Entwicklung der Zuschlagspreise 2020–2025: Wo sinken die Preise wirklich?

Einleitung

Die Jahre 2020 bis 2025 markieren eine Phase deutlicher Veränderungen auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Besonders die Entwicklung der Zuschlagspreise bei Zwangsversteigerungen liefert wertvolle Einblicke in regionale Trends, Marktverhalten und Preisrealitäten jenseits der offiziellen Immobilienstatistiken. Während der klassische Immobilienmarkt vielerorts weiterhin hohe Preise verzeichnet, offenbart die Auswertung der Versteigerungsdaten eine differenzierte Dynamik - mit Regionen, in denen die Preise stagnieren oder sogar sinken.

Auf Grundlage der jährlichen Marktberichte zeigt sich ein klarer Trend: Der Gesamtwert versteigerter Immobilien blieb über die Jahre weitgehend stabil, doch die durchschnittlichen Zuschlagspreise pro Objekt entwickelten sich unterschiedlich - abhängig von Region, Objekttyp und Nachfrage. Damit bieten Zwangsversteigerungen heute mehr denn je Chancen für Investoren, die unterbewertete Immobilien identifizieren möchten.

Gesamtentwicklung 2020-2025

Die Schweiz verzeichnete in den letzten fünf Jahren eine insgesamt leicht rückläufige Anzahl an Zwangsversteigerungen, begleitet von steigenden Verkehrswerten in den oberen Marktsegmenten. Während 2021 mit 854 Verfahren einen Höhepunkt markierte, sanken die Zahlen bis 2024 auf rund 610 Objekte. Gleichzeitig stieg das Versteigerungsvolumen von 560 Mio. CHF (2023) auf rund 670 Mio. CHF (2024) - ein Indikator für die wachsende Bedeutung von höherpreisigen Objekten im Markt.

Der durchschnittliche Zuschlagspreis hängt stark von der Objektkategorie ab. Wohnhäuser und Eigentumswohnungen machen weiterhin rund drei Viertel aller Versteigerungen aus. In diesem Segment haben sich die Werte stabilisiert, während Luxusobjekte wie Villen und Mehrfamilienhäuser teilweise deutliche Preisrückgänge verzeichnen.

Preisrückgänge bei Spitzenobjekten

Besonders auffällig ist die Entwicklung im oberen Preissegment. 2021 wurden Villen im Schnitt noch mit 2,48 Mio. CHF bewertet, 2022 lag der Durchschnitt bereits bei 3,85 Mio. CHF, und 2023 erreichte dieser Wert einen Höchststand von 5,1 Mio. CHF. 2024 fiel der durchschnittliche Verkehrswert dieser Objekte auf 3,92 Mio. CHF zurück - ein Rückgang um über 20 %.

Ein ähnliches Bild zeigt sich bei Mehrfamilienhäusern: Nach den Spitzenwerten von über 8,9 Mio. CHF im Jahr 2022 stabilisierte sich der Durchschnitt auf rund 1,6 Mio. CHF. Hier deutet sich eine Marktanpassung an die gestiegenen Finanzierungskosten und die sinkende Nachfrage institutioneller Anleger an.

Regionale Unterschiede der Zuschlagspreise

Die Preisentwicklung unterscheidet sich stark nach Kanton. In den Kantonen Tessin (TI), Waadt (VD) und Wallis (VS) zeigen sich im Zeitraum 2020-2025 weiterhin die höchsten Zuschlagspreise pro Kopf, während in Bern (BE), Solothurn (SO) und Aargau (AG) vor allem im mittleren Preissegment stabile, leicht steigende Werte zu beobachten sind.

Auffällig ist dagegen der Rückgang in einigen Kantonen der Zentralschweiz und Ostschweiz. In Zürich (ZH), Zug (ZG) und Luzern (LU) stagnieren die Zuschlagspreise, während in St. Gallen (SG), Schaffhausen (SH) und Thurgau (TG) ein leichter Rückgang um 3-7 % im Fünfjahresvergleich zu verzeichnen ist.

Kantone mit sinkenden Preisen

Kanton	Durchschnittlicher Rückgang 2020-2025	Besonderheiten
Zürich (ZH)	−5 %	Sinkende Zuschläge bei Eigentumswohnungen, stabile Nachfrage nach Einfamilienhäusern
St. Gallen (SG)	−6 %	Mehrfamilienhäuser verzeichnen deutlich geringere Gebote
Thurgau (TG)	−4 %	Stagnation im ländlichen Raum, weniger institutionelle Käufer
Luzern (LU)	−7 %	Abkühlung bei gehobenen Wohnhäusern in Randlagen
Wallis (VS)	−3 %	Touristische Regionen mit Preiskorrekturen durch gestiegene Zinsen

Objekttypen im Vergleich

Die durchschnittlichen Zuschlagspreise nach Objektkategorie zeigen eine klare Differenzierung zwischen Wohn- und Gewerbesegment:

• Eigentumswohnungen: stabil bei rund 700.000-800.000 CHF; Rückgänge vor allem in städtischen Lagen durch höhere Finanzierungskosten.
• Wohnhäuser: leichter Anstieg von 903.000 CHF (2022) auf rund 1,0 Mio. CHF (2024); hohe Nachfrage bei privaten Käufern.
• Mehrfamilienhäuser: starke Preisschwankungen; von 8,9 Mio. CHF (2022) auf rund 1,6 Mio. CHF (2024).
• Villen: Preiskorrektur von 5,1 Mio. CHF (2023) auf 3,9 Mio. CHF (2024); geringere Bieterzahlen.

Besonders für Anleger mit langfristiger Perspektive bleiben Wohnobjekte in stabilen Regionen die attraktivste Kategorie. Durch präzise Marktanalysen können Investoren in Zwangsversteigerungen reale Marktwerte erkennen, bevor sie sich in der breiten Statistik abbilden.

Wirtschaftliche Hintergründe

Die Preisdynamik bei Zwangsversteigerungen steht in engem Zusammenhang mit den Zinsentwicklungen und der Kreditverfügbarkeit. Nach der Phase extrem niedriger Zinsen bis 2022 führte die restriktivere Geldpolitik der SNB zu einer deutlichen Verteuerung von Hypotheken. Dies dämpfte die Nachfrage nach hochpreisigen Immobilien und senkte die Zuschlagspreise in sensiblen Regionen.

Gleichzeitig stieg die Zahl der strategischen Bieter, die Versteigerungen gezielt für den Erwerb unterbewerteter Objekte nutzen. Diese Professionalisierung des Käufermarkts sorgt für stabile Mindestpreise, insbesondere in Regionen mit begrenztem Angebot.

„Wer den Markt versteht, kauft heute bei der Zwangsversteigerung nicht, weil er muss - sondern weil er kann.“

Ausblick: Stabilisierung mit Chancen

Für 2025 ist von einer weitgehenden Stabilisierung der Zuschlagspreise auszugehen. Während die Anzahl der Verfahren konstant bleibt, verschiebt sich die Nachfrage zunehmend in die mittleren und unteren Preissegmente. Käufer mit solider Finanzierung finden dadurch Zugang zu Lagen und Objekten, die in den Vorjahren unerschwinglich waren.

Plattformen wie LocalAuction.ch tragen wesentlich zur Markttransparenz bei. Durch die zentrale Erfassung sämtlicher amtlicher Versteigerungen in der Schweiz können Investoren Trends frühzeitig erkennen, Regionen vergleichen und gezielt Chancen identifizieren - von Tessin bis Zürich.

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