Ländliche vs. städtische Zwangsversteigerungen: Wo liegt das grösste Potenzial?
20. Juni 2025
Auf dem Papier folgen alle Schweizer Zwangsversteigerungen derselben rechtlichen Logik. In der Praxis unterscheiden sich Auktionen in Zürich-City markant von jenen im Toggenburger Bergtal. Die Frage lautet daher nicht ob, sondern wo sich dein Kapital am besten entfaltet. Dieser Artikel vergleicht die Chancen und Risiken im städtischen und ländlichen Raum, liefert Rendite-Benchmarks und hilft dir, den Standort zu wählen, der zu deiner Strategie passt.
1 Marktstruktur: Angebot, Nachfrage, Konkurrenz
| Städtisch¹ | Ländlich² | |
|---|---|---|
| Anteil an CH-Auktionen | ≈ 40 % | ≈ 60 % |
| Bieter pro Objekt | 15-25 | 4-10 |
| Ø Preisabschlag vs. Markt | 8-12 % | 15-22 % |
| Leerstandsquote | < 1 % | 2-4 % |
| Baukostenindex | +10 % über CH-Ø | −5 % unter CH-Ø |
¹ Städte > 50 000 EW (Zürich, Genf, Basel, Bern, Lausanne).
² Gemeinden < 10 000 EW ausserhalb Agglos. Zahlen: Mittelwerte 2023/24
aus Gant-Protokollen und HEV-Marktberichten.
Take-away: Ländliche Auktionen locken mit höheren Rabatten, städtische mit planbarem Cash-Flow.
2 Kapitalbedarf und Renditeprofile
2.1 Buy-to-Let-Case
Stadt: 3,2 % Netto-Yield bei 65 % Belehnung.
Land: 5,1 % Netto-Yield bei 70 % Belehnung, Leerstandsrisiko ↑
2.2 Fix-&-Flip-Case
- Stadt: Höhere Baukosten → Marge 10-12 %
- Land: Günstige Handwerker, aber Verkauf dauert länger. Marge 15 %+ realistisch bei Einfamilienhäusern < 1 Mio. CHF
3 Städtische Auktionen: Chancen und Pitfalls
3.1 Chancen
- Liquiditätsstarkes Umfeld: Schnellere Finanzierung, kurze Vermarktungswege.
- Planbarer Cash-Flow: Mikro-Leerstand → sichere Miete.
- Wertsteigerung durch Mikro-Upgrades: Balkon-Erweiterung, Energiesanierung, Co-Living-Konzepte.
3.2 Pitfalls
- Haarscharfe Limits: Ein Gebot zu hoch, Marge weg.
- Haushaltsauflagen & ESG-Normen: Strenge kant. Energievorschriften verteuern Sanierung.
- Bieter-Druck: Profis + Family-Offices erhöhen Endpreise um bis zu 5 %.
4 Ländliche Auktionen: Chancen und Pitfalls
4.1 Chancen
- Höhere Rabattspannen: Weniger Mitbietende, ergo tiefere Zuschläge.
- Flächenpotenzial: Ausbau Dach, Scheune → Ferienwohnung / Cowork-Loft.
- Niedrige Baukosten: lokale Gewerbler, geringere Nachfrage.
4.2 Pitfalls
- Demografie: Schrumpfende Gemeinden drücken Wiederverkaufswert.
- Mobilität: ÖV-Flaute kann Vermietung erschweren.
- Altlasten Landwirtschaft: Silos, Heizöl-Tanks, Pestizide → Gutachten nötig.
5 Entscheidungsmatrix: Welcher Standort passt zu dir?
Matrix anzeigen
Kriterium / Gewicht
• Liquidität (30 %)
• Risikotoleranz (20 %)
• Zeithorizont (20 %)
• Sanierungs-Know-how (15 %)
• Exit-Flexibilität (15 %)
Auswertung:
• Score ≥ 75 → Land & Stadt
• 60-74 → Stadt bevorzugt
• < 60 → Erst Erfahrung sammeln in Mikro-Sanierungen
6 Zwei Fallstudien, gleicher Einsatz, andere Story
6.1 Stadthaus Winterthur
Zuschlag 920 000 CHF, Reno 150 000 CHF → Marktwert 1,25 Mio. CHF. IRR: 11 %, Vermietung ab Monat 4.
6.2 Bauernhaus Toggenburg
Zuschlag 540 000 CHF, Reno 280 000 CHF → Marktwert 1,02 Mio. CHF. IRR: 15 %, Verkauf nach 18 Monaten, aber sechs Monate Leerstand.
7 Fazit: Potenzial liegt im Match, nicht im Ort
Grosses Potenzial findest du sowohl in der Stadt als auch auf dem Land. Entscheidend ist die Passung zu deiner Strategie, deinem Kapital und deiner Risikotoleranz. Wer Cash-Flow sucht und ESG-Regeln beherrscht, ist im Ballungsraum gut aufgehoben. Wer Ausbaufantasie, Zeit und starke Puffer hat, erntet auf dem Land höhere Margen. Die beste Schnäppchenjagd beginnt also nicht mit dem Standort, sondern mit einem klaren Investoren-Profil, dann führt jeder Hammerschlag zum Volltreffer.
