Welche Immobilientypen aktuell besonders gefragt sind
22. Juni 2025
Der Zwangsversteigerungsmarkt spiegelt die grossen Trends des Freimarktes, oft mit einem Zeitversatz von zwölf bis achtzehn Monaten. Seit dem Zinsanstieg 2022 haben sich die Präferenzen der Bietenden spürbar verschoben: hin zu kleineren, energieeffizienten Einheiten in Top-Lagen oder zu entwicklungsfähigen Mehrfamilienhäusern, während periphäre Grossobjekte an Attraktivität einbüssen. Basierend auf mehr als 6 500 Gantprotokollen des Jahres 2024/25 zeigen wir, welche Objektkategorien in der Schweiz momentan die Nase vorn haben, und warum.
1 Die fünf gefragtesten Immobilientypen
| Rang | Typ | Zuschlagsquote* | Ø Preisabschlag | Kaufmotive |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2½-3½-Zimmer-Eigentumswohnung | 95 % | -8 % | Single/Paare, sofort vermietbar |
| 2 | MFH 4-10 Einheiten (Bauj. 1960-90) | 93 % | -15 % | Value-Add durch Energiesanierung |
| 3 | Ferienwohnung < 70 m² (Tessin/Wallis) | 90 % | -11 % | Zweitwohnsitz, AirBnB-Ertrag |
| 4 | Kompaktes EFH im Agglo-Gürtel | 88 % | -13 % | Junge Familien, Land-City-Hybrid |
| 5 | Rustico / Tiny-House-taugliches Objekt | 82 % | -18 % | DIY-Sanierer, Eco-Tourismus |
*Zuschlagsquote = Anteil der Auktionen mit Zuschlag ≥ Schätzwert×0,9.
2 Was macht diese Typen so attraktiv?
2.1 City-Wohnungen 2½-3½ Zimmer
- Mikro-Leerstand < 1 % → garantiert Vermietung binnen Wochen.
- SARON-Hypotheken belohnen kleine Kreditsummen.
- Energie-Label C+ genügt oft schon, um künftige CO₂-Auflagen zu erfüllen.
2.2 Mehrfamilienhäuser Baujahr 1960-90
- Hoher Value-Add-Hebel: Fassade, PV, WP → Mietsteigerung +20 %.
- Fördermix (Bund + Kanton) kann CAPEX um 35 % drücken.
- Institutionelle Investoren stossen grosse Pakete ab → mehr Angebot auf Gantlisten.
2.3 Ferienapartments unter 70 m²
- Lex-Koller-offen in VS & TI → internationale Bieterbreite.
- Workation-Trend verlängert Saison → höhere Belegungsgrade.
2.4 Einfamilienhäuser im Agglo-Gürtel
- Preisabrutsch bei Zinssprung 2022 ≈ 8 % → Einstiegschance.
- 15-Min-City-Ziele pushen Nahverkehrs-Standorte (S-Bahn-Dörfer).
2.5 Rustici & Tiny-Opportunitäten
- 2024 startete das Berggebiets-Programm II: 40 % Eco-Zuschuss.
- Social-Media-Boom: #alpchalet → Nachfrage von Digital-Nomads.
3 Preis-/Rendite-Vergleich 2024/25
| Typ | Ø Zuschlag CHF/m² | Ø Miete CHF/m² | Brutto-Yield |
|---|---|---|---|
| 2½-3½ Zi Whg. | 6 950 | 310 | 4,5 % |
| MFH Value-Add | 4 200 | 230 | 5,7 % |
| Ferienapt. | 7 100 | 390 | 5,3 % |
| EFH Agglo | 5 000 | — | Eigenheim, 3,8 % Immo-ROI |
| Rustico | 3 100 | 180* | 6,1 % |
*Kurzzeit-Miete umgerechnet auf Vollauslastung.
4 Fallstudien aus der Praxis
4.1 MFH (7 Einheiten) in Olten
- Zuschlag: 1,85 Mio. (−14 % ggü. Markt)
- Sanierung: 480 k CHF (PV, WP, Dämmung)
- Fördergeld: 165 k CHF
- Nettomiete nach Reno: 142 k CHF p.a.
- IRR: 11,2 %
4.2 Tiny-Rustico im Val Maggia
- Zuschlag: 215 k CHF (Steinhaus 55 m²)
- Umbau: 125 k CHF, Förderung 45 k CHF
- AirBnB-Umsatz (Jahr 1): 47 k CHF
- Cash-on-Cash: 18 %
5 Ausblick 2025/26, bleibt der Trend bestehen?
- Zinsplateau hält, kleine, energiearme Whg. bleiben sicherer Hafen.
- ESG-Pflicht (CO₂-Fahrplan ab 2027) erhöht Druck auf unsanierte MFH → Value-Add persistiert.
- Tourismus-Recovery stärkt Alpine Mikro-Objekte.
6 Fazit: Nachfrage folgt Nutzen, und Energie Effizienz
Die Schweiz erlebt eine Dualität bei Zwangsversteigerungen: Compact-Urban und Value-Add-Multiunit dominieren die Zuschläge, flankiert von Ferien- und Tiny-Formaten mit Lifestyle-Bonus. Solange Zinsen hoch bleiben und ESG-Vorgaben verschärft werden, verschiebt sich Kapital von grossformatigen Altlasten hin zu kleinen, flexiblen und energetisch optimierbaren Gebäuden. Wer diese Typen identifiziert, kalkuliert und clever saniert, sichert sich auch in Zukunft satte Discount-Renditen.
