Zürcher Luxuswohnung ersteigert: Zwangsversteigerung bringt 5,9-Millionen-Immobilie unter den Hammer

Auf dem Zürichberg fand Anfang Februar 2023 eine der spektakulärsten Grundpfandverwertungen der letzten Jahre statt: Eine 6½-Zimmer-Gartenmaisonette inklusive vier Tiefgaragenplätzen wechselte für 5,9 Millionen CHF den Besitzer, rund 300 000 CHF unter dem amtlichen Schätzwert. Das Siegergebot kam von einem Paar aus Zermatt, das damit den Zweikampf gegen einen Zürcher Mitbieter für sich entschied.

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1 Objekt im Überblick

• Lage: Forster-/Krönleinstrasse, Quartier Fluntern, erhöhter Südhang mit Blick über Stadt und See.
• Typ & Grösse: 6½-Zimmer-Gartenmaisonette in einem 2012 erstellten Beton-Ensemble («Bunker»-Komplex).
• Schätzwert: 6,2 Mio. CHF (inkl. vier Garagenplätze), Zuschlag bei 5,9 Mio. CHF.
• Ausstattung: Eigener Lift, grosser Veloraum, private Gartenfläche, vier Stellplätze in der Tiefgarage.
• Anzahlung: 100 000 CHF mussten unmittelbar vor Zuschlag hinterlegt werden.

«Das Gebot von 5,9 Millionen bleibt unbeantwortet, damit ersteigert das Paar die Wohnung unter Schätzwert …»

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2 Chronologie der Versteigerung

Datum	Ereignis
27.01.2023	Betreibungsamt Zürich publiziert Steigerungsanzeige, Schätzwert 6,2 Mio. CHF.
02.02.2023	Öffentliche Auktion im Kirchgemeindehaus Hottingen, vier Bieter treiben den Preis von 2,93 Mio. (Mindestgebot) auf 5,9 Mio. CHF.
03. - 13.02.2023	Zehntägige Beschwerdefrist gemäss Art. 156 Abs. 2 SchKG (ohne Einsprachen).
März 2023	Eigentumsübertragung ins Grundbuch Fluntern nach vollständiger Kaufpreiszahlung.

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3 Rechtliche Eckpfeiler der Zürcher Pfandverwertung

3.1 Pfandverwertung nach SchKG

1. Betreibungsbegehren (Art. 67 ff.) durch Gläubiger, hier die finanzierende Bank.
2. Pfandverwertungsbegehren (Art. 151) wegen Grundpfandforderung von 2,93 Mio. CHF.
3. Öffentliche Bekanntmachung & Schätzung mindestens vier Wochen vor Termin.
4. Steigerung ohne Doppelaufruf da keine weiteren Hypotheken oder Nutzungsrechte bestanden.
5. Zuschlag (Art. 143) sofortige Anzahlung 100 000 CHF, Restzahlung innert vereinbarter Frist.

3.2 Besonderheiten des Zürcher Markts

Zwangsversteigerungen sind in der Limmatstadt äusserst selten: 2022 gab es laut Betreibungsamt nur drei Fälle im gesamten Stadtgebiet.

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4 Ökonomische Einordnung

• Rabatt trotz Premiumlage: 5 % unter Schätzwert mag gering klingen, ist für Zürichberg-Objekte aber bemerkenswert, Neubauten gehen hier oft mit 10 % Aufpreis zum Marktwert weg.
• Vergleichswert: Neubau-Eigentumswohnungen auf dem Zürichberg erzielen derzeit Ø 25 000 CHF/m², selbst konservativ gerechnet liegt der effektive m²-Preis der Ersteigerung unter 23 000 CHF.
• Sofortnutzen: Da keine Mietverträge oder Dienstbarkeiten übernommen werden mussten, kann der neue Eigentümer die Wohnung umgehend beziehen oder vermieten (Kurzzeit-Renditen bis 4 % p.a. im Luxussegment).
• Risikopuffer: Der Preisabschlag bietet Spielraum für Renovationen oder spätere Wertsteigerungen durch Marktentwicklung.

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5 Chancen und Erfolgsfaktoren für zukünftige Bietende

1. Anzahlung vorbereiten: Zürcher Ämter verlangen i.d.R. 100 000 CHF Bankgarantie oder Bar-Kasse sofort nach dem dritten Aufruf.
2. Schätzungsbericht studieren: Enthält essenzielle Infos zu m²-Preisen, allfälligen Baumängeln und Stockwerkeigentums-Reglement.
3. Marktlimiten definieren: Das Paar aus Zermatt blieb strikt innerhalb seines Budgets und siegte dennoch, Preisdisziplin vermeidet nachträgliche Finanzierungsrisiken.
4. Kontext nutzen: In Saalauktionen wirkt Publikumsdruck wer entschlossen auftritt, signalisiert Zahlungsfähigkeit und kann Konkurrenz einschüchtern.

FAQ zur Zürcher Zwangsversteigerung

Muss ich als Ausländer eine Lex-Koller-Bewilligung beantragen?
Für reine Wohnnutzung ohne Zweitwohnsitzstatus benötigen Drittstaatenangehörige grundsätzlich eine Bewilligung, Schweizer*innen und EU/EFTA-Bürger*innen mit Niederlassung nicht.

Welche Gebühren fallen zusätzlich an?
Betreibungsamtsgebühr ca. 1,5 % des Zuschlags, plus Grundbuchkosten von 0,5 %.

Kann ich nach dem Zuschlag noch vom Kauf zurücktreten?
Nein, der Zuschlag ist rechtskräftig, sobald die Beschwerdefrist abgelaufen ist, bei Nichtzahlung drohen Schadenersatz und Wiederversteigerung.

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6 Learnings aus dem Zürichberg-Fall

• Schnelligkeit zahlt sich aus: Das Siegerpaar überwies die 100 000 CHF Anzahlung bereits vor Auktionsbeginn und handelte souverän.
• Transparenz stärkt Vertrauen: Öffentlich ausgerufene Mindestgebote schaffen Fairness für alle Beteiligten.
• Seltenheit als Werttreiber: Weil Zwangsverwertungen in Zürich rar sind, erzielen selbst Schnäppchenobjekte langfristig stabile Marktpreise.

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7 Fazit

Die 5,9-Millionen-Ersteigerung am Zürichberg beweist eindrucksvoll, dass Grundpfandverwertungen auch im Top-Segment attraktive Chancen bieten. Klar geregelte Abläufe nach SchKG, volle Transparenz und ein diszipliniertes Bieter-Mindset machen aus vermeintlichen Notverkäufen Win-Win-Situationen für Käufer und Gläubiger. Wer Gesetzesgrundlagen kennt, Finanzierungszusagen sichert und den Markt sorgfältig analysiert, kann in der Premium-Liga der Zürcher Immobilien mit vergleichsweise überschaubarem Risiko einsteigen.