Unbekannte Altlasten und versteckte Mängel: So schützt du dich davor

Ein Objekt aus der Zwangsversteigerung kann finanziell glänzen, solange keine „Leichen im Keller“ lauern. Altlasten im Boden, Asbest unter dem Dach oder unsichtbare Feuchte können jede Rendite pulverisieren. Weil die Haftung des Schuldners wegfällt, musst du das Risiko managen. Zum Glück gibt es in der Schweiz klare Datenbanken, smarte Messtechnik und versierte Experten, die eine verlässliche Risikoanalyse auch bei limitierten Besichtigungsterminen ermöglichen. Der folgende Leitfaden zeigt dir Schritt für Schritt, wie du Altlasten aufspürst, Mängel bewertest und dich vertraglich, technisch und finanziell absicherst.

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1 Altlasten, Gift im Boden, Ärger im Budget

1.1 Kataster «Belastete Standorte» prüfen

• Öffentlich über geo.admin.ch abrufbar → Filter «Altlasten»
• Eintrag «untersucht, sanierungsbedürftig» = Warnsignal
• Eintrag «kein Handlungsbedarf» = grünes Licht, dennoch Bodenklasse kontrollieren

1.2 Bodengutachten, wann lohnt es sich?

Indiz	Massnahme	Kosten (Ø)
Ehem. Tankstelle / Schlosserei	Vollgutachten + Bohrkerne	CHF 6 000-10 000
Kein Katastereintrag, aber Baujahr < 1960	Screening auf PAK / Schwermetalle	CHF 2 500
Wohnzone, Baujahr > 1990	Nur Sicht- & Geruchskontrolle	CHF 0*

*Im Rahmen der Besichtigung selbst durchführbar.

1.3 Kostenfolgen verstehen

• Sanierungspflicht nach Art. 32 USG liegt immer beim Eigentümer
• Kostenzuschüsse der Kantone decken 40-70 %, Rest ist dein Risiko
• Versicherungslösung: «Baugrund-Police» mit SB ≈ CHF 50 000

2 Versteckte Bauschäden, das Kurz-Gutachten für die Auktion

2.1 Quick-Kit für die Besichtigung

• Feuchtemessgerät (< CHF 80)
• Infrarotthermometer
• Endoskop-Kamera
• Mini-Checkliste (Dach, Keller, Technik)

2.2 Typische Mängel & Faustformeln

• Feuchte Kellerwand > 85 % relH → Abdichtung ≈ CHF 600/m²
• Haustechnik > 25 J. → Ersatz innerh. 5 Jahre zwingend
• Fenster Kondensat → U-Wert > 2,0: Austausch kalkulieren
• Dachziegel Moos + lose Firststeine → Vollsanierung riskant, CHF 130-160/m²

3 Asbest, PCB & Co., still, aber (be)lastend

Baujahr-Indikator:

• Vor 1990 → Asbestverdacht (Bodenbeläge, Putz, Rohrisolation)
• 1975-1990 → PCB in Dichtungen / Farben

Prävention: Screening-Package (CHF 1 800-2 500) beauftragen. Entsorgungskosten: Asbest ≈ CHF 200-300/m², PCB-haltige Fugen CHF 60/Laufmeter.

4 Finanzielle Schutzschilde

4.1 Puffer & Kalkulation

Sanierungspuffer  =  Technik  +  Gebäudehülle  +  Unbekannte 10 %
                  =  (40 % HP) + (25 % HP) + (10 % HP)

4.2 Versicherungen

• Titel-Versicherung: deckt Rechtsfehler (Dienstbarkeiten, Katasterfehleinträge)
• Baugarantie Plus: bis 10 J. Versicherung gegen versteckte Baumängel (nach Sanierung)

5 Rechtlich absichern, was möglich ist (und was nicht)

• Nach Zuschlag keinerlei Gewährleistung → keine Rückabwicklung wegen Mängeln
• Anfechtung nur bei Verfahrensfehlern (Art. 134 ff. SchKG)
• Daher: Vorher prüfen ,nachher versichern

6 10-Punkte-Prüfplan für die Auktion

1. Kataster «Belastete Standorte» checken
2. Grundbuchauszug, Dienstbarkeiten markieren
3. Baujahr → Schadstoff-Screening ja/nein
4. Feuchtetest Keller / EG
5. Dach, Sichtprüfung Ziegel & Sparren
6. Haustechnik: Baujahre fotografieren
7. Elektrik: FI-Schalter vorhanden?
8. Vergleich Schätzwert vs. Sanierungsbudget
9. Sicherheitsleistung + Zwischenfinanzierung fix
10. Versicherungsofferte «Baugrund/Titel» einholen

7 Fazit: Wissen + Puffer = Sorglos-Zuschlag

Unbekannte Altlasten und versteckte Mängel lassen sich mit dem richtigen Mix aus Datenbanken, Schnelltests, Expertenblick und finanziellen Puffern beherrschen. Machst du deine Hausaufgaben, wird die Zwangsversteigerung nicht zum Risikospiel, sondern zur kalkulierbaren Chance mit nachhaltiger Rendite.