Waadtländer Versteigerungsmarkt 2024: Günstige Immobilien am Genfersee

Warum der Waadtländer Versteigerungsmarkt 2024 besonders attraktiv ist

Der Kanton Waadt verbindet wirtschaftliche Stärke, internationale Nachfrage und Lebensqualität am Genfersee – eine seltene Kombination, die Zwangsversteigerungen zu einem chancenreichen Einstiegsfenster macht. 2024 wurden in der Schweiz insgesamt 610 Zwangsversteigerungen registriert, das Gesamtvolumen stieg dabei auf rund 670 Mio. CHF. Für Waadt sind 77 Versteigerungen dokumentiert; pro 100’000 Einwohner liegt die Versteigerungsrate bei 9,3 und damit klar im oberen Mittelfeld. Zudem zeigt der Jahresverlauf eine ausgeprägte Saisonalität (Hochpunkte im Juni und Oktober, Ruhe im Juli/August) – wer antizyklisch bietet, kauft oft günstiger.

Wer den Takt des Marktes versteht, kauft am Genfersee, wenn andere am Seeufer sitzen.

Dynamik in Zahlen: Einordnung und Trend

Nach dem pandemiebedingt hohen Jahr 2021 (854 Versteigerungen Schweiz) konsolidierte der Markt 2022 (622), stieg 2023 leicht (644) und blieb 2024 stabil bei 610 Fällen – bei höherem Gesamtvolumen. Für Investoren zählt: weniger Termine heisst nicht weniger Chancen, sondern selektiv bessere.

Waadt im Dreijahresvergleich

Jahr	Anzahl Versteigerungen (VD)	Besonderheit
2022	85	TI/VS/VD als Spitzenkantone; Sommerloch nutzbar
2023	73	Waadt führt bei Wohnhaus-Durchschnittswerten (~2,213 Mio. CHF)
2024	77	Höheres CH-Gesamtvolumen (~670 Mio. CHF); starke Peaks in Juni/Oktober

Genfersee als Renditetreiber: Lagen, die funktionieren

Der See- und Pendlergürtel liefert Nachfrage, die selbst in einem selektiven Markt trägt. Besonders spannend sind:

Lausanne (VD): Universitäts- und Unternehmensstandort – solide Vermietbarkeit bei Stadtwohnungen.
Montreux (VD) & Vevey (VD): Seesicht, Zweitwohnsitze, corporate demand – ideal für kompakte ETW.
Nyon (VD) & Achse Richtung Genf (GE): Pendlerlage, internationale Arbeitgeber – Liquidität am Sekundärmarkt.
Yverdon-les-Bains (VD) & Morges (VD): Wachstumskorridore mit moderaterem Einstiegspreis.

Preisniveaus & Objektmix: Wo die Schnäppchen warten

In der Schweiz stellen Wohnhäuser und Eigentumswohnungen konstant den Löwenanteil der Versteigerungen: 2024 rund 75 %, 2023 ca. zwei Drittel. Für Waadt sind die Preisanker beachtlich: 2023 erzielten Wohnhäuser hier die höchsten Durchschnittswerte des Landes (~2,213 Mio. CHF), Eigentumswohnungen lagen bei ~952 Tsd. CHF. Gleichzeitig zeigt die Schweiz-weite Verteilung, dass etwa 60 % aller ETW-Verkehrswerte unter 600’000 CHF liegen – genau hier entstehen Einstiegsgelegenheiten.

Premium bleibt bezahlbar, wenn man den Takt beachtet: 2024 lag der durchschnittliche Verkehrswert von Villen Schweiz-weit bei ~3,92 Mio. CHF (Rückgang ggü. 2023 mit ~5,1 Mio. CHF). Solche Verschiebungen öffnen Nischen für kapitalkräftige Käufer – etwa ältere Objekte mit Modernisierungsbedarf in Seelage.

Saisonalität nutzen: Der beste Zeitpunkt zum Bieten

Die meisten Termine fallen regelmässig auf das 2. und 4. Quartal (Juni/Oktober Spitze); Juli/August bleibt traditionell ruhig. Für Investoren, die flexible Planung lieben, sind Sommertermine besonders interessant – weniger Konkurrenz, mehr Verhandlungsspielraum, oft tiefere Zuschläge. Das Muster war 2021, 2022, 2023 und 2024 klar sichtbar.

Praxisleitfaden: In 6 Schritten zur cleveren Waadt-Investition

Suchprofil schärfen: Fokus auf 2–3 Lagen (z. B. Lausanne, Montreux, Nyon) und 1–2 Objekttypen (ETW, EFH/MFH).
Verkehrswert entzaubern: Er ist ein Anker, kein Endpreis. Prüfen, was der Markt in der Mikrolage tatsächlich zahlt (Vergleichsmieten/-preise, Leerstand, Sanierungsjahr).
Technik prüfen: Wärme, Dach, Fassade, Fenster, Leitungen; Seelage heisst oft erhöhte Unterhaltskosten – einkalkulieren.
Timing spielen: Termine ausserhalb der Peaks (Juli/August) oder mit kurzer Vorlaufzeit beobachten – weniger Bieter, bessere Relationen.
Maximalgebot diszipliniert berechnen: Siehe Formel unten.
Plan B sichern: Finanzierung & Make-Ready Budget (z. B. Küche/Bad, Boden, Maler) vorab reservieren – Geschwindigkeit entscheidet.

// Einfache Bietformel für Disziplin am Auktionstag
MaxGebot = Verkehrswert × Sicherheitsabschlag
           − (Renovationsbudget + Transaktionsnebenkosten)
           − Risikoaufschlag (z.B. 1–2 % für Unwägbarkeiten)

Beispielhafte Chancen am See

Stadtwohnung in Lausanne (VD): Nachfrage durch Studierende/Unternehmen – kurze Leerstände.
2–3-Zi. ETW in Vevey/Montreux (VD): Seesicht & Lifestyle als Preistreiber – Renovierungsfälle gezielt prüfen.
Einfamilienhaus-Zuschlag in Nyon/Morges (VD): Pendlerachse nach Genf (GE) erhöht Wiederverkaufsliquidität.

Marktmechanik verstehen: Objektmix & Werttreiber

Schweiz-weit bestimmen Wohnhäuser und Eigentumswohnungen den Markt. 2024 entfielen rund 284,7 Mio. CHF Volumen auf Wohnhäuser und 210,7 Mio. CHF auf Eigentumswohnungen – das sind die Segmente, in denen die meisten Chancen entstehen. Der Sweet Spot liegt häufig bei gut gelegenen, leicht sanierungsbedürftigen ETW und EFH unterhalb der Luxuslinie.

Preisorientierung für Waadt-Investoren

Wohnhäuser (VD): ~2,213 Mio. CHF Durchschnitt 2023 – landesweiter Spitzenwert (zeigt die Zahlungsbereitschaft für Lage/Qualität).
Eigentumswohnungen (VD): ~952 Tsd. CHF Durchschnitt 2023; dennoch lohnt der Blick auf Untergrenzen – viele CH-ETW lagen 2023 unter 600’000 CHF.
Villen (CH): ~3,92 Mio. CHF im Schnitt 2024 (2023: ~5,1 Mio. CHF) – selektiv attraktive Upside durch Modernisierung.

FAQ: Häufige Fragen von Investoren

Welche Orte sind als Einstieg besonders geeignet?

Rund um den See: Lausanne, Vevey, Montreux, Nyon. Wer längerfristig denkt, prüft auch Morges und Yverdon-les-Bains.

Wann ist die Konkurrenz am geringsten?

Statistik spricht für Juli/August – saisonal schwächere Monate mit weniger Terminen und Bietern.

Welche Objekte sind 2024/25 am interessantesten?

ETW/EFH unterhalb der Luxusklasse, sanierungsfähig und mit klarer Mikrolagen-Story (Arbeitsplätze, ÖV, Seebezug). Der Mix stellt 2024 rund 75 % der Zwangsversteigerungen – hier ist die Auswahl am grössten.

Fazit: Günstig einsteigen, solide entwickeln

Waadt kombiniert Stabilität und Nachfrage – ideal, um in Zwangsversteigerungen strukturiert einzusteigen. Wer antizyklische Termine nutzt, Mikrolagen sauber bewertet und das Maximalgebot diszipliniert herleitet, erschliesst am Genfersee echte Preisvorteile. 2024 zeigt: Trotz etwas weniger Terminen bewegt sich mehr Volumen – ein Umfeld, in dem konsequente Prüfung und schnelles Handeln belohnt werden.