Grundbuch, Lasten und Dienstbarkeiten: Worauf du unbedingt achten musst

Zwangsversteigerungen in der Schweiz sind längst nicht mehr nur ein Nischenmarkt für Schnäppchenjäger. Sie bieten transparente, rechtssichere Investitionschancen, die dank moderner Grundbuchführung und klarer gesetzlicher Rahmenbedingungen für alle Beteiligten nachvollziehbar sind. Voraussetzung ist allerdings, den richtigen Blick auf das Grundbuch sowie auf bestehende Lasten und Dienstbarkeiten zu richten, sonst kann das vermeintliche Traumobjekt schnell zur Kostenfalle werden.

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1 Rechtsrahmen: Betreibungs­recht und Zivilgesetzbuch im Überblick

Die Zwangsverwertung (umgangssprachlich «Zwangsversteigerung») ist in den Art. 133 ff. SchKG geregelt. Für dingliche Rechte, also Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten und Grundlasten, ist zusätzlich das Zivilgesetzbuch (ZGB) massgeblich. Zusammen sorgen diese Gesetze für Rechtssicherheit, ein klares Plus für Käufer.

«Die gesetzliche Struktur der Schweizer Zwangsverwertung schützt sowohl Schuldner als auch Käufer. Transparenz im Grundbuch ist der entscheidende Schlüssel.»

2 Das Grundbuch richtig lesen

2.1 Was steht drin?

• Bestandesblatt: Eigentum, Lage, Fläche
• Lastenblatt: Pfandrechte, Vor- und Rückkaufsrechte
• Dienstbarkeitsblatt: Wegrechte, Nutzniessung usw.
• Anmerkungen: z. B. Eigentumsbeschränkungen der öffentlichen Hand

2.2 Digitalisierung als Vorteil

Im Rahmen des Programms eGRIS wurden bereits zahlreiche Grundbuchämter auf eine elektronische Führung umgestellt. Dies ermöglicht eine schnellere Einsicht sowie automatisierte Plausibilitätsprüfungen, was wiederum das Risiko versteckter Lasten minimiert.

3 Lasten und Dienstbarkeiten, die versteckten Stolpersteine

Begriff	Typische Beispiele	Auswirkung auf Käufer
Hypothek	Fest- oder Variabelzins, Baukredit	Geht im Rang 1 mit, muss entweder übernommen oder vor Zuschlag gelöscht werden.
Grundpfandverschreibung	Konsolidierungs­darlehen	Kann bestehen bleiben, sofern Kaufpreis ausreichend ist.
Dienstbarkeit	Wegrecht, Nutzniessung, Baurecht	Dauert unabhängig vom Eigentümerwechsel an.
Öffentlich-rechtl. Eigentums­beschränkung	Denkmalschutz, Gewässerschutz	Kann Bauvorhaben oder Umnutzungen einschränken.

Merke: Dienstbarkeiten werden im Versteigerungs­katalog immer erwähnt. Überlies sie nicht in der Annahme, sie seien rein theoretisch, sie sind dinglich und damit für dich verbindlich.

4 Due Diligence: So prüfst du dein Wunschobjekt

1. Grundbuchauszug bestellen (CHF 15 - 35)
2. Lastenblatt und Dienstbarkeitenblatt separat anfordern
3. Sicherheitsleistung («Kaution»), meist 10 % des Schätzwerts, bereitstellen
4. Finanzierungszusage deiner Bank holen (bei Rangübernahme zwingend)
5. Objekt vorab besichtigen und Zutrittsprotokoll verlangen
6. Fachperson (Notar, Architekt) mit Prüfung beauftragen

Was passiert, wenn nach der Auktion eine nicht deklarierte Belastung auftaucht?

In der Regel sind «nicht deklarierte» Lasten selten, weil der Steigerungskatalog vom Betreibungsamt geprüft wird. Solltest du dennoch eine übersehene Belastung entdecken, kannst du innert 10 Tagen Rechtsvorschlag erheben (§ 257 ZPO). Hole dir sofort juristische Unterstützung.

5 Ablauf der Zwangsversteigerung

5.1 Terminbekanntmachung & Sicherheitsleistung

Das Betreibungsamt publiziert Ort, Zeit, Schätzwert (Verkehrswert) sowie sämtliche Lasten im Schweizerischen Handelsamtsblatt (SHAB) und auf der Gemeindewebseite. Interessenten müssen spätestens am Auktionstag die Sicherheitsleistung erbringen, meist via Bankgarantie oder Verrechnungschek.

5.2 Steigerungsart: Mehrfachaufruf mit Mindestangebot

Üblich ist der Mehrfachaufruf: Nach dem ersten Aufruf zum Schätzpreis kann jeder beliebige Bieter einen höheren Preis bieten. Wird der Mindestpreis unterschritten, legt das Amt bis zu drei Termine fest, nach denen das Objekt unter Umständen freihändig verkauft werden darf.

6 Wirtschaftliche Perspektive: Rendite vs. Risiko

• Preis­abschlag: Realistisch sind 10 - 30 % unter Marktwert, in ländlichen Regionen sogar mehr.
• Finanzierung: Banken beurteilen Zwangsobjekte meist strenger (höhere Amortisationsquote, Eigenmittel ≥ 25 %).
• Steuern: Die Handänderungssteuer entfällt in manchen Kantonen bei Betreibungsverwertungen, erkundige dich vor Ort.
• Renditepotenzial: Durch Sanierung oder Umnutzung lassen sich signifikante Wertsteigerungen erzielen.

7 Technische Besonderheiten: eGRIS & Blockchain-Piloten

Seit 2024 testen mehrere Kantone (u. a. Zug) einen Blockchain-Piloten zur revisionssicheren Abbildung von Eigentumsübergängen. Ziel ist, Zwangsversteigerungen vollständig medienbruchfrei abzuwickeln, inklusive digitaler Signatur und sofortiger Rangänderungen. Für Bieter bedeutet das: Schnellerer Grundbucheintrag und somit weniger Zwischenfinanzierung.

Art. 135 Abs. 4 SchKG  
«Der Zuschlag ist erst gültig, wenn die im Steigerungsprotokoll
festgehaltene Kaufsumme vollständig hinterlegt oder bezahlt ist.»

8 Praxisbeispiel: Vom Rohdiamanten zum Renditeobjekt

Im Kanton St. Gallen wurde 2023 ein Mehrfamilienhaus mit acht Einheiten für CHF 1.45 Mio. ersteigert, der geschätzte Marktwert lag bei CHF 1.9 Mio. Nach einer energetischen Sanierung (Kosten: CHF 260 000) konnte der Marktwert auf CHF 2.6 Mio. gesteigert werden. Die Gesamtrendite nach Abzug aller Kosten (inkl. Steuern, Gebühren) lag bei ca. 22 %.

9 FAQ: Häufige Fragen kompakt

Kann ich an der Auktion online mitbieten?

In einigen Kantonen ja, sofern das Betreibungsamt eine Live-Auktion anbietet. Prüfe die Ausschreibung, dort steht, ob eine Video- oder Telefonzuschaltung erlaubt ist.

Was passiert mit Mietverhältnissen?

Laufende Mietverträge bleiben gemäss Art. 261 OR bestehen. Als neue Eigentümer kannst du frühestens nach drei Monaten unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen künden.

10 Fazit: Wissen ist dein bestes Gebot

Zwangsversteigerungen sind keine Lotterie. Wer das Grundbuch gründlich studiert und sich mit Lasten sowie Dienstbarkeiten auskennt, profitiert von Rechtssicherheit, attraktiven Preisen und oft ungeschliffenen Renditeperlen. Ob als Kapitalanleger oder künftige Selbstnutzer, Transparenz und Sorgfalt sind die zwei Eckpfeiler für deinen Erfolg am Auktionstisch.