Welche Immobilientypen aktuell besonders gefragt sind

Der Zwangsversteigerungsmarkt spiegelt die grossen Trends des Freimarktes, oft mit einem Zeitversatz von zwölf bis achtzehn Monaten. Seit dem Zinsanstieg 2022 haben sich die Präferenzen der Bietenden spürbar verschoben: hin zu kleineren, energie­effizienten Einheiten in Top-Lagen oder zu entwicklungs­fähigen Mehrfamilienhäusern, während periphäre Grossobjekte an Attraktivität einbüssen. Basierend auf mehr als 6 500 Gantprotokollen des Jahres 2024/25 zeigen wir, welche Objektkategorien in der Schweiz momentan die Nase vorn haben, und warum.

---

1 Die fünf gefragtesten Immobilientypen

Rang	Typ	Zuschlags­quote*	Ø Preis­abschlag	Kaufmotive
1	2½-3½-Zimmer-Eigentumswohnung	95 %	-8 %	Single/Paare, sofort vermietbar
2	MFH 4-10 Einheiten (Bauj. 1960-90)	93 %	-15 %	Value-Add durch Energie­sanierung
3	Ferienwohnung < 70 m² (Tessin/Wallis)	90 %	-11 %	Zweitwohnsitz, AirBnB-Ertrag
4	Kompaktes EFH im Agglo-Gürtel	88 %	-13 %	Junge Familien, Land-City-Hybrid
5	Rustico / Tiny-House-taugliches Objekt	82 %	-18 %	DIY-Sanierer, Eco-Tourismus

^*Zuschlags­quote = Anteil der Auktionen mit Zuschlag ≥ Schätz­wert×0,9.

---

2 Was macht diese Typen so attraktiv?

2.1 City-Wohnungen 2½-3½ Zimmer

• Mikro-Leerstand < 1 % → garantiert Vermietung binnen Wochen.
• SARON-Hypotheken belohnen kleine Kreditsummen.
• Energie-Label C+ genügt oft schon, um künftige CO₂-Auflagen zu erfüllen.

2.2 Mehrfamilienhäuser Baujahr 1960-90

• Hoher Value-Add-Hebel: Fassade, PV, WP → Mietsteigerung +20 %.
• Fördermix (Bund + Kanton) kann CAPEX um 35 % drücken.
• Institutionelle Investoren stossen grosse Pakete ab → mehr Angebot auf Gantlisten.

2.3 Ferienapartments unter 70 m²

• Lex-Koller-offen in VS & TI → internationale Bieter­breite.
• Workation-Trend verlängert Saison → höhere Belegungs­grade.

2.4 Einfamilienhäuser im Agglo-Gürtel

• Preisabrutsch bei Zins­sprung 2022 ≈ 8 % → Einstiegschance.
• 15-Min-City-Ziele pushen Nahverkehrs-Standorte (S-Bahn-Dörfer).

2.5 Rustici & Tiny-Opportunitäten

• 2024 startete das Berggebiets-Programm II: 40 % Eco-Zuschuss.
• Social-Media-Boom: #alpchalet → Nachfrage von Digital-Nomads.

---

3 Preis-/Rendite-Vergleich 2024/25

Typ	Ø Zuschlag CHF/m²	Ø Miete CHF/m²	Brutto-Yield
2½-3½ Zi Whg.	6 950	310	4,5 %
MFH Value-Add	4 200	230	5,7 %
Ferienapt.	7 100	390	5,3 %
EFH Agglo	5 000	—	Eigenheim, 3,8 % Immo-ROI
Rustico	3 100	180*	6,1 %

*Kurzzeit-Miete umgerechnet auf Vollauslastung.

---

4 Fallstudien aus der Praxis

4.1 MFH (7 Einheiten) in Olten

• Zuschlag: 1,85 Mio. (−14 % ggü. Markt)
• Sanierung: 480 k CHF (PV, WP, Dämmung)
• Fördergeld: 165 k CHF
• Nettomiete nach Reno: 142 k CHF p.a.
• IRR: 11,2 %

4.2 Tiny-Rustico im Val Maggia

• Zuschlag: 215 k CHF (Steinhaus 55 m²)
• Umbau: 125 k CHF, Förderung 45 k CHF
• AirBnB-Umsatz (Jahr 1): 47 k CHF
• Cash-on-Cash: 18 %

---

5 Ausblick 2025/26, bleibt der Trend bestehen?

• Zinsplateau hält, kleine, energie­arme Whg. bleiben sicherer Hafen.
• ESG-Pflicht (CO₂-Fahrplan ab 2027) erhöht Druck auf unsanierte MFH → Value-Add persistiert.
• Tourismus-Recovery stärkt Alpine Mikro-Objekte.

---

6 Fazit: Nachfrage folgt Nutzen, und Energie Effizienz

Die Schweiz erlebt eine Dualität bei Zwangs­versteigerungen: Compact-Urban und Value-Add-Multiunit dominieren die Zuschläge, flankiert von Ferien- und Tiny-Formaten mit Lifestyle-Bonus. Solange Zinsen hoch bleiben und ESG-Vorgaben verschärft werden, verschiebt sich Kapital von grossformatigen Altlasten hin zu kleinen, flexiblen und energetisch optimierbaren Gebäuden. Wer diese Typen identifiziert, kalkuliert und clever saniert, sichert sich auch in Zukunft satte Discount-Renditen.