Verkehrswert vs. Zuschlag: Wie viel sparen Käufer bei Zwangsversteigerungen wirklich?

Zwangsversteigerungen zählen zu den wenigen Märkten, in denen Immobilien systematisch unter dem amtlichen Verkehrswert gehandelt werden. Doch wie gross ist dieser Preisvorteil 2024 tatsächlich? Eine Auswertung der Marktberichte 2021-2024 von Local Auction zeigt: Bereits der gesetzliche Mechanismus sorgt dafür, dass Gebote im ersten Aufruf meist bei 70-80 % des Verkehrswerts starten, und im zweiten Aufruf theoretisch ganz ohne Untergrenze fallen können. In der Praxis ergeben sich so zweistellige prozentuale Rabatte, die insbesondere in preisintensiven Kantonen wie Zürich (ZH) oder Waadt (VD) schnell hunderttausende Franken ausmachen.

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1 | Was sagen die Daten?

1.1 Gesamtmarkt 2021 - 2023

• 904 Mio. CHF Verkehrswert-Volumen bei 854 Versteigerungen im Rekordjahr 2021.
• 744 Mio. CHF Volumen bei 622 Terminen 2022 (-18 % Jahr-zu-Jahr).
• ≈ 760 Mio. CHF und 644 Objekte 2023, das Niveau hat sich nach Corona stabilisiert.

«Die beiden Halbjahre 2022 liegen praktisch gleichauf, ein Indiz, dass sich der Markt nach dem Corona-Nachholeffekt 2021 normalisiert hat.» - Marktbericht 2022

1.2 Durchschnittswerte nach Objekttyp

Objekttyp	Ø Verkehrswert 2021	Ø Verkehrswert 2022	Theoretischer Startpreis* (70 %)
Wohnhaus	1 025 000 CHF	903 000 CHF	≈ 632 000 CHF
Eigentumswohnung	758 000 CHF	674 000 CHF	≈ 472 000 CHF
Mehrfamilienhaus	2 424 000 CHF	8 960 000 CHF	≈ 6 270 000 CHF

*Startpreis ≈ 1. Aufruf × 70 %. Rechtlich liegt die Untergrenze zwischen 70 % und 80 % des Verkehrswerts (Art. 130a SchKG), bei einem zweiten Aufruf entfällt sie ganz.

2 | So entsteht der Rabatt

1. Amtliche Schätzung (Verkehrswert): Das Betreibungsamt beauftragt einen unabhängigen Schätzer.
2. Erstaufruf: Gebote müssen mindestens 70–80 % des Verkehrswerts erreichen, sonst bleibt das Objekt «sitzen».
3. Zweitaufruf: Fällt der erste Durchgang durch, gibt es keine Untergrenze mehr. Hier realisieren Käufer die grössten Abschläge.

Praxisbeispiel Zürich

Ein Wohnhaus mit 1 Mio. CHF Verkehrswert in ZH kann also schon bei 700 000 CHF den Zuschlag erhalten. 2021 lag der durchschnittliche Verkehrswert von Zürcher Wohnhäusern bei 1,75 Mio. CHF, jedes Prozent Rabatt entspricht dort ~17 500 CHF.

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3 | Regionale Schnäppchen-Hotspots 2024

• Tessin: Höchste Fallzahl (41,3 ZVG je 100 000 EW 2022) und damit grosse Auswahl.
• Wallis & Waadt: Solide Objektzahlen, aber Verkehrswerte teils unter nationalem Schnitt, ideal für Einsteiger.
• Glarus: Kleiner Kanton, aber zweithöchste Quote (27,2 Fälle je 100 000 EW), und damit wenig Bieter-Konkurrenz.

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4 | Fünf Tipps, um den Zuschlag zum Wunschpreis zu holen

1 | Verkehrswert kritisch hinterfragen

Prüfen Sie Baujahr, Sanierungen und Mikrolage, gerade bei älteren Schätzgutachten schlummern stille Reserven.

2 | Zweitaufruf antizipieren

Beobachten Sie Objekte, die im ersten Termin kein Gebot erzielten, dort fallen im Folgeaufruf oft die grössten Rabatte.

3 | Finanzierung vor Auktion klären

Der Zuschlagspreis ist innert 20 Tagen fällig. Ein unwiderrufliches Bank-Zahlungsversprechen bringt Ihnen einen taktischen Vorteil.

4 | Gebotsstrategie festlegen

Setzen Sie ein Walk-Away-Limit (z. B. 85 % Verkehrswert). Emotionslose Disziplin spart Geld.

5 | Nebenkosten einkalkulieren

Handwerker-Rücklagen, Gebühren und Handänderungssteuer mindern den Rabatt nicht selten um weitere 5-7 %.

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Fazit

Der Unterschied zwischen Verkehrswert und Zuschlag ist kein Marketing-, sondern ein Strukturvorteil des Schweizer Versteigerungssystems. Wer die Spielregeln kennt, kann in Top-Regionen oftmals 15-30 % unter Marktpreis kaufen, ohne die Unsicherheit eines Off-Market-Deals. Dank der transparenteren Datenlage seit 2021 lässt sich dieser Vorteil erstmals quantifizieren, und zeigt klar: Zwangsversteigerungen bleiben auch 2024 der wohl schnellste Weg zum Immobilienrabatt.