Das Vorkaufsrecht: Wann hast du als Käufer einen Vorteil?

Wer sich mit Zwangsversteigerungen beschäftigt, denkt oft an spektakuläre Preisabschläge, doch echte Insider-Vorteile liegen häufig im Vorkaufsrecht. Miteigentümer:innen, Baurechtsgeber oder sogar Gemeinden können ein Objekt nach dem Zuschlag übernehmen, ohne in den stressigen Bieterkampf einzusteigen. Dieser Beitrag zeigt dir, wann das funktioniert, wie du dein Recht an der Auktion geltend machst und warum das Verfahren am Ende allen Beteiligten Sicherheit bietet.

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1 Rechtsgrundlagen, die wichtigsten Paragraphen

Norm	Thema	Impact bei Zwangsversteigerung
Art. 681 f. ZGB	Gesetzliche Vorkaufsrechte (Miteigentum, Baurecht, bäuerliches Bodenrecht)	Explizit Vorkaufsfall auch bei Zwangsversteigerung
Art. 216c OR	Vertragliche Vorkaufsrechte	Ausgeschlossen bei Zwangsversteigerung
Art. 30 Abs. 4 VZG & Art. 139 SchKG	Spezialanzeige an Berechtigte	Amt informiert dich rechtzeitig über Termin & Modalitäten
Art. 60a VZG	Ausübung an der Steigerung	Recht kann nur sofort und zu denselben Bedingungen ausgeübt werden

«Bei gesetzlichen Vorkaufsrechten gilt die Faustregel: Wer Recht hat, muss präsent sein. Nur wer an der Auktion erscheint, kann es effektiv nutzen.»

2 Welche Arten von Vorkaufsrecht gibt es, und welche greifen?

2.1 Gesetzliche Vorkaufsrechte (immer zulässig)

• Miteigentümer:innen nach Art. 682 ZGB
• Baurechtsgeber / –nehmer (selbständiges und dauerndes Baurecht)
• Bäuerliches Bodenrecht (BGBB z. B. Verwandten-Vorkauf)
• Öffentlich-rechtliche Rechte von Kantonen/Gemeinden (z. B. Freihaltezone)

All diese Rechte können an der Steigerung ausgeübt werden, das Betreibungsamt sendet dir eine Spezialanzeige, damit du weiss, wann du erscheinen musst.

2.2 Vertragliche Vorkaufsrechte (meist kein Vorteil)

Vertraglich vereinbarte Rechte gemäss Art. 216c OR erlöschen nicht, können aber bei der Zwangsversteigerung selbst nicht ausgeübt werden, du darfst also nicht „nachträglich“ den Hammerpreis übernehmen.

2.3 Ausnahmen & Grauzonen

• Wird das gesamte Grundstück versteigert und nicht nur ein Miteigentumsanteil, darf ein Miteigentümer sein Recht nicht geltend machen.
• Bei Doppelaufruf (Ausruf mit / ohne eingetragenes Vorkaufsrecht) kann das Amt das nachrangige vertragliche Recht löschen, falls das Ergebnis für die Gläubiger besser ist.

3 So übst du dein Vorkaufsrecht an der Auktion aus

1. Spezialanzeige abwarten: Termin, Objekt­daten und Mindestkaution stehen drin.
2. Auktion besuchen: körperliche Präsenz oder Video-Zuschaltung (falls zugelassen).
3. Sicherheitsleistung hinterlegen: identisch zum normalen Bieter (meist 10 % des Schätzwerts).
4. Nach dem Hammerschlag meldest du dich sofort beim Versteigerungsbeamten und erklärst schriftlich die Ausübung (Art. 60a Abs. 3 VZG).
5. Kaufpreis begleichen innerhalb der vom Amt angesetzten Frist (oft 20 Tage).

Praxis-Hack: Was, wenn ich zu spät komme?

Verpasst du den Aufruf, ist dein Recht weg. Fristwiederherstellung ist nur bei unverschuldeter Verspätung möglich (Art. 77 ff. ZPO), extrem selten! Besser einen Bevollmächtigten schicken.

4 Deine Vorteile als Vorkaufsberechtigte:r

• Preisdeckel: Du kaufst exakt zum Zuschlagspreis, nicht einen Rappen mehr.
• Kein Bieterstress: Du kannst die Konkurrenz beobachten und erst am Ende zuschlagen.
• Planungssicherheit: Banken finanzieren lieber, wenn du das Objekt sicher erhältst.
• Risikominimierung: Du übernimmst ein bereits geräumtes und rechtssicher verwertetes Objekt.

5 Grenzen des Vorkaufsvorteils

• Bargeldpflicht: Ohne 10 %-Kaution keine Teilnahme.
• Keine Preisverhandlungen: Bedingungen sind fix, Mängel oder Altlasten lassen sich nicht mehr abziehen.
• Vorbehalt öffentlicher Rechte: Gemeinden mit eigenem Vorkaufsrecht (z. B. Freihaltezone § 64 PBG ZH) können dich ausstechen.

6 Praxisbeispiel: Die stille Siegerin

Anna besitzt einen 40 %-Miteigentumsanteil an einer Ferienvilla in Graubünden. Die Mehrheit will verkaufen, doch man streitet sich, es kommt zur gerichtlichen Zwangsversteigerung. Anna hinterlegt CHF 80 000 Sicherheitsleistung, wartet ab und löst nach dem Hammerschlag (CHF 1.9 Mio.) ihr gesetzliches Vorkaufsrecht: Sie übernimmt alle Anteile zum Zuschlagspreis. Ihr Vorteil: Kein Bietpoker, fairer Marktpreis und sofortiges Alleineigentum. Die Bank finanziert 70 %, weil das Objekt bereits lastenbereinigt ist.

7 Checkliste für künftige Vorkäufer:innen

1. Spezialanzeige früh archivieren, Termin & Fristen markieren.
2. Kautionsgeld bereithalten (10 % Schätzwert).
3. Finanzierungszusage der Bank vor dem Auktionstag sichern.
4. Betreibungsamt kontaktieren, klären, ob Online-Zuschaltung zulässig.
5. Objekt besichtigen & Gutachten prüfen (keine Verhandlung später möglich).
6. Vollmacht für Stellvertreter vorbereiten (falls du verhindert bist).

8 FAQ

Kann ich mein gesetzliches Vorkaufsrecht nach der Auktion noch ausüben?

Nein. Art. 60a VZG verlangt die Erklärung während der Steigerung, danach ist das Fenster geschlossen.

Gilt mein vertragliches Recht wenigstens im Freihandverkauf?

Ja. Sobald das Amt auf Freihandverkauf umstellt (z. B. bei fehlenden Geboten), ist das Vorkaufsrecht wieder voll wirksam.

Ich bin Baurechtsnehmer, brauche ich trotzdem eine Kaution?

Ja. Auch Vorkaufsberechtigte müssen die gleiche Sicherheitsleistung wie alle Bieter stellen, sonst droht Ausschluss.

9 Fazit: Dein Recht, dein Vorteil

Das Vorkaufsrecht ist kein Stolperstein, sondern eine Premium-Option für gut informierte Käufer:innen. Gesetzliche Rechte lassen dich das Objekt sicher und zum fairen Preis übernehmen, während vertragliche Rechte zwar pausieren, aber langfristig erhalten bleiben. Wer die Spielregeln kennt, verwandelt die Schweizer Zwangsversteigerung in eine Chance mit eingebautem Rabatt, und genau da liegt dein entscheidender Vorteil.