Zug - Wenig Angebot, grosse Wirkung: Zwangsversteigerungen im Steuerparadies
11. Juli 2025
Zug gilt als Schweizer Synonym für Tiefsteuern und Top-Standortqualität. Wer hier Immobilien über den freien Markt sucht, begegnet intensiver Konkurrenz und entsprechend hohen Preisen. Anders das Auktionssegment: Obwohl der Kanton im Mehrjahresvergleich nur ein paar handvoll Zwangsversteigerungen (ZVG) ausweist, eröffnen gerade diese seltenen Termine die Möglichkeit, Premium-Lagen zu einem zweistelligen Preisabschlag zu sichern, und das mitten in der wirtschaftsstärksten Region zwischen ZH, LU und BS.
1 | Mikromarkt mit makroskopischem Hebel
| Jahr | ZVG Zug (Stk.) | Anteil Schweiz | Bemerkung |
|---|---|---|---|
| 2021 | 0 | 0 % | Pandemisches Nachhole-Jahr, Zug blieb leer. |
| 2022 | 1 | 0,2 % | Einzelauktion in Oberägeri. |
| 2023 | 3 | 0,5 % | Rang 19 von 24 Kantonen nach Stückzahl. |
| 2024 | ≈ 14* | 2,3 % | Deutliches Plus, Zug rückt in die «Top 15». |
*Schätzung anhand der Balkengrafik «Zwangsversteigerungen 2024 nach Kanton».
Was wie eine Randnotiz aussieht, schlägt sich im Volumen überproportional nieder: Selbst mit rund 14 Terminen generierte Zug 2024 schätzungsweise 25 Mio. CHF Verkehrswert-Volumen, das entspricht 4 % des Tessiner Angebots bei nur 12 % der Terminzahl.
2 | Preisniveaus, Premium ab Werk, Rabatt ab Hammer
2.1 Eigentumswohnungen
- Ø Verkehrswert 2023: 660 000 CHF (Diagramm S. 9).
- Erstaufruf (≈ 70 %) ≈ 462 000 CHF, realistisch bezahlbar für Vermietungs- oder Eigennutzerstrategien.
2.2 Wohnhäuser
- Ø Verkehrswert 2023: 1 675 000 CHF (Karte S. 10).
- Zuschlagpotenzial (≈ 15 % Rabatt): 1 420 000 CHF, im freien Markt liegen vergleichbare Objekte oft bei > 2 Mio. CHF.
„Trotz Mini-Terminzahl positioniert sich Zug bei Wohnhäusern in den Top 5 der teuersten Kantone.“
3 | Nachfragetreiber im «Crypto Valley»
Die starke Wirtschaftsstruktur sorgt dafür, dass selbst Auktionsobjekte nach dem Zuschlag rasch liquidierbar sind:
- Steuersitz-Magnet: Mehr als 32 000 Firmen haben sich in Zug niedergelassen, von Rohstoffhändlern bis FinTech-Start-ups.
- Hochmargige Mieten: Median-Nettomiete 21 CHF / m² (vs. 18 CHF national), Leerstand < 0,4 %.
- Internationale Schule & Lifestyle: Nachfrage nach möblierten 3-bis-4-Zimmer-Wohnungen bleibt hoch, besonders bei Expat-Familien.
4 | Drei bewährte Strategien für Zuger Auktionen
1 | «Fix & Let» in der Vorstadt
2-Zimmer-Whg. in Baar, Verkehrswert 670 000 CHF, Startpreis 469 000 CHF, Renovation light (35 000 CHF) und anschliessende Vermietung für 2 200 CHF/Monat → Bruttorendite ≈ 4,8 %.
2 | Luxus-Flip am Zugersee
Seevilla Oberägeri, amtlicher Wert 4,2 Mio CHF. Bei nur zwei Mitbietern endete eine Vergleichsauktion 2023 bei 3,3 Mio CHF (-21 %). Geplante Aufteilung in zwei Eigentumswohnungen → erwarteter Exit 4,9 Mio CHF.
3 | «Corporate Housing» für Crypto-Start-ups
Gewerbeloft nähe Bahnhof Zug, Verkehrswert 1,2 Mio CHF, Umnutzung in sechs Micro-Serviced-Apartments, Zielmiete 145 CHF/Nacht → IRR > 12 %.
5 | Timing & Taktik, so schlägt man die Konkurrenz
- Saisonfenster nutzen: März, Juni und Oktober vereinen schweizweit die meisten Termine, Juli dagegen nur 19 Auktionen (Grafik S. 4 / 2024), gerade dann sind Zuger Termine echte Schnäppchenkandidaten.
- Zweitaufruf antizipieren: Fällt bei der ersten Runde kein Gebot, entfällt die 70 %-Grenze, selten, aber in Zug 2022 bereits geschehen.
- Finanzierungsnachweis mitbringen: 10 % Bar-Depot am Auktionstag, Rest i. d. R. 20 Tage, eine unwiderrufliche Bankgarantie verschafft psychologischen Vorsprung.
6 | Zug vs. Zürich & Waadt, ein Quick-Check
| Zug (ZG) | Zürich (ZH) | Waadt (VD) | |
|---|---|---|---|
| ZVG 2024 (Stk.) | ≈ 14 | ≈ 27 | 77 |
| Ø Eig-Whg. 2023 (Tsd. CHF) | 660 | 1 793 | 952 |
| Ø Wohnhaus 2023 (Tsd. CHF) | 1 675 | 1 984 | 2 213 |
| Steuerfuss (nat. Pers.) | 59 % | 119 % | 155 % |
Zug kombiniert kleines Angebot, steuerliches Upside und vergleichsweise moderate Einstiegspreise, eine seltene Dreifach-Kombination.
Fazit, Kleines Angebot, grosse Wirkung
Die Daten belegen klar: Auch wenn Zug in den ZVG-Statistiken mengenmässig kaum auffällt, ist jeder einzelne Termin ein High-Impact-Event. Hochwertige Assets treffen auf wenige Mitbieter, der Steuerstandort sichert langfristige Nachfrage und der Zuschlag erfolgt oftmals unter Marktpreis. Für Anlegerinnen und Anleger, die ein Stück des Zuger Steuerparadieses zum «Hammerpreis» suchen, bleibt das Auktionsparkett der wohl effizienteste Weg, solange man Frühaufsteher-Mentalität, Finanzierungsklarheit und ein scharfes Auge für Terminlisten mitbringt.
