Zwangsversteigerungen in Zürich: Stadtimmobilien unter Marktwert entdecken

Die Limmatstadt gilt als teuerstes Pflaster der Schweiz, doch wer den Kalender der Betreibungsämter studiert, stösst auf Zwangsversteigerungen (ZVG), bei denen selbst Premium-Lagen plötzlich mit zweistelligem Rabatt gehandelt werden. 2023 wurden in ZH 27 Objekte versteigert, was gerade einmal 1,7 Termine pro 100 000 Einwohner entspricht, ein Fliegenschiss verglichen mit Tessin (38,2). Genau diese Knappheit sorgt dafür, dass Bietende im Saal häufig nur wenige Gegner haben, und der Hammer Preisnachlässe von 15-30 % unter Verkehrswert ermöglicht.

1 | Zürcher Zahlen auf einen Blick

Jahr	ZVG Anzahl	Ø Eigentumswohnung (Tsd. CHF)	Ø Wohnhaus (Tsd. CHF)	Kommentar / Quelle
2021	26	1 199	1 750	Corona-Nachholeffekt
2022	29	774	1 568	Marktberuhigung
2023	27	1 793	1 984	Rückkehr hochpreisiger City-Objekte
2024	≈ 34*	n. a.	n. a.	*Balkengrafik Seite 5

Seit 2021 schwankt die Stückzahl nur gering, während die durchschnittlichen Verkehrswerte sprunghaft steigen, ein Indiz, dass «teurere» Stadtlagen den Weg ins ZVG-Register finden, während Randgemeinden eher ausbleiben.

2 | Warum unter Marktwert?

Verfahrensmechanik: Der Erstaufruf muss nur 70 % des amtlichen Verkehrswerts erreichen. Wird dieses Minimum verfehlt, fällt im Zweitaufruf die Untergrenze ganz.
Geringe Konkurrenz: Mit kaum 30 Terminen pro Jahr verteilt auf 1,6 Mio. Einwohner bleibt das Käuferfeld überschaubar.
Informationsvorsprung: Viele Business-Angestellte in Zürich bemerken die Termine nicht, ein Pluspunkt für vorbereitete Investorinnen und Investoren.

„Die städtischen Kantone Bern und Zürich sind in dieser Darstellung weiter abgeschlagen, obwohl sie in der absoluten Zahl an Versteigerungen deutlich höher platziert waren.“ (Marktbericht 2023, S. 5)

3 | Objektmix & typische Abschläge

Eigentumswohnungen: 2023 Ø Verkehrswert 1,79 Mio. CHF. Startgebot somit ab 1,25 Mio. CHF, Endzuschlag häufig im Bereich 1,35-1,50 Mio. CHF (-15 %).
Wohnhäuser: Ø 1,98 Mio. CHF. Zuschläge zwischen 1,4-1,7 Mio. CHF sind keine Seltenheit (-20 %).
Mehrfamilienhäuser & Gewerbe-Lofts: selten, aber Game-Changer: Hier entscheidet sich der Preis fast immer im Zweitaufruf mangels Cash-starker Bieter.

4 | Drei Strategien für Zürcher Stadt-Deals

1 | «Fix & Hold» in Quartieren der 80er-Jahre

Eigentumswohnung in Oerlikon, Verkehrswert 1,65 Mio. CHF, Zuschlag 1,18 Mio. CHF (Zweitaufruf). Nach 120 k CHF Modernisierung Nettomiete 4 500 CHF/Monat → Anfangsrendite 4,1 %.

2 | Micro-Serviced-Apartments im Kreis 5

Leerstehendes Büro (Gewerbe-Kategorie), Verkehrswert 1,45 Mio. CHF. Umbau in 6 Studios à 24 m², Zielmiete 170 CHF/Nacht → Netto-Yield > 8 %.

3 | «Trade-Up», Einfamilienhaus in den Goldküsten-Gemeinden

Wohnhaus Küsnacht, Verkehrswert 3,2 Mio. CHF, Zuschlag 2,45 Mio. CHF (-23 %). Nach Teilparzellierung → Exit als zwei EFH zu je 2,1 Mio. CHF.

5 | Biet-Taktik: So holst du den Hammer

Ferienmonat Juli nutzen: 2024 wurden schweizweit nur 19 Termine erfasst, die Konkurrenz war nie geringer.
Bargeld & Bankgarantie: 10 % Anzahlung am Auktionstag, Rest innert 20 Tagen. Wer das schriftlich vorlegt, signalisiert Stärke.
Zweitaufrufe monitoren: Scheitert der Ersttermin, erhältst du eine Einladung, wann der Preisdeckel fällt, der eigentliche «Sweet Spot» des Zürcher ZVG-Markts.

6 | Zürich im Kantons-Vergleich

	ZH	VD	TI
ZVG 2023 (Stk.)	27	73	135
ZVG/100 000 EW	1,7	9,1	38,2
Ø Wohnhaus (2023, Tsd. CHF)	1 984	2 213	1 458
Ø Eigentumswohnung (2023, Tsd. CHF)	1 793	952	797

Quelle: Marktbericht 2023, Seiten 5-10.

Zürich kombiniert hohe Verkehrswerte mit vergleichsweise wenigen Terminen, ideal für Käuferinnen und Käufer, die mit einem Deal pro Jahr grosse Vermögenseffekte erzielen wollen.

Fazit, Premium-Rabatte im Herzen der Limmatstadt

Die Daten der letzten vier Jahre zeigen: Trotz minimaler Stückzahlen ist Zürich einer der wertstabilsten und zugleich renditestärksten Plätze für Zwangsversteigerungen in der Schweiz. Wer früh den Terminkalender checkt, Finanzierung sichert und im Zweitaufruf konsequent zuschlägt, kann sich ein Innenstadtobjekt oft 20 % unter Marktwert sichern, ein Vorteil, den klassische Portale längst eingepreist haben.