonen mit der geringsten absoluten Zahl an Verfahren (je 1 Vorgang am Tabellenende). 2024 wurden in AR lediglich zwei Verfahren veröffentlicht; AI verzeichnete keine. Für strategische Käufer bedeutet das: wenige, aber umso intensiver analysierbare Dossiers.

So wird aus dem ländlichen Los ein kluges Investment

1) Mikrolage & Alltagstauglichkeit

Erreichbarkeit: Nähe zu Knotenpunkten wie Herisau/Heiden (AR) und Frauenfeld/Weinfelden (TG) sichert Nachfrage. Ergänzend wirkt die Vernetzung zu St. Gallen (SG) als Arbeits- und Ausbildungsmarkt.
Quartiersubstanz: Schulen, ÖV-Takt, Nahversorgung und Freizeitangebot schlagen sich direkt in erzielbaren Mieten nieder – entscheidend für den Rückwärtskalkulationspreis.

2) Objektqualität & Energie

Bausubstanz: Baujahr, Hülle, Heizung (Wärmepumpe/Pellet) und Fensteralter bestimmen Capex-Zyklen. Ein solider Sanierungsplan ist im Bietsaal bares Geld.
Energiehebel: In ländlichen Beständen lassen sich Verbrauch und Betriebskosten oft mit überschaubarem Mitteleinsatz optimieren (Hydraulischer Abgleich, Dämmmaßnahmen, PV), was Renditen stabilisiert.

3) Bietstrategie: diszipliniert und datenbasiert

Der Verkehrswert ist eine Leitplanke, kein Kaufbefehl. Wer mit Ertragswert und Sicherheitsabschlägen kalkuliert, bietet selbstbewusst – aber nie unkontrolliert.

// Rückwärtskalkulation (vereinfachtes Beispiel)
Ertragswert = (Jahresnettomiete - nicht-umlagefähige Kosten) / Diskontsatz
Sicherheitsabschlag = 10% bis 20% (Objektrisiken, Marktpuffer)
MaxGebot = min(Ertragswert, Verkehrswert) - Capex - Sicherheitsabschlag

Marktmechanik in der Praxis

Termine & Timing

Die Häufung von Terminen im Juni und Oktober (2024) bzw. März und Juni (2023) ermöglicht taktische Planung: In „Peak“-Monaten ist der Bietersaal oft voller, der Fokus der Konkurrenz verteilt sich; in ruhigeren Monaten lassen sich Nischenchancen nutzen.

Objekttypen & Liquidität

Wohnhäuser und Eigentumswohnungen stellen die größte Liquiditätsbasis im Auktionsmarkt. Für Anleger in TG, AR und AI bedeutet das: bestes Verhältnis aus Datenverfügbarkeit (Vergleichswerte, Mieten) und Exit-Flexibilität.

Vergleich & Benchmarks

Kennzahl	Schweiz	Thurgau (TG)	Appenzell AR/AI	Kommentar
Anzahl Versteigerungen (2024)	610	selektiv	AR: 2 \| AI: 0	Seltene Dossiers in AR/AI ermöglichen gründliche Prüfung.
Gesamtvolumen (2024)	≈ 670,9 Mio. CHF	–	–	Höheres Volumen trotz geringerer Anzahl unterstreicht Qualitätsmix.
Terminstarke Monate	Juni, Oktober (2024); März, Juni (2023)	–	–	Planungsvorteil für Finanzierung & Bieterreihenfolge.
Anteil Wohnhäuser+ETW	≈ 75 % (2024) \| ≈ 68 % (2023)	–	–	Fokus auf klassische Wohnnutzungen.
Ø Verkehrswert ETW (2023)	–	≈ 1,05 Mio. CHF	niedriges Fallaufkommen	TG gehört zu den Top-Kantonen bei ETW-Ø-Werten.
Ø Verkehrswert Wohnhäuser (2022)	–	≈ 0,78 Mio. CHF	–	Belegt die Streuung kleiner Märkte (Stichprobeneffekt).

Risikosteuerung: fünf Hebel, die im ländlichen Raum zählen

Grundbuch & Rechte: Dienstbarkeiten, Wegrechte, Leitungen, Baulasten sauber prüfen.
Baurecht & Zonierung: Erweiterungen und energetische Erneuerungen früh mit der Gemeinde klären.
Capex-Disziplin: Reserven für Dach, Fassade, Heizung und Fenster realistisch kalkulieren.
Mieternachfrage: Pendelachsen und regionale Arbeitgeber (z. B. SG, TG) in die Mietprognose übersetzen.
Liquiditätsplanung: Zuschlagszahlung, Handänderungskosten, Gebühren im Liquiditätsplan fix hinterlegen.

FAQ – Typische Investorenfragen

Wie realistisch ist ein Abschlag zum Verkehrswert?

In kleinen Bietersälen steigt die Chance auf Preisdisziplin – Abschläge sind möglich, aber abhängig von Objektqualität, Konkurrenzdruck und Finanzierungssicherheit.

Welche Objekttypen eignen sich für den Einstieg?

Eigentumswohnungen in guten Mikrolagen (TG) für sofortigen Cashflow; Ein- und Zweifamilienhäuser (AR/AI) mit klaren Capex-Plänen für Value-Add.

Wann sollte ich bieten?

In Peak-Monaten breit screenen, in ruhigeren Phasen selektiv zuschlagen. Finanzierung bereits vor der Steigerung finalisieren.

Fazit: Ländliche Auktionen belohnen Systematik

Wer den Marktzyklus kennt, Mikrolagen versteht und sauber rückwärtskalkuliert, findet in Thurgau (TG), Appenzell Ausserrhoden (AR) und Appenzell Innerrhoden (AI) renditestarke, risikoarme Gelegenheiten – jenseits des Grossstadttrubels und mit genau der Datenbasis, die es für disziplinierte Gebote braucht.